Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилое и нежилое помещения — в чем разница?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Термин «помещение» используется в отношении жилых и нежилых объектов недвижимости. И если с первыми все понятно, то статус и признаки нежилых помещений (далее – НП) вызывает вопросы у некоторых людей. Рассмотрим, что такое нежилая недвижимость в МКД, каковы признаки и виды таких помещений, права и обязанности собственников и арендаторов, а также отличия от жилых объектов.
Функциональное назначение жилых и нежилых помещений
Конечно, главное предназначение жилых помещений — обеспечение условий для проживания в них людей. Важно также, чтобы в процесс пользования своим жильем собственник не затрагивал интересы и права остальных лиц, которые живут в том же здании.
От всех домовладельцев требуется соблюдение правил и техники пожарной безопасности, правил СанПина, экологических нормативов и прочих требований, предусмотренных законом.
Владельцы помещений, проживая там, могут вести деятельность как ИП, если это не вызывает неудобств у остальных жителей и не нарушает имеющиеся у них права. А вот открывать производства промышленного масштаба в помещении, имеющем статус жилого, недопустимо. Нежилые пространства могут иметь разное назначение. К примеру, общественное.
Подобные помещения — это больницы и современные поликлиники, станции скорой помощи, образовательные школы, торговые точки, заведения общепита, офисы.
Нежилое помещение подходит для размещения производства. Нередко такие пространства применяются в промышленной и металлургической сферах, электроэнергетике.
Определение назначения тех или иных помещений происходит еще при их возведении и отражается в прикрепленной к проекту документации. Собственники могут по собственному усмотрению менять назначение недвижимого имущества.
Разделение на вспомогательные и основные
Нежилые помещения могут в зависимости от возможности самостоятельного использования подразделяются на основные и вспомогательные:
- Основные помещения предусмотрены для осуществления основных целей и задач здания, в которых происходят процессы функционального назначения.
- Вспомогательное помещение по своему функциональному назначению обслуживает одно, несколько помещений или все здание и не может самостоятельно использоваться лицами, не являющимися владельцами здания или помещений в данном здании. Под данной категорией подразумевают объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения здания.
Предназначение вспомогательных площадей – обслуживание основных пространств.
Что это такое нежилое помещение – определение по ЖК РФ
Автор, юрист
Актуальность
Просмотров
Бесплатная консультация юриста
- Понятие нежилого помещения в законодательстве
- Что значит нежилое помещение: признаки
- Можно ли прописаться в нежилом помещении?
- Права и обязанности арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме
Ответы юриста на частные вопросы
Что такое учрежденческое помещение?
Учрежденческое помещение – это второе название административного объекта. Под ним подразумевается офис или здание, которое занимает организация, учреждение или его подразделение, относящееся к аппарату управления.
Можно ли открыть доставку суши в нежилом помещении многоквартирного дома? Отдельный вход есть.
Да, но нужно отправить уведомление в Роспотребнадзор.
В нашем доме есть организация, вход один. Люди, ожидающие своей очереди в подъезде, мешают жильцам. Законно ли это?
Нет, незаконно. Согласно ст. 22 ЖК РФ, собственник должен был перевести жилое помещение в нежилое. Это возможно, если соблюдаются все требования, в том числе и по оборудованию отдельного входа. Перевод невозможен, если не получается обойтись без использования территорий, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Подайте жалобу в ТСЖ, если не отреагируют – в прокуратуру.
Какие бывают виды жилищного фонда?
Согласно ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд делится на несколько видов: частный, государственный, муниципальный. В зависимости от целей использования он делится на специализированный, индивидуальный, социальный, коммерческий.
Можно ли перевести квартиру на первом этаже, взятую в ипотеку, в нежилое помещение?
Теоретически это возможно, но понадобится согласие банка на изменение статуса залогового объекта, и вряд ли его дадут. Законом перевод ипотечной квартиры в нежилой фонд не запрещен.
Типы нежилых помещений
Если говорить про то, какие виды нежилых помещений существуют, то стоит обратиться к Своду правил 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения МКД». В этом документе все не предназначенные для жизни людей помещения делятся на 3 типа.
Типы помещения
Описание
Встроенные
Нежилое здание располагается в пределах жилой постройки. Границы сооружения не выступают более чем на 1,5 метра за границы жилого здания.
Пристроенные
Сооружение полностью выходит за границы жилого дома, но имеет общую капитальную стену.
Встроенно-пристроенные
Конструкция здания предполагает выход за границы жилого сооружения более чем на 1,5 метра.
Законодательная база вопроса
Согласно статье 16 ЖК РФ жилым помещением считается комната, отдельным дом или квартира в многоквартирном доме. Отсюда можем сделать вывод, что нежилым помещением будет считаться все то, что не относится к жилому.
Также упоминание о нежилых объектах есть в статье 22 ЖК РФ, где регулируется Процедура перевода жилья в нежилой фонд.
Такими косвенными понятиями руководствоваться не придется, так как:
- согласному Постановлению Правительства №354 нежилым будет считаться тот объект, который так отмечен в технической и проектной документации;
- объект недвижимости, который внесен в базу зданий и иных сооружений, согласно Федеральному Закону №384.
Можно ли изменить назначение дома?
Согласно п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а их использование в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в статус «нежилое» с соблюдением определённой процедуры. Однако здесь есть свои исключения.
Стоит сказать, что п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ всё же разрешается использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности, при условии, что это не нарушает права других жильцов, а также соответствует всем необходимым требованиям.
Так, адвокат на основании п. 6, 7 может использовать для оказания своих услуг жилое помещение, которое находится в его собственности, либо в собственности членов его семьи.
Однако это единичный случай. Арбитражная практика в основном запрещает использование жилого помещения не по прямому назначению. Таким образом, законом практически полностью исключаются случаи, когда жилое здание может иметь нежилое назначение.
Могут ли в нежилом здании быть жилые помещения?
В последнее время растет популярность двухуровневых квартир-студий и просторных лофтов. Планировка квартир в типовых многоэтажках, как правило, не подходит для обустройства подобных интерьеров. Под модные лофты скупаются производственные площади заброшенных фабрик и заводов. Нередко в одном таком здании соседствуют как жилые помещения, так и офисы, а также объекты инфраструктуры.
Внимание. Перевод в жилье помещения, изначально предназначенного для промышленных нужд, — дело непростое. Потребуется кардинальное переустройство, включающее проведение необходимых коммуникаций, чтобы сделать его пригодным для проживания.
К нежилому помещению, владельцы которого желают перевести его в жилой фонд, законодательство предъявляет следующие требования:
- является собственностью и на него не распространяются какие-либо права третьих лиц (аренда, залоговое имущество и т. п.);
- отвечает всем условиям для признания помещения жилым согласно ч. 4 или может быть обустроено в соответствии с этими условиями.
Юридический статус нежилых помещений в многоквартирных домах регламентируется различными правовыми документами. Основным из них является Конституция, в которой закреплено право на частную собственность.
Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.
В ЖК присутствуют нормы, в соответствии с которыми осуществляется перевод в нежилое помещение. В многоквартирном доме возможна и обратная процедура.
Особенности процедуры
Если все условия, указанные выше, соблюдены, необходимо собрать пакет документов. В его состав входят:
- Поэтажный план. Он выдается в БТИ.
- Правоустанавливающий документ (свидетельство) на квартиру.
- Техпаспорт и план помещения.
- Если будет проводиться перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, то предоставляется и ее план. Он должен быть утвержден уполномоченным органом, реализующим контрольные функции в сфере строительства. При этом на перепланировку необходимо получить согласие жильцов дома.
- Заявление. Оно подается в соответствующий госорган. В Москве, к примеру, им является Департамент имущества.
Документы, кроме заявления, можно подать в виде заверенных нотариусом копий. Решение принимается в течение 48 дней (рабочих). Отказ можно оспорить в суде.
Классификация по типам объектов
Существуют разные виды строительства и по назначению возводимых зданий.
По этому признаку строительство классифицируется на:
- Гражданское. Объектами этой категории являются дома, мало- и многоэтажные, а также разного рода общественные, государственные, офисные, торговые и административные здания.
- Промышленное. В эту категорию входят работы, связанные с возведением цехов, фабрик комбинатов и заводов.
- Сельскохозяйственное. Возведение объектов производственного назначения на фермах и для крупных земледельческих и животноводческих компаний.
- Транспортное. Постройка мостов, тоннелей и дорог, и эстакад.
- Гидротехническое. Возведение плотин и каналов, водохранилищ и дамб.
- Военное. Строительство объектов военного назначения.
Термин «смежные помещения» казалось бы не должен вызывать вопросов.
Смежные помещения – это помещения, разделенные общими ограждающими конструкциями и (или) междуэтажными перекрытиями .
Однако в Терминологическом словаре по строительству на 12 языках (ВНИИИС Госстроя СССР. М.: Русский язык. 1186 с.) читаем: «Смежные помещения – это помещения, имеющие общий вход (выход) и допускающие возможность проникновения из одного помещения в другое.». Здесь термин «смежные» необоснованно заменен на «проходные». Кроме того, смежными считаются помещения, разделенные поло-потолочным перекрытием. Это смежные помещения по вертикали в отличие от смежных по горизонтали, находящиеся на одном этаже. Поэтому правильнее определять термин «смежные помещения» так: смежные помещения – помещения, разделенные общими ограждающими конструкциями и (или) междуэтажными перекрытиями». И это должно быть отражено в нормативнотехнической документации по пожарной безопасности.
Как перевести нежилое помещение в жилое?
Вы недавно писали, как перевести жилое помещение в нежилое, а у меня обратная ситуация. Напишите, пожалуйста, так же подробно, как нежилое помещение перевести в жилое. Реально это вообще на практике?
Спасибо.
Олег
В жилищном кодексе есть исчерпывающий перечень помещений, которые можно считать жилыми. Это жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната.
На практике обычно встречается два варианта: в жилое помещение переводят или отдельно стоящий объект, или помещение в многоквартирном доме.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Отдельно стоящее строение — это, например, ангар, склад или хозяйственная постройка. Перевести его в жилое намного легче, чем нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме. Бывает, что в жилое помещение превращают даже гараж. Но только при условии, если это капитальное строение и оно правильно переоборудовано: в нем есть окна, вода, канализация и прочие блага цивилизации.
Вот какие для этого понадобятся документы.
Если этих документов у вас нет, орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, сам запросит их в соответствующих службах. Но это займет время, поэтому, если эти документы у вас на руках, приложите их сразу к заявлению или запросите самостоятельно.
По закону никаких иных документов от вас требовать не могут. Но на практике местные власти нередко дополняют список документов, чтобы вы подтвердили, что ваше помещение точно подходит под требования, которые предъявляют к жилым.
В этой ситуации все будет зависеть от правового статуса объекта. Сейчас застройщики нередко проектируют и сдают многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями.
Они располагаются на первом-втором этаже или в цоколе и продаются под офисы, магазины или салоны красоты. Если вы купили такое помещение, а потом решили превратить его в квартиру, по жилищному кодексу согласие остальных жильцов не нужно.
Но при условии, что вы при этом никак не затронете общее имущество дома.
К перечисленным выше документам для отдельно стоящего здания вы можете приложить дополнительно только поэтажный план дома, где располагается помещение.
Но есть другая ситуация — когда вы хотите присоединить к своей квартире и перевести в жилое помещение часть общего имущества многоквартирного дома: коридор, часть лестничной клетки, подвала или чердака. Либо вы переводите в жилое помещение собственный офис, но вместо входа на фасаде делаете окно, а вход прорубаете в стене, которая выходит на лестничную клетку.
Заявление и документы вы можете подать в МФЦ или непосредственно в орган местного самоуправления. В каждом муниципалитете он свой. Какой именно в вашем регионе, обычно указано на сайте городской администрации. В некоторых регионах можно подать пакет документов через интернет в электронной форме — например, такая возможность есть у жителей Санкт-Петербурга.
Сколько будут рассматривать ваше заявление, зависит от регламента и региона. В Москве, например, этот срок не может превышать 48 рабочих дней, а в Краснодаре — 30 календарных дней. Сотрудник, принимающий документы, подскажет точнее.
Приемочная комиссия составит акт, который подтвердит окончание перевода из нежилого помещения в жилое. На основании этого документа сможете зарегистрировать нежилое помещение в качестве жилого.
Особых проблем с переводом из нежилого в жилое я не встречал. Главное, чтобы помещение было нормальной планировки — например, не переломанным по планировке несколько раз или не заточенным только под нежилое.
Например, если это бывший магазин без окон, студия косметики или часть глухого коридора, могут возникнуть сложности.
Планировка таких помещений сделана под определенный вид деятельности, который не совпадает по назначению с жилым.
Еще следует учитывать этажность. Мансарды хоть в Сочи и Анапе, хоть на Камчатке легко переводятся в нежилой фонд. Это стоит недорого. А вот подвальные помещения — например, если хозяин прорубил подвал в цоколе и хочет его сделать частью квартиры — перевести в жилые сложно.
Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил.
Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам.
Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.
Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.
Чтобы избежать проблем и лишних правок в документах, изначально лучше найти проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Это частные организации, у которых есть государственные лицензии на разные виды работ.
Они проконсультируют, посмотрят документы, а также дадут бланки заявлений, которые вам понадобятся.
Можно пойти другим путем: заехать с кадастровым паспортом в МФЦ, чтобы узнать о процессе в вашей местности и всех тонкостях.
Еще, чтобы ускорить процесс, можно сначала поехать в управление архитектуры. Там тоже скажут, какие понадобятся документы и как все проходит. Например, у нас такими вопросами занимается Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.
Глобальных расходов при переводе нет. Если, конечно, не нужно делать большую перепланировку — например, прорубать отдельный вход, делать окно или зашивать лишнюю дверь. В основном расходы идут на оформление бумаг.
Обычно перевод из нежилого в жилое длится не меньше трех месяцев. Вдобавок к собранию собственников и сбору документов еще следует написать заявления в электроснабжающую и другие ресурсоснабжающие организации.
Им тоже нужно время, чтобы подготовить документы, что помещение скоро станет жилым. В водоканал стоит съездить заранее. Дело в том, что в нежилых помещениях расчет идет совершенно по другим тарифам — дороже, чем в жилых.
Если хотите сразу после перевода платить по новым тарифам, начните оформлять бумаги в таких организациях как можно раньше.
Стоимость проекта зависит от технических условий. Диапазон может быть от 15 до 200 тысяч рублей. Определить навскидку, сколько будет стоить проект, невозможно: нужно посмотреть количество проектируемых сетей и другие детали.
Например, квартиру, которую когда-то переделали в магазин, обратно перевести несложно и недорого. Сделать проект перевода помещения в цокольном этаже в жилое намного сложнее и дороже.
Различия жилых и нежилых помещений
Самое главное отличие — цель предназначения. Если жилые помещения, как это исходит из названия, предназначены для жилья в них, то нежилые — для различных коммерческих (и не только) целей.
В производственное помещение имеется отдельный вход.
Жилое помещение принадлежит отдельному собственнику. В нем вы вправе получить прописку, чего нельзя сделать в местах, не предназначенных для жилья.
В случаях, когда речь идет о жилых объектах в виде квартиры, ее части или части жилого дома, а также во всех случаях — о нежилых помещениях, такие места представляются условным объектом недвижимого имущества.
С одной стороны, это самостоятельная недвижимость, с другой — она находится в составе другого объекта недвижимости. Однако она не имеет прямой связи с землей, то есть не зарегистрирована на ней отдельно от всего здания.
Использование нежилого места в сооружении немыслимо без одновременной эксплуатации самого здания и, по существу, связано с его использованием.
Важно. Несмотря на то, что жилые и нежилые объекты имеют явные отличия, они выступают в качестве недвижимого имущества и предмета сделок с ним только в достроенном и сданном в эксплуатацию виде. При этом обязательно наличие технической документации на здание целиком.
Похожие записи:
