Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора аренды арендатором». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Расторгнуть договор аренды можно всего тремя способами: по инициативе одного из участников сделки, по обоюдному согласию или с помощью суда. В гражданском кодексе Российской Федерации упомянуты они все.
Основания досрочного расторжения договора аренды
Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.
Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:
- если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
- когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
- в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
- если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
- в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
- когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
- в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
- иные основания, предусмотренные законом или установленные договором
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Когда нужно посылать уведомление о расторжении?
Когда одна сторона договора хочет поставить в известность другую о своём желании прекратить этот договор, то составляется уведомление.
Если договор бессрочен, то по п. 2 ст. 610 ГК РФ уведомление направляется за 3 месяца до вашего выезда из арендуемой недвижимости, и всё это время вы должны платить аренду, даже если освободили помещение раньше. Но часто эти сроки прописаны в документе, тогда стоит руководствоваться ими.
Если же ваш договор обозначает сроки аренды, то вам обязательно нужно дождаться ответа на уведомление или убедиться в его отсутствии. Стандартный срок ожидания 30 дней. А затем расторгнуть договор либо по обоюдному согласию, либо через суд. Срок до выезда, за который вы должны предупредить владельца помещения, обычно тоже указан в документе.
Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы
Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.
В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.
При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.
Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.
***
Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.
***
Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».
Рекомендации арендатору
Расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке:
-
договор срочный и он содержит условие о внесудебном отказе: направить арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора;
-
договор срочный и в нем отсутствует условие о внесудебном отказе: расторгать в судебном порядке, для этого подать иск в суд;
-
договор бессрочный: направить арендодателю предупреждение об отказе от договора.
Расторжение договора в судебном порядке:
- если имеется общее или специальное основание расторжения договора в судебном порядке — направить досудебную претензию, а при отсутствии ответа на нее подать исковое заявление в суд.
В обоих случаях:
-
правильно оформить акт возврата помещения. Это гарантия права арендатора прекратить вносить арендную плату. Если ситуация конфликтная — при возврате помещения необходимо обеспечить письменные доказательства того, что арендатор выполнил все свои обязательства. Желательно также привлечь свидетелей к подписанию одностороннего акта возврата помещения.
-
консультироваться с юристом. Не всегда возможно самостоятельно определить основания досрочного прекращения договора аренды. Неочевидные юридические тонкости, например, возможное преобразование срочного договора в бессрочный, отсутствие капремонта, могут способствовать выходу из договорных отношений.
Досрочное расторжение по инициативе арендодателя
Разорвать отношения аренды собственник недвижимого нежилого имущества вправе в судебном порядке при наличии обстоятельств, предусмотренных в законодательстве. Ниже перечислены возможные варианты таких ситуаций:
- Арендатор эксплуатирует имущество, на которое у него возникло право пользования, не по назначению, либо им были существенно нарушены условия договора.
- Арендатор своими действиями ухудшает состояние переданного в его пользование имущество.
- Имело место неоднократное нарушение сроков оплаты, указанных в договоре. В договоре могут быть отдельно оговорены и иные условия оплаты, например, прекращение отношений при однократной задержке оплаты.
- Арендатор не осуществил капитального ремонта помещения – если такое обязательство указано в договоре.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Инициативой прекращения договора аренды до окончания срока его действия обладает не только арендодатель, но и арендатор. В разделе, посвященном основаниям расторжения договора, также отражены основания для расторжения договора арендатором. То есть, если арендатор установит наличие оснований для расторжения договора досрочно, соответственно он уведомляет об этом арендодателя.
Как и в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, у арендатора также могут возникнуть сложности в данном вопросе, поскольку арендодатель может заявить о неправомерности расторжения договора аренды арендатором, в связи с отсутствием оснований. Спор в данном случае также может перейти со стадии разрешения сторонами на стадию разрешения судом.
Как оформить уведомление
Установленной формы для письма о прекращении договора аренды нет, применяем общие правила для деловых документов:
- используем фирменный бланк или указываем собственные данные;
- обозначаем реквизиты контракта, контрагента;
- четко прописываем намерение отказаться от дальнейшего сотрудничества и основания для отказа со ссылками на соответствующие пункты соглашения и нормы закона;
- ставим число и подпись уполномоченного лица, печать — при наличии.
Если определенной формы для отправки уведомления сторонами не предусмотрено, выбираем способ, при котором возможно подтвердить дату получения документа другой стороной, например:
- нарочно;
- заказным письмом с уведомлением;
- доставкой курьером.
Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора
Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.
Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:
- использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
- систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
- отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.
В каких ситуациях договор аренды может быть расторгнут
Для такой процедуры существует ограниченный круг оснований. К ним относятся:
- Окончание срока арендных отношений, установленного соглашением. Если в нем отсутствует положение об автоматическом его продлении, то с истечением периода договоренности теряют свое действие.
- По согласованию между сторонами. Характеризуется добровольностью подписания соглашения о прекращении отношений, согласовав это решение между собой.
- По инициативе арендодателя. Возможно только в обстоятельствах, которые могут стать причиной для принятия такого вердикта. Ими могут стать допущенные квартиросъемщиками нарушения или иные причины.
- Когда инициатор наниматель. Основания в такой ситуации должны быть не менее вескими.
В последних двух случаях неизбежно возникновение споров, а проблема может решаться в судебных инстанциях. В связи с этим, соглашение должно содержать достаточные причины для начала процесса и включать ответственность для виновного в неисполнении договорных обязательств.
Досрочное расторжение
Для осуществления процедуры по прекращению правоотношений между участниками сделки без лишней «канители» с судами, можно просто договориться нанимателю с наймодателем, до окончания действия настоящих дог. отношений. Если договоренность отсутствует, то договор расторгается при наличии определенных обстоятельств или пунктов договора.
Согласно законодательным основаниям, прописанным и регламентированным ГК РФ, который определяет порядок заключения и часть условий, необходимых для прекращения действующих правовых отношений — инициатор для осуществления этой процедуры не определен, потому им может выступать либо арендатор, либо арендодатель.
Примеры конкретных ситуаций досрочного прекращения договора
Положения ст.612 ГК РФ обуславливают то, что арендодатель несет ответственность за все недочеты имущества, которое сдано в аренду. Подразумеваются те из них, которые полностью либо частично препятствуют пользованию недвижимостью, причем не играет роли, знали стороны или нет во время оформления документа аренды о последних.
Итак, допустим, изъяны в имуществе обнаружились. Как может поступить арендатор? Вариантов поведения три:
- требование от арендодателя или безвозмездной ликвидации пороков имущества, или же пропорционального снижения платы за аренду. В качестве версии вполне вероятно и требование по компенсации расходов на ликвидацию недочетов имущества;
- удержание суммы из арендной платы (потраченной на устранение недостатков арендуемого имущества);
- требование досрочного прекращения договора.
Если с первыми двумя версиями развития событий все ясно, разберем последний вариант. Итак, арендодателем, который извещен о требованиях арендатора либо о его желании ликвидировать дефекты имущества за счет владельца, может быть произведена замена предоставленного последнему имущества иной аналогичной недвижимостью, находящейся в подобающем состоянии. Действия, уточним, могут проявиться и в неоплатном устранении несовершенств имущества.
Важным нюансом в подобных договорных отношениях является то, что арендодатель ответственности за изъяны и дефекты сданного в аренду имущества не несет. Это актуально в тех случаях, если последние оговаривались на этапе заключения договора аренды (вариант – о них было еще до оформления отношений известно арендатору или они явно присутствовали при осмотре последним имущества или при проверке его исправности на этапах заключении договора, собственно передачи в аренду имущества).
Законодатель предусмотрел, что расторгнуть договор можно и в одностороннем порядке, как арендодателем, так и арендатором.
Как правило, основания для этого будут заключаться в несоблюдении условий договора.
Но дело в том, что эти основания еще нужно зафиксировать, а вот с этим уже сложнее.
Но обо всем по порядку. Итак, какие основания должны быть для того, чтобы можно было расторгнуть договор? Эти основания разные для обеих сторон.
Так, арендодатель может это сделать, если:
- арендуемое имущество используется не по целевому назначению; данное основание возможно использовать, если в самом договоре было четкое указание на то, как должно использоваться передаваемое в аренду имущество;
- арендная плата вносится несвоевременно; это основание можно использовать, если арендная плата не вносилась вовремя при двух платежах и более;
- состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось; данное условие принимается во внимание в том случае, если в договоре было прописано состояние имущества, а в противном случае невозможно установить изменение состояния предмета аренды.
По инициативе арендатора
Рассмотрим ситуацию, при которой инициатива расторжения договора находится за арендатором.
Законодатель установил некоторые случаи, при которых со стороны арендатора вполне законно будут следовать требования о досрочном прекращении соглашения на аренду имущества.
Данные требования он должен подать в суд, которые удовлетворит их, если:
- собственник не предоставляет арендатору предмет договора или препятствует его использованию в соответствии с условиями подписанного соглашения, а если в соглашении ничего об этом не сказанного, то в соответствии с назначением имущества;
- собственник не осуществляет капитальный ремонт, который является его обязанностью, если другое не прописано в договоре; как правило, такой ремонт должен проводится в установленные сроки, и если этого не происходит, то арендатор имеет право на досрочное расторжение договора;
- предмет договора приходит в непригодное для использования состояние по причинам, не зависящим от арендатора;
- предмет договора был передан арендатору, но оказалось, что его нельзя использовать по назначению из-за имеющихся у него недостатков; это возможно в тех случаях, если при подписании договора эти недостатки не оговаривались, а значит, не были известны арендатору заранее.
В последнем случае важным условием является то, что сам арендатор не мог при осмотре передаваемого ему в пользование предмета договора обнаружить эти недостатки. Как указывалось выше, в само соглашение могут быть вписаны и другие основания, которые позволяют арендатору досрочно разорвать договор аренды по своей инициативе.
Ошибки при заключении и исполнении договора аренды недвижимости
Договор аренды недвижимости (далее — договор аренды) очень распространен и в каждой организации хоть раз с ним сталкивались. Несмотря на это, при его заключении и исполнении стороны часто допускают ошибки, что подтверждает и судебная практика. Давайте рассмотрим некоторые из них.
Ошибка 1. Нарушен порядок совершения сделки
По общему правилу юрлицо совершает сделки через свои органы, которые действуют в соответствии с законодательством и учредительными документами .
В законодательстве закреплено общее правило, что хозобщество вправе совершать крупные сделки по решению общего собрания его участников . Сделка по сдаче в аренду недвижимости может быть отнесена к крупной сделке.
Об этом часто забывают стороны договора и, как результат, нарушают порядок совершения крупной сделки.
В учредительных документах обычно указаны полномочия исполнительного органа и иных органов управления, а также ограничения этих полномочий .
Как показывает практика, для совершения сделок с недвижимостью, в т.ч. для сдачи в аренду, зачастую требуется одобрение общего собрания участников.
Этот момент стороны также могут упустить и соответственно заключить сделку с нарушением установленного порядка.
Если нарушен порядок совершения сделки, договор аренды может быть признан недействительным .
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества. Согласно уставу арендодателя необходимо предварительное одобрение подобных сделок общим собранием участников общества. Одобрение получено не было.
Суд признал сделку недействительной.
Решение экономического суда Брестской области
от 07.02.2018 (дело N 89-7/2017)
Таким образом, рекомендуем убедиться в том, что представитель контрагента вправе подписывать конкретный договор аренды без соответствующего решения общего собрания участников или иного органа управления, контроля.
Это можно сделать, ознакомившись с учредительным документом арендатора/арендодателя. Если решение общего собрания или иного органа контрагента необходимо, то перед подписанием договора следует попросить его предоставить.
Ошибка 2. В договоре четко не определен объект аренды
При описании объекта аренды указываются данные, которые точно позволяют идентифицировать имущество, передаваемое в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается несогласованным, а соответствующий договор — незаключенным .
Судебная практика
Стороны подписали договор субаренды. Согласно ему субарендатор 1 передает субарендатору 2 часть асфальтированной площадки, находящейся на АЗС А-100. Иной информации, позволяющей идентифицировать объект аренды, текст договора не содержал. Суд пришел к выводу, что договор субаренды не заключен.
Постановление апелляционной инстанции экономического суда
Источник: https://ilex.by/oshibki-pri-zaklyuchenii-i-ispolnenii-dogovora-arendy-nedvizhimosti/
Основания для досрочного расторжения договора аренды
Договорное соглашение оканчивает свое функционирование после оговоренного срока либо по инициативе одного из участников сделки. Так как в процедуре участвуют две стороны, досрочное расторжение договора аренды способно нарушить права одного из участников. В связи с этим узаконены возможные мотивы для расторжения соглашения.
Если время контракта по арендным отношениям не истекло, партнеры в праве расторгнуть обязательства друг с другом в исключительных случаях:
- По достигнутому обоюдному согласию участников сделки;
- По факту судебного порядка, ставшего инициативой одной из сторон;
- По побуждениям арендатора или арендодателя, исходя из оснований, предусмотренных в подписанном ранее договоре.
Сложным станет обстоятельство, при котором один из участников не согласится аннулировать соглашение.
Соглашение о досрочном расторжении договора аренды. Образец
Расторгнуть договор можно, подписав соглашение о досрочном расторжении договора аренды с обеих сторон. Форма не регламентирована определенными нормативными документами, но в нем должны быть указаны:
- Дата и местоположение при составлении соглашения;
- Уточнение моментов договора, в соответствии с самим актом;
- Указание дня, с которого все договоренности по условиям сделки прекращают свое функционирование;
- Отметка о том, что участники не имеют друг к другу жалоб и притязаний относительно объекта жилого или нежилого имущества;
- Засвидетельствование передачи предмета с приложенным актом приема–передачи;
- Реквизиты арендатора и арендодателя, их печати и подписи с расшифровкой.