Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Найдите подходящую комнату
Внимательно изучите описание в объявлении и фотографию комнаты. Если возникло ощущение несоответствия между ними, например площадь выглядит меньше, окон не два, а одно, не стоит тратить время — лучше перейти к следующему объявлению.
Обращайте внимание на удаленность дома от метро или остановок общественного транспорта, нужных вам объектов торговой, спортивной и социальной инфраструктуры района. Выбрав несколько подходящих вариантов, договоритесь о просмотре.
Способы сдачи комнаты в аренду
Разделения труда еще никто не отменял, так что хозяин комнаты может поступить двумя способами:
- Самостоятельно заняться поиском жильцов
- Поручит это дело специальному агенту или агентству
Современные занятые люди чаще предпочитают действовать через агентов. Причем, как арендодатели, так и жильцы. Участие в деле «официального лица» дает людям ощущение безопасности и законности сделки. И не только ощущение. Агенты действительно берут на себя все официальные хлопоты, связанные с оформлением документов.
Договор аренды, заключенный агентом примут в любой инстанции, как доказательство того, что гражданин действительно проживает по данному адресу.
Как правило, договор заключается на год. Впоследствии его можно автоматически продлить на тех же или измененных условиях. А затем зарегистрировать в Росреестре. За помощью в этом вопросе также можно обратиться к риэлтору или в агентство.
Однако за помощь придется платить. С арендаторов агент обычно берет комиссию, равную плате за один месяц, а с арендодателя несколько отдельных платежей:
- За поиск жильцов
- За заключение договора
- За регистрацию сделки в Росреестре
Как сдать комнату самостоятельно
Все потенциальные арендаторы прекрасно отдают себе отчет, что, обращаясь в агентство, они «теряют» арендную плату за целый месяц. Именно такой размер вознаграждения обычно требуют себе риэлторы. А поскольку съемщики комнат обычно люди небогатые, они предпочли бы избежать этих затрат. То есть, снять комнату напрямую от хозяина.
Поэтому потенциальному наймодателю совсем нетрудно найти клиента, в свою очередь, минуя агентство. Для упрощения процедуры нужно снабдить объявление фотографией сдаваемого помещения. А затем разместить его на любой электронной площадке – от «Авито» до тематических пабликов в соцсетях.
Или даже на обычной доске объявлений. Кстати, местоположение «аналоговой» доски объявлений может помочь охватить именно ту, «целевую аудиторию», которой вы рассчитываете сдать комнату. Например, если вы ищете студентку/студента – размещать объявления целесообразно вблизи учебных заведений.
При самостоятельной сдаче особенно важно публиковать достоверные данные. Попытки «приукрасить продаваемый товар» приведут только к лишней потере времени на бесплодные осмотры. Важно также корректно описывать инфраструктуру района: наличие рядом магазинов, детских и леченых учреждений, зон отдыха, транспортную систему. Для крупных городов вопросы транспорта особенно важны.
Когда дело дойдет до личных переговоров, необходимо обсудить:
- Размер и порядок арендной платы
- Срок сдачи
- Наличие или отсутствие так называемого «залога» — обычно это плата вперед за последний месяц проживания
- Правила пользования общими помещениями или особые требования. Например, условие, что квартирант не будет собирать в своей комнате шумных вечеринок.
Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду
Если договор аренды оформлен официально и зарегистрирован в Росреестре, арендодатель обязан заплатить налог за полученный от сдачи жилья доход — НДФЛ. Он составляет 13% (столько же вычитается с каждой официальной зарплаты). Но в отличие от наемного работника, который платит НДФЛ ежемесячно и автоматически, владелец арендуемой недвижимости обязан оплатить налог однократно – за весь год сразу.
Необходимо до 30 апреля того года, что следует за отчетным, заполнить и сдать в ФНС декларацию 3-НДФЛ. И оплатить рассчитанную по ней сумму не позднее 15 июля того же года. За не поданную вовремя декларацию или задержку оплаты ФНС оштрафует налогоплательщика.
Доказательством размера полученного дохода, считается копия арендного договора и выписка с расчетного счета. Если оплата производилась наличными – расписки.
Заполнить декларацию нетрудно. В ней указываются полученный доход, понесенные расходы и собственно сумма налога. Если комната сдавалась не полный год, а лишь несколько месяцев, в графе, куда вносится сумма арендной платы проставляется ноль.
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:
1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.
Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.
2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.
3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.
4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.
5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.
6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:
- место и дату сделки;
- сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
- характеристики и цену предмета договора;
- условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.
Кто продает, и кто покупает «коммуналки»
Среди желающих продать коммунальную квартиру можно выделить две категории собственников:
• Собственников, которые изначально получали не целую квартиру, а только отдельную комнату в большой квартире (минимум двухкомнатной) и в процессе приватизации получали свидетельство о праве собственности именно на отдельную комнату, а не на всю квартиру;
• Собственники, которые получили комнату в квартире в наследство или приобрели её до изменения жилищного законодательства (ст. 82 ЖК РФ), запретившего разделение лицевых счетов в 2005 году, то есть с того периода, когда был прекращен перевод единых квартир в разряд коммунального жилья.
Среди покупателей так же выделяется несколько категорий, которым интересна не квартира целиком, а именно комната.
К ним относятся:
• Бывшие супруги, после развода и раздела (продажи) совместной собственности не имеющие средств на покупку отдельной квартиры;
• Держатели сертификатов материнского капитала, желающие инвестировать полученные средства в недвижимость;
• Студенты, для которых индивидуальное жилье необходимо только на период обучения в ВУЗе;
• Люди, часто бывающие в городе по служебной необходимости (в командировках) и не желающие пользоваться гостиницами или съёмным жильем.
Все мы представляем, что такое коммунальная квартира: общий коридор, санузел, кухня и несколько комнат. Определение понятия «коммунальная квартира» не найдете ни в одном нормативно-правовом акте. Но это вовсе не означает, что она не относится к жилому помещению.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ одним из видов жилого помещения является комната. Ею признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ). В одной коммунальной квартире часть комнат может принадлежать гражданам на праве собственности, другая же часть комнат может принадлежать на праве собственности государству, муниципальным органам, а граждане проживают там на основании договора социального найма. В обособленной квартире такое невозможно – или все собственники, или все наниматели.
Все остальное имущество в коммуналке относится к общему имуществу.
Что такое коммунальная квартира?
Сам термин коммуналка появился в стране после 1917 года, когда многокомнатные апартаменты богатых горожан, заселялись несколькими семьями из рабоче-крестьянской среды, иногда как подселение, а иногда хозяев и вовсе «выгоняли» и из больших квартир. Даже в послевоенный период картина мало изменялась, поскольку советская власть не торопилась расселять коммуналки и решать «квартирный вопрос» обеспечения каждой семьи отдельной квартирой, на протяжении долгого времени считалось, что и отдельная комната вполне приемлемо для советской семьи. И хотя отдельные коммунальные квартиры удавалось расселить, но до конца изжить словосочетание «коммуналка» так и не вышло, даже в постсоветской России. В больших городах, где сохранились старые застройки, коммуналки живы до сих пор, и, как и прежде, в одной квартире, хотя и в разных комнатах, проживают совершенно разные люди, чужие семьи, чаще всего по договору соцнайма, хотя многие уже и на правах собственности на отдельную комнату или сразу несколько комнат в коммунальной квартире.
После того, как отказ от покупки был получен от всех владельцев, можно приступить к продаже помещения стороннему лицу. На сделке должны присутствовать все собственники или их представители, действующие по доверенности. Для этого понадобятся следующие документы:
- паспорта всех собственников;
- уведомления каждому соседу о продаже помещения;
- все отказы, полученные в результате отправки уведомлений;
- все конверты с датой доставки письма, если сосед отказался от получения уведомления;
- документы на комнату (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, выписка из БТИ);
- договор купли-продажи;
- разрешение муниципального органа и органов опеки, если сосед снимает комнату по соцнайму или ей владеет несовершеннолетний (или недееспособный).
Необходимые документы
Прежде чем оформить сделку, владелец должен подготовить документы для продажи принадлежащей ему комнаты. К их числу относятся:
- паспорта обеих сторон сделки;
- бумага, позволяющая установить факт снятия с регистрации всех лиц, зарегистрированных в продаваемой комнате (выписка из домовой книги);
- извещение соседей по коммунальной квартире о ее продаже (в его текст должна быть включена цена сделки и другие условия);
- договор купли-продажи;
- полученная в БТИ выписка с экспликацией;
- кадастровая выписка с планом коммунальной квартиры;
- акт приема-передачи отчуждаемой жилплощади;
- бумаги, подтверждающие права продавца на реализуемую недвижимость;
- заверенный у нотариуса документ на отчуждение жилплощади (разрешение на совершение сделки должно быть получено у соседей);
- полученное у органов опеки разрешение на продажу комнаты – если в число собственников коммунальной квартиры входит лицо, не достигшее 18 лет;
- квитанция, свидетельствующая об отсутствии у продавца долгов за потребленные коммунальные услуги;
- доверенность на совершение сделки, сбор документации и выполнение иных процедур – в случае привлечения к процессу представителя продавца.
Приведенный перечень бумаг не следует рассматривать как полный. Могут понадобиться и иные документы. Их перечень зависит от ситуации и конкретных обстоятельств. Например, в определенных случаях потребуются решение суда, отказная от наследства и т.д.
Как выкупить «последнюю» комнату в коммуналке?
Последняя комната в коммунальной квартире – настоящий «камень преткновения» для собственника всей остальной жилплощади, который мечтает стать хозяином большой коммунальной квартиры. Несмотря на довольно простую схему выкупа комнат в коммуналке, покупка последней может стать настоящей проблемой, если:
- собственник не хочет продавать свое жилье;
- местонахождение владельца желанных квадратных метров неизвестно;
- владельцу жилья не исполнилось 18 лет;
- хозяин комнаты не хочет заключать сделку именно с вами.
В соответствии с нормами действующего законодательства выкупить комнату у соседей без их согласия не получится. Специалисты рекомендуют решить вопрос мирным путем и, к примеру, воспользоваться одним из следующих вариантов:
- Предложить хорошую цену. Если вы предложите соседу за его комнату сумму, которая будет выше среднерыночной, то вполне возможно, что такое предложение его заинтересует. А все потому, что таким образом он сможет улучшить свои жилищные условия или приобрести равноценное жилье, но при этом получить на руки некую сумму денег.
- Порекомендовать специалиста в сфере недвижимости и намекнуть, что в случае согласия продать комнату все расходы и хлопоты, связанные с оформлением сделки, вы готовы взять на себя.
- Предложить принять участие в специальной программе по расселению коммунальных квартир. Если соседи ответят согласием, то выиграют от такой сделки все: вы станете собственником последней комнаты, а ее бывший хозяин сможет получить муниципальную субсидию, которая позволит приобрести новую квартиру или комнату.
Где разрешается курить
Действующее законодательство предусматривает ограничение курения сигарет в общественном месте. Иначе говоря, по умолчанию это разрешается делать только в собственной комнате. Такие действия категорически запрещаются проводить на территории общественного пользования.
Если соседи оказались курильщиками, разрешается курить в отдельных помещениях, которые они согласовали между собой. На этой площади должны обязательно соблюдаться правила пожарной безопасности.
Заметим, что действующие нормативы, касающиеся коммунальной квартиры, нигде не говорят о курении. Однако если курильщик создает дискомфортные условия проживания соседям, у них остается право потребовать прекратить табакокурение.
Если сосед игнорирует эти просьбы, жильцы могут попросить помощи у участкового по месту жительства. Конечно, такой вариант лучше использовать только в самом крайнем случае. Юристы советуют решить вопрос мирным путем без привлечения силовых структур.