Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверенность на продажу квартиры: как оформить и какую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Почему «генеральная» и какие она дает права?
Типовые доверенности на недвижимость:
- генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
- генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
- генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
- генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
- генеральная доверенность на переоформление квартиры.
Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:
- Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
- Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
- Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
- Выполнять прочие необходимые правовые действия.
На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.
Как оформить генеральную доверенность на сделки с квартирой
Генеральную доверенность оформить не сложнее, чем любую другую, ее оформление не требует согласия будущего представителя. Это означает, что к нотариусу может прийти только сам собственник объекта недвижимости, говорит Елена Гладышева. По словам эксперта, необходимо помнить, что доверенность может быть выдана только дееспособным лицом. Доверенности от имени малолетних и от имени недееспособных граждан выдают их законные представители.
Какие полномочия надо определить в генеральной доверенности на продажу квартиры:
— право сбора необходимых для проведения сделки документов;
— право заключения договора купли-продажи (на условиях, указанных в доверенности, либо с правом определять условия договора по своему усмотрению);
— право подписи необходимых документов, в том числе акта приема-передачи;
— право на представление заявления и необходимых документов в орган регистрации прав для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также на получение документов после проведенной государственной регистрации;
— право получения денежных средств от продажи квартиры (или отсутствие такого права);
— право передачи квартиры покупателю;
— иные полномочия в зависимости от особенностей конкретной сделки.
«Доверенность может включать срок ее действия и указание на право или запрет передоверия полномочий другому лицу, возможность или запрет последующего передоверия. При отсутствии срока действия доверенность сохраняет силу в течение года со дня ее оформления», — говорит Александр Павловский.
Порядок оформления
Генеральная доверенность на продажу квартиры должна быть нотариально удостоверена. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, замечает Александр Павловский.
В случае выдачи доверенности от имени подопечного требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Для выдачи доверенности от имени несовершеннолетнего согласия органа опеки и попечительства не требуется, но для совершения поверенным сделки по распоряжению указанным имуществом такое согласие в любом случае должно быть получено, уточняет Евгений Антонов.
Какие документы нужны
Для удостоверения генеральной доверенности собственнику потребуется взять с собой:
— оригинал своего паспорта;
— выписку из ЕГРН на принадлежащее ему недвижимое имущество;
— паспортные данные своего будущего представителя.
Нотариуса можно выбрать из реестра города, и не важно, в каком районе или округе города он работает. Если нотариуса порекомендовали, его статус можно проверить в реестре палаты своего города, добавляет Артем Баранов.
Нотариус обязан проверить паспорт гражданина, его дееспособность и разъяснить доверителю правовые последствия выдачи доверенности, его права на отзыв доверенности, оговорку о передоверии в документе. Доверенность подписывает только доверитель, но в ней указываются персональные данные поверенного, уточняет Евгений Антонов. Помимо персональных данных граждан, в доверенности указываются дата и место ее составления, объем полномочий доверителя, возможность или запрет передоверия полномочий, срок ее действия, регистрационный номер и реквизиты нотариуса, уточняет эксперт.
Чем рискуют стороны при сделке с генеральной доверенностью
Риски для покупателя:
— заключение нескольких договоров купли-продажи до государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости;
— отзыв доверенности собственником после заключения договора, но до государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости.
Риски для продавца:
— недобросовестный представитель может выйти за пределы полномочий, предоставленных ему доверенностью, либо заключить сделку на невыгодных для собственника условиях;
— представитель может не передать вырученные от продажи денежные средства;
— представитель может передоверить свои полномочия третьим лицам, о чем собственник может не знать.
Пакет документов для оформления
Чтобы нотариус смог оформить бумагу на передачу полномочий, стороны должны представить комплект документов. В него входят:
- паспорта обеих сторон;
- документ о собственности. Если имущественное право было оформлено до 2016 года и после не переоформлялось, то нужно предъявить свидетельство. Если после 2016 года, то выписку из ЕГРП. Её можно получить в МФЦ или через официальный сайт Росреестра. Услуга платная, срок исполнения 3 – 5 дней.
Владельцем отчуждаемой квартиры или доли в ней может быть несовершеннолетний. Если ему ещё не исполнилось 14 лет, то доверенность от его имени оформляет законный представитель – родители или опекуны. Самого ребёнка предъявлять нотариусу не нужно.
Если же 14 лет уже исполнилось, то он должен присутствовать. Подпись на доверенность он ставит с согласия своего родителя/опекуна. В том или другом случае, нотариусу нужны оригиналы следующих документов:
- свидетельства, подтверждающего факт рождения;
- если собственнику больше 14 лет, его паспорт;
- паспорт законного представителя.
Вариант 2: дарение недвижимости по доверенности
Дарственная – документ, заключаемый между сторонами в порядке ст. 572 ГК РФ, согласно которому объект дарения (недвижимость) переходит одаряемому лицу. Сделка является безусловной. Нельзя в этом документе прописать какое-либо условие, при соблюдении которого дар будет передан, так как это противоречит закону. Совершая дарение, заключая дарственную, даритель обязуется:
- передать недвижимость второй стороне;
- сообщить одаряемому всю информацию о дефектах недвижимости;
- оплатить все расходы по регистрации перехода права собственности.
Гендоверенность: что за документ
Генеральная доверенность на квартиру – это серьёзный документ, который позволяет владельцу жилья проводить желаемые операции, прибегнув к помощи доверенного лица. При этом сам заказчик может находиться в другой стране и не участвовать в операциях. Знать нюансы сделок с участием доверенных лиц обязательно всем сторонам, потому что на операциях с недвижимостью, в которых присутствуют оные лица, проводится много сделок по мошенническим схемам.
Генеральная доверенность на продажу квартиры может быть отозвана продавцом за несколько часов до того, как покупатель внесёт оплату за покупаемое жильё. И тогда все сделки, которые проводились после отзыва документа, будут считаться недействительными.
Как правило, за такой риск покупатели просят значительную скидку на приобретаемое жильё, вплоть до 50% от её первоначальной стоимости. Продавцу становится невыгодна генеральная доверенность на квартиру, поэтому он приезжает сам.
Бывают случаи, когда продавец живёт за границей и присутствовать лично не может. Дорогой перелёт, либо нет возможности взять отпуск на работе, и генеральная доверенность на недвижимость составляется на ближайшего родственника.
Какие опасности существуют?
Продажа недвижимости по доверенности чревата нежелательными последствиями для обеих сторон:
- риски для продавца связаны с перепродажей жилья по доверенности. Всегда остается опасность, что доверенное лицо не передаст полученные деньги продавцу. Желательно предусмотреть, чтобы получение оплаты за проведение сделки и продажа жилья не происходила одновременно. Лучше лично получать средства от реализации жилья;
- риски для покупателя заключаются в самом наличии доверенности. Продавец может аннулировать ее в одностороннем порядке, не поставив в известность покупателя и доверенное лицо. Покупатель может отдать деньги, а сделка будет приостановлена. В таком случае лучше использовать банковскую ячейку для передачи средств;
- если продавцом выступает гражданин пожилого возраста, сделка может быть признана недействительной, так как нет уверенности в дееспособности данного гражданина.
Неприятные последствия для покупателя возникают, если он уже произвел оплату и перечислил деньги, а его права на приобретенную жилплощадь будут оспорены в суде.
Особенности сделки по доверенности
Оградить собственника от мошеннических действий со стороны доверенного лица помогут следующие рекомендации:
- доверенность можно отозвать, если подошел к концу срок ее действия;
- сам документ и все сделки, совершенные на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке;
- в качестве доверенного лица привлекать только надежного человека, которому собственник полностью доверяет;
- не указывать в тексте доверенности возможность получения аванса или полной суммы за продажу квартиры доверенным лицом. Передачу денег лучше оформить банковским переводом. Это сделают сотрудники банка, они несут ответственность за сохранность средств на счете. За такие услуги взимается комиссионный сбор, но деньги останутся в сохранности;
- покупателю рекомендуют тщательно изучить доверенность, по возможности запросить у доверенного лица контакты владельца жилья.
В соответствии с законом генеральная доверенность не превращает доверенное лицо в собственника недвижимости. Он не имеет права продать жилплощадь себе. Продавец должен рассмотреть все плюсы и минусы, прежде чем доверять продажу собственности третьему лицу. Сделка по доверенности может вызвать сомнения у покупателя, что может привести к снижению стоимости жилплощади.
Важно подробно прописать все права доверенного лица, чтобы избежать возможных неприятных последствий; обговорить стоимость квартиры, сроки и прочие формальности. Если соблюдать все меры предосторожности, то продажа по доверенности выгодна продавцу. Это поможет сберечь время, избежать длительных походов по различным инстанциям для получения необходимых справок.
Что стоит сделать перед сделкой по доверенности
Никто не может дать полной гарантии безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к процессу компетентного юриста или риелтора.
- Проверьте, что доверенность разовая, а не «генеральная». Первая дает разрешение на конкретную сделку, в ней подробно расписаны все условия. Вторая — разрешает вести дела от имени доверителя. Чем конкретнее доверенность, тем больше доверия ее владельцу.
- Не соглашайтесь на сделку, если не можете лично побеседовать с продавцом. Если нет возможности встретиться, созвонитесь по видеосвязи, выясните подробности, убедитесь, что доверенность тот выдал добровольно. Спросите, осознает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все его слова.
- Проверьте документы на квартиру. Нужно выяснить, является ли тот, кто выдал доверенность, владельцем жилья.
- В доверенности должны быть подробно расписаны параметры квартиры — адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Их достаточно, чтобы убедиться — продают ту квартиру, которая указана в доверенности.
- Созвонитесь с продавцом перед тем, как отдавать деньги или передавать документы в МФЦ — убедитесь, что с ним всё в порядке.
- Проверьте в день сделки, что доверенность не отозвали, с помощью нотариуса или онлайн-базы.
- Саму сделку лучше провести через нотариуса, для дополнительной гарантии безопасности процесса.
Что такое генеральная доверенность
Генеральная доверенность в сделках с недвижимостью — документ, приравнивающий представителя к собственнику недвижимости по правам и обязанностям в отношении неё.
Представитель может продавать жильё, получать за него деньги, обращаться в государственные и регистрирующие органы, а также выполнять другие действия, связанные с поручением, ради которого выдавалась доверенность.
Продавец выдаёт такой документ, чтобы не присутствовать на сделке. Он самостоятельно решает, кто будет представлять его интересы: родственники, риелторы, юристы или друзья. Причины выдачи не регламентируются законом: болен, живёт в другом городе, работает или не хочет заморачиваться.
Перед сделкой проверьте доверенность и убедитесь в правильности оформления. Любая ошибка приведёт к приостановке процедуры регистрации права.
В генеральной доверенности обязательно должны быть:
Срок действия генеральной доверенности — 1 – 3 года. После совершения сделки нужно сходить к нотариусу, который её выдал, и написать ему заявление в простой письменной форме на отзыв. Это значит, что доверенность перестанет быть действительной и представитель больше не совершит по ней операции с недвижимостью. Предупредить представителя об отзыве можно устно или заказным письмом с описью. Нотариус звонит доверенному лицу только по просьбе доверителя.
Так выглядит наша доверенность — в ней прописаны все возможные полномочия для доверенного лица.
Когда документ считается недействительным
Иногда встречаются случаи, когда доверенность оформляется и выдается с нарушением требований законодательства. Доверенность, оформленная с нарушениями, является недействительной и не имеет никакой юридической силы.
Так, документ может быть признан недействительным, если:
- Одной из сторон является лицо, которому нет 18 лет;
- Одна из сторон не обладает полной дееспособностью;
- Доверителя заставили оформить доверенность, применяя обман, шантаж или угрозы;
- Доверитель не понимал значения своих действий во время подписания доверенности (из-за действия лекарственных препаратов, наркотических средств или состояния здоровья);
- Истек указанный в условиях срок;
- Доверитель не является собственником имущества.
Важно! Юридически значимые действия, совершенные на основании недействительной доверенности, признаются ничтожными и подлежат отмене.
Генеральная доверенность с правом на распоряжение имуществом, дает поверенному лицу почти все права собственника. В связи с этим к выдаче данного документа и выбору представителя нужно относиться с особой осторожностью.
Риски продажи квартиры по доверенности
При имеющихся возможностях собственники стараются обезопасить себя от мошеннических действий со стороны риэлторов и лично приезжают для участия в сделках, связанных с продажей недвижимости. Однако если избежать подписания генеральной доверенности на совершение продажи квартиры не удалось, следует проанализировать возможные риски:
- Истечение срока действия доверенности до подписания договора купли-продажи – сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. К моменту подписания купчей злоумышленник уже имеет на руках всю выкупную сумму, что позволяет ему скрыться от собственника квартиры.
- Доверитель умирает в ходе достижения договоренностей о продаже квартиры – родственники покойного обращаются в суд с иском об оспаривании сделки.
- Вынужденное подписание доверенности – сотрудники нотариальной конторы не уполномочены проверять дееспособность доверителя и его взаимоотношения с поверенным лицом. Если в адрес собственника квартиры поступали угрозы, доказать незаконность сделки можно будет в суде.
В отдельных случаях просматриваются мошеннические схемы, организованные собственником и риелтором с целью завладения средствами покупателя.
Риски, исходящие от продавца
По юридической сущности купля-продажа жилья через представителя практически ничем не отличается от обычного порядка. Однако, если от продавца по доверенности действует другое лицо, на практике есть некоторые специфические риски, которые сторонам надо иметь в виду.
Учитывать необходимо следующее:
- Согласно ч. 1 ст.188 ГК РФ лицо, давшее доверенность, вправе её отозвать в любой момент, если по закону или условиям доверенности не предусмотрено иное. Соответственно, покупатель может столкнуться с тем, что он взаимодействует с неуполномоченным лицом и в результате исполняет обязательства не тому лицу.В том случае, если он просто перечислил деньги, их можно вернуть через суд, но это потребует времени. А вот жильё в любом случае передано не будет.
- После того, как доверитель скончался, доверенность теряет силу. Поэтому покупателю приходится проверять, жив ли продавец. Если же оказалось, что доверитель умер, то доверенность автоматически теряет силу вне зависимости от того, на каких условиях она была выдана.
- Нотариус, согласно требованиям Основ законодательства о нотариате, обязан проверить является ли доверитель дееспособным. Однако он не является врачом-наркологом или психиатром и потому не может нести ответственность за те случаи, когда после выдачи и заверения доверенности доверитель был судом признан полностью или частично недееспособным. Но в этом случае доверенность теряет свою силу.
- Кроме того, сам поверенный может оказаться полностью недееспособным или ограниченном в дееспособности по решению суда. В этом случае даже нотариус ничем помочь не может: доверитель может и не присутствовать при выдаче доверенности и потому нотариус при всём желании не сможет его проверить.
- Наконец, доверитель может исчезнуть, не оставив информации о том, где он находится. В этом случае придётся либо его разыскивать, либо через суд признавать безвестно отсутствующим.
ВАЖНО: Большая часть этих рисков может оказаться важной и в том случае, если по доверенности выступает представитель покупателя.
Как обезопасить сделку
Существует несколько базовых способов обезопасить сделку купли-продажи квартиры по доверенности:
- Связаться напрямую с продавцом. Это необходимо для того, чтобы убедиться в том, что продавец действительно доверил продажу своему представителю, он адекватен, жив и так далее. Рекомендуется записывать встречу на видео, если это возможно.
- Заверять договор купли-продажи у нотариуса. Договор купли-продажи можно не заверять нотариально, но учитывая и так повышенные риски из-за наличия доверенности, это лучше все-таки сделать. Пусть даже за свой счет. Заодно требования о заверении договора – это неплохой тест для представителя. Если он начинает нервничать и активно отказывается от заверения, значит что-то тут нечисто.
- Проверить тип продавца. Если продавец является одиноким пенсионером или инвалидом, высока вероятность что его просто заставили выписать доверенность или как-то обманули. В такой ситуации нужно проявлять особую дотошность и внимательность. А лучше вообще отказаться от сделки или, как минимум, лично пообщаться с продавцом.
- Проверить соответствие данных. Нужно внимательно сверить соответствие данных продавца и его доверенного лица на доверенности и выписке из ЕГРН. В противном случае есть вероятность того, что доверенное лицо обманным путем получит аванс (пусть даже и небольшой) и исчезнет, так как квартира на самом деле продавцу и не принадлежит. Подобная схема активно используется мошенниками при сдаче в аренду жилья, в котором они не являются собственниками, но может применяться и для продажи квартир.
- Проверить полномочия доверенного лица. В доверенности должны быть указаны полномочия представителя продавца. Это может быть как краткая фраза типа «Имеет право выполнять любые действия с имуществом доверителя без ограничений», так и конкретные указания того, что именно может или не может выполнять представитель. Ориентируясь на это и нужно строить дальнейшие взаимоотношения. Доверенное лицо может иметь право показывать квартиру и договариваться о сумме сделки, но подписывать договор купли-продажи или получать деньги от покупателя права не имеет.
- Проверить действительность доверенности. Данный пункт актуален для проверки того, не отозвал ли доверенность продавец. Сделать это можно самостоятельно, в соответствующем реестре доверенностей, но проще и надежнее обратиться к опытному юристу.
Для чего нужна генеральная доверенность?
Физическое лицо выдает генеральную доверенность представителю чаще всего в случаях совершения сделок с имуществом, где не может присутствовать лично в силу обстоятельств. Это касается продажи или покупки жилья, участка земли или транспортного средства, а также представительства в судебной инстанции.
Не всегда по закону можно передать свои права представителю, личное присутствие обязательно в сделках с оформлением:
- брачного контракта;
- трудового договора;
- составления завещания;
- регистрация брака;
- усыновление ребенка и т.д.
В этих случаях гражданин не сможет передать полномочия на представление интересов физического лица по генеральной доверенности.
По генеральной доверенности можно, от имени физического лица:
- оформить сделку с недвижимостью в Росреестре или транспортным средством;
- управлять финансовыми средствами доверителя, включая инвестирование;
- представить и защитить интересы в суде.
Генеральная доверенность распространяется на все действия относительно объекта сделки, в том числе постановки на государственный учет. Эта процедура требует нотариального заверения документа, дающего право представителю передать соответствующие бумаги в регистрирующий орган.
Сколько стоит генеральная доверенность у нотариуса (цена)?
Что такое ПиТХ — правововой и технический характер, рекомендованный городской Нотариальной Палатой.
Он включает оформление документа нотариусом, его сканирование и передачу в органы ФНС в электронной форме.
Размеры госпошлин для разных видов доверенностей от физического лица установлены ст. 333.24 НК и в 2019 году составляют следующие суммы:
| Вид полномочий | Наличие степени родства с доверенным лицом | Размер госпошлины, руб. |
|---|---|---|
| Распоряжение имуществом, за исключением транспортного средства | Родители, супруги, дети родные и усыновленные, братья и сестры | 100 |
| Иные лица | 500 | |
| Распоряжение транспортным средством | Родители, супруги, дети родные и усыновленные, братья и сестры | 250 |
| Иные лица | 400 | |
| Представление интересов физического лица | Не зависит от степени родства | 200 |
Согласно ПиТХ цена услуг нотариуса при оформлении доверенности для физических лиц оцениваются в 1000-1200 рублей.