Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит расторжение договора купли-продажи?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Сроки расторжения договора
Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.
При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.
Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.
Как получить деньги после расторжения договора?
При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.
В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.
Соблюдение досудебного и судебного порядка
Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.
Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.
Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.
Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.
Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда
Расторгнуть ДКП после регистрации права собственности на покупателя нельзя. По закону договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны с возвратом, придется обращаться в суд.
Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подавать через МФЦ. Если расторгать по соглашению сторон, регистратор его не примет – ему нужно решение суда, вступившее в силу. Без суда можно отказаться от сделки только до или в процессе регистрации.
Но есть и другой вариант. Он актуален, если обе стороны согласны с возвратом: продавец – получить недвижимость обратно, а покупатель – деньги. Стороны могут оформить обратный договор купли-продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был продан изначально.
Налоги платить не придется, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. В налоговую достаточно представить 3-НДФЛ и первоначальный ДКП для подтверждения одинаковой стоимости жилплощади по обеим сделкам.
Важно знать! Для возврата имущества путем оформления нового ДКП основания неважны. Достаточно желания обеих участников сделки.
Пример. Женщина продала квартиру за 3 000 000 руб. своей родственнице, собираясь уезжать жить в другой город. Через некоторое время обстоятельства изменились, и она решила вернуть жилье обратно. Они договорились об этом, и оформили ДКП, согласно которому бывшая покупательница наоборот становится продавцом. Стоимость недвижимости по договору – 3 000 000 руб. Налог в этом случае не платится.
Если бы новая собственница решила продать бывшей владелице жилье дороже – например, за 3 200 000 руб., – ей бы пришлось заплатить НДФЛ от прибыли:
200 000 × 13% = 26 000 руб. – сумма к уплате без налогового вычета. Вычет в 1 000 000 руб. фактически освободил бы от налогообложения.
Можно ли разорвать договор, если регистрация пройдена?
Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?
Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.
Как расторгнуть договор купли-продажи в суде
Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:
- Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
- Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
- Подготовить сопутствующие документы.
- Подать иск в суд.
- Принять участие в судебном процессе.
- Получить решение суда.
Судья может вынести вердикт:
- Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.
- Отказать в удовлетворении иска.
Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте. Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом Юридическая проверка от Домклик.
Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.
Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной. И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.
Возврат денег при расторжении договора купли продажи квартиры
Если сделка не доходит до своего логического завершения, а именно регистрации перехода права, то у сторон возникает вопрос возврата денежных средств. Как правило, многие путают аванс и задаток. Аванс возвращается в любом случае и не важно по соглашению сторон расторгнут договор или по инициативе любой стороны. С задатком дела обстоят иначе. Если сделка прекращается по вине покупателя, то задаток не возвращается. А если по вине продавца – то возвращается в двойном размере.
Как правило, если не соблюдена письменная форма соглашения о задатке или деньги переданы до заключения договора, то это считается авансом. Поэтому вернуть деньги – это обязанность продавца при любых обстоятельствах. В противном случае покупатель вправе подать исковое заявление в суд и взыскать проценты с второй стороны за пользование денежными средствами. Перед обращением в суд, следует направить продавцу претензию о возврате внесенных денег и указать срок для ее рассмотрения. И только при отказе или игнорировании требования, обращаться в судебный орган.
В таких сложных ситуациях без профессионального юриста затруднительно разобраться в происходящем, что уж говорить об отстаивании прав. Если возникли сложности при расторжения договора купли-продажи квартиры, наш адвокат проконсультирует Вас и поможет разрешить проблему.
Пошаговая инструкция расторжения договора в судебном порядке
Односторонний отказ от договора купли-продажи допускается в тех случаях, если это предусмотрено самим соглашением. Причем в процессе отказа от сделки инициатор обязан руководствоваться нормами действующего российского законодательства.
Расторжение договора купли-продажи через суд осуществляется в следующем порядке:
- инициатор направляет предложение отменить сделку второй стороне правоотношений;
- в случае получения отказа или неполучении ответа на уведомление через 30 дней после его направления сторона подает исковое заявление в суд;
- судебная инстанция назначает дату предварительного слушания, а затем основного заседания;
- в процессе рассмотрения иска суд заслушивает мнения сторон, рассматривает доказательства;
- судья принимает решение.
Нужна ли помощь юристов
Лучшая защита ваших интересов при сделках с недвижимостью — правильно составленный договор купли-продажи и акт передачи имущества. Если обратитесь к юристам за составлением договора, то с высокой долей вероятности сможете без проблем расторгнуть соглашение.
Обычно достаточно консультационных услуг. Задача юриста сработать на опережение и если что-то пойдет не так — подготовить документы для суда и составить исковое заявление. Далее могут потребоваться услуги адвоката.
Чем помогут юристы:
- составят договор купли-продажи и передаточный акт;
- предусмотрят пункты для расторжения договора;
- сформулируют суть претензии в исковом заявлении;
- освободят вас от необходимости изучить закон;
- облегчат расторжение договора купли-продажи недвижимости.
Можно ли отказаться от купленной квартиры и вернуть деньги?
Если с продавцом у вас возникли разногласия, к примеру квартира оказалась просто некачественной с так называемыми строительными дефектами и очень серьезными, или есть другие проблемы и вы хотите просто отказаться от приобретенной квартиры, то у вас есть несколько вариантов и ниже они рассмотрены.
Вы можете расторгнуть договор купли продажи с продавцом в следующих случаях:
- В договоре купли продажи есть нарушения. Не соблюдена процедура оформления договора купли продажи;
- Расторжение договора может произойти по обоюдному согласию сторон, заключение так называемого соглашения;
- Одна из сторон договора просто отказывается выполнять условия договора.
Вообще сложилась определенная судебная практика и у судей есть по поводу некачественных квартир сложившееся мнение и обычно судьи считают так, что если покупатель после приобретения квартиры обнаружил недостатки, которые в момент покупки квартиры он был не в состоянии обнаружить, так как данные недостатки были скрыты или в связи с временем года их просто не представлялось возможным обнаружить и данные недостатки являются существенными и препятствуют покупателю для использования квартиры для проживания, то есть по назначению, то покупатель вправе требовать возврата денежных средств уплаченных за квартиру.
Но к сожалению таких дел просто не очень много, ведь большая часть покупателей столкнувшихся с такими проблемами, просто не желают отстаивать свои права, однако прецеденты есть, к примеру житель Краснодарского края купивший некачественную квартиру, смог взыскать с продавца сумму которую он уплатил за квартиру, так же затраты на ремонт, проценты уплаченные по ипотеке и затраты которые он понес на страхование квартиры, плюсом моральный вред и затраты на судебные разбирательства.
Конечно, просто так никто квартиру назад не примет и не вернет вам деньги, поэтому в суд обращаться придется и в суде потребуются доказательства, без которых просто не будет рассматриваться дело, ведь просто прийти в суд и сказать, что вот квартира плохая и жить в ней не возможно не получится, суд потребует документы подтверждающие ваши слова. Для подтверждения факта того, что квартира некачественная, необходимо провести независимую экспертизу, то есть привлечь эксперта который проведет исследование с проработкой всех нормативов и выдаст экспертное заключение в котором будут выводы.
В среднем стоимость такой экспертизы в районе 10-15 тысяч рублей, но без такой экспертизы вам просто не обойтись, ведь заключение эксперта, это основание для предъявления претензий продавцу. Но здесь очень важно, что бы в заключении эксперта были выводы о том, что квартира не пригодна для проживания и не соответствует экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам и прочим требованиям предъявляемым к жилым помещениям и тогда в суде у вас будет хороший шанс выиграть суд и вернуть деньги за квартиру.
Вы можете признать сделку купли продажи недействительной:
- Признать сделку оспоримой в судебном порядке;
- Признать сделку ничтожной, ведь такой сделкой признается такая сделка, которая была заключена с нарушением норм закона, а именно если квартира была продана сразу нескольким покупателям, договор купли продажи был заключен или подписан несовершеннолетним, недееспособным лицом, либо имел место факт мошенничества.
Как вернуть деньги за квартиру через суд?
Как говорилось выше, для того, что бы подать в суд и требовать расторжения договора купли продажи, у вас должны быть основания и это не обязательно должны быть претензии к качеству квартиры. Ниде представлены основания по которым вы можете подать в суд и требовать расторжения договора купли продажи квартиры:
- Продавец предоставил покупателю неверные сведения относительно квартиры или не предоставил необходимые сведения покупателю;
- В случае если покупатель после подписания договора купли продажи покупателю был нанесен ущерб данной покупкой или покупатель не может использовать квартиру по назначению;
- В случае если продавец нарушает условия договора и такие нарушения являются существенными, к примеру продавец должен был по условиям договора выписаться из квартиры после определенной даты, но он отказывается это сделать, либо в договоре было прописано, что продавец погасит задолженность по квартплате, но оплата так и не поступила, в случае если интересы малолетних детей ущемлены условиями договора купли продажи;
- В договоре купли продажи могут быть предусмотрены иные условия по которым договор может быть расторгнут.
В случае если ваши права нарушены, вам необходимо будет подготовить претензию и направить ее продавцу, с целью попробовать решить проблему в досудебном порядке, а если это не удается, то необходимо подготовить исковое заявление и направить его в суд.
Как вернуть квартиру, которая приобретена в ипотеку?
Вернуть деньги за квартиру которая приобретена в ипотеку вполне реально, но в такой ситуации придется решать вопрос с банком где вы оформили ипотеку, а не с продавцом. Здесь можно вернуть как уже вложенные деньги, так и сумму которую вы уже успели оплатить по ипотеке и есть два варианта:
- Заключение договора об отступном;
- Заключение договора на возврат квартиры с банком.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации
Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр.
Если выполняется расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, это может привести к возникновению ряда сложностей.
Гражданин должен учитывать, что подобное действие можно выполнить далеко не всегда.
Однако провести процедуру все же возможно. Для этого необходимо изучить случаи, когда закон позволяет признать недействительной ранее заключенную сделку. О действующем законодательстве, о процедуре расторжения договора до регистрации, а также о причинах, позволяющих выполнить действия после обращения в Росреестр, поговорим далее.
Судебный порядок расторжения договора
Если достигнуть единодушия не получается и расторгнуть его по обоюдному согласию невозможно, тогда искать защиту своих прав следует в органах правосудия. Тут стоит приготовиться к тому, что для получения решения суда о расторжении договора придется потратить немало времени и нервов. Ведь причины, по которым Вы жаждете расторгнуть сделку, нужно ещё доказать. Далеко не всегда основания для аннулирования правоотношений очевидны. Порой придется привлекать экспертов, чтобы наглядно аргументировать свою позицию.
Обратите внимание! В исковом заявлении пишут не только о требовании расторгнуть договор, но и необходимость вернуть имущество и финансовые средства. Если в иске обозначить только необходимость расторгнуть договор купли-продажи, то судья вынесет решение лишь по поставленному вопросу.
Итак, исковое заявление должно содержать в себе следующие требования:
- расторгнуть договор;
- возврат всего переданного имущества;
- если был нанесен дополнительный материальный или моральный ущерб, то и его возмещение.
Итак, ответ на вопрос, можно ли вернуть проданную квартиру, утвердительный. Но процедура расторжения может занять не один месяц, а доказать существенность оснований порой очень сложно. Чем более полно будет составлен договор, тем проще в случае возникновения спорных ситуаций доказывать собственную правоту:
- С помощью юриста — именно поэтому лучше привлечь профессиональных юристов, которые при заключении договора не упустят ни одну мелочь.
- Самостоятельно — если соглашение вы планируете заключать самостоятельно, то особенное внимание уделите вопросам сроков, сумм, обязанностей и ответственности каждой из сторон.