Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возмещение коммунальных платежей арендатором и НДФЛ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Когда расчет делает арендатор
Согласно статье №226 НК РФ арендатор обязан самостоятельно рассчитать, изъять и перечислить на счет ФНС налог с доходов физического лица (арендодателя) если снимет квартиру юридическая организация. В этом случае именно компания, которая арендует помещение будет являться налоговым агентом.
В обязанности арендодателя входит:
- Рассчитать размер налога, который должна уплатить другая сторона сделки (физическое лицо). Сумма высчитывается исходя из стоимости аренды.
Важно: В случае если организация также оплачивает коммунальные услуги или же компенсирует их собственнику здания, то расчет налога идет только за фактическую стоимость проживания, с коммуналки налог не взымается.
- Изъять размер налога из получаемой суммы арендодателем. То есть, квартиросъемщик в лице юридического лица должен передать собственнику жилья сумму с учетом уже вычтенного налога.
- Перевод налога на счет ФНС. Поскольку налоговый агент – съемщик жилплощади, то закон обязывает его проводить налог на счет налоговой инспекции без привлечения арендодателя.
Срок, в который нужно перевести подоходный налог с аренды жилья у физлица – следующий день с дня проплаты проживания.
Расчет налога и его перечисление ФНС отображает в своих проводках бухгалтерия съемщика юридического лица.
Налоги для нанимателя (арендатора)
По возмездному договору аренды у нанимателя не возникает никаких дополнительных обязанностей по оплате налога за исключением тех случаев, когда в договоре аренды прописано, что наниматель обязан оплачивать налоги наймодателя.
Однако если заключен безвозмездный договор аренды, то наниматель неофициально оплачивает арендную плату наймодателю, плюс уже абсолютно официально принимает на себя обязательства по оплате подоходного налога, равного сумме, рассчитанной по аналогичной квартире. Раз наниматель «бесплатно» проживает в квартире, то пусть хотя бы заплатит налог 13% с той суммы, которую сэкономил – именно на таком принципе основано данное положение. Данное правило не относится к близким родственникам наймодателя, проживающим на основании безвозмездного договора аренды.
То есть, для договоров безвозмездного пользования (или в отсутствии договора) налоговые органы имеют право взыскать с нанимателя налог, который должен был бы платить наймодатель. По логике органов наниматель также обязан и декларировать эти доходы. Не уплата налога и не декларирование доходов по безвозмездному пользованию приводят к той же ответственности, что и аналогичные нарушения со стороны наймодателя по возмездным договорам.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
В 2020 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.
Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.
С 1 января 2019 года у жителей некоторых российских регионов есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог на аренду квартиры — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.
Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.
Может ли самозанятый сдавать в аренду не свою квартиру
У меня есть загородный дом, а у моей мамы — маленькая студия в городе. Свой дом я предполагал сдавать, но потом в нем захотела жить мама. А чтобы я мог получать доход, на который рассчитывал, она предложила мне сдавать ее квартиру. Я собираюсь делать это легально, как самозанятый.
Как правильно все оформить? Должна ли мама дать мне нотариальную доверенность на распоряжение ее квартирой? И вообще, могу ли я, будучи самозанятым, сдавать не свою, а чужую недвижимость?
Владимир, моим первым порывом было ответить так: если мамина квартира находится в одном из регионов, где можно стать самозанятым, то регистрируйтесь на здоровье. Сейчас при регистрации в качестве плательщика НПД по виду деятельности «аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, свою вы квартиру сдаете или чужую, сдаете ли вы ее на самом деле и есть ли у вас квартира в принципе. Налог платите — и отлично.
Но порыв прошел, уступив место очевидным сомнениям. Это сейчас налоговики не проверяют самозанятых, а что будет завтра, неизвестно. Кроме того, у инспекций есть все сведения о том, какой именно недвижимостью владеет человек. К тому же, согласитесь, гораздо спокойнее все делать по закону.
В вашем случае я вижу два подходящих варианта.
Он, пожалуй, самый оптимальный. Для регистрации понадобится:
Т—Ж подробно писал в отдельной статье про все способы регистрации в качестве самозанятого. Добавлю только, что вы можете сделать регистрацию на свой смартфон или компьютер, чтобы не беспокоить маму дальнейшей работой в приложении: формированием чеков, уплатой НПД и пр.
Чтобы вы могли заключать договоры аренды или найма с будущими жильцами от имени мамы как собственника квартиры, а потом решать с ними все возникающие вопросы, пусть она даст вам доверенность на право управления ее квартирой.
Однако если вообще не указывать в договоре с жильцами срок аренды/найма либо прописать, что договор заключен на неопределенный срок, то регистрировать его не придется.
Кстати, в начале 2020 года на сайте для самозанятых ФНС разъяснила, что человек вполне может платить налог 4%, если он получает доход от сдачи в аренду квартиры третьим лицом по доверенности на управление имуществом. Прямо ваш случай.
Это на случай, если мама наотрез отказывается где-либо регистрироваться, у нее нет личного кабинета налогоплательщика или есть, но она не хочет никому, даже вам, давать пароль для доступа к нему.
Вот примерный образец договора безвозмездного пользования квартирой. Его еще называют договором ссуды. В нем надо прописать, что с предварительного согласия мамы сын вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. Независимо от срока, на который заключен договор безвозмездного пользования квартирой, регистрировать в Росреестре его не нужно.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Учитывая «серую» специфику арендного рынка, решение исправно платить налоги от сдачи недвижимости — серьёзный и вдумчивый шаг для рантье. Сумма, которую придётся перечислить государству, ставит наймодателя перед выбором: лишиться части дохода или повысить квартплату жильцам?
Первый путь — пассивный и невыгодный, его предпочитают те, кто собрался платить налоги только из страха перед законом. Вариант с увеличением арендной платы предпочтительнее для владельца недвижимости, однако это потребует от него дополнительных усилий. Чтобы сдать квартиру на 10 — 13% дороже рыночной цены, рантье придётся предложить нанимателю дополнительные преимущества. К примеру, качественный косметический ремонт, новую мебель и абсолютно прозрачную сделку с участием профессионального риэлтора. В долгосрочной перспективе такая схема выгоднее всем участникам рынка — она выведет арендный бизнес на новый уровень, сделает его более безопасным и организованным.
Официальная сдача жилья с договором аренды и уплатой налогов защищает все стороны сделки правовыми нормами российского законодательства. Если наниматель нанёс ущерб жилью или скрылся не заплатив, владелец квартиры может смело обращаться в суд и взыскивать убытки. Однако для этого он сам должен быть чист перед законом — при неофициальной сдаче жилья или уклонении от уплаты налогов не стоит рассчитывать на помощь государства.
Недобросовестные жильцы могут шантажировать рантье, который не заплатил налог.
Согласно статье 122 НК РФ арендодатель, который сдаёт жильё по серой схеме, должен вернуть государству весь налог за период аренды и дополнительно заплатить 20% от этой суммы. В особых случаях злостного уклонения суд может увеличить штрафную выплату до 40%.
Первым этапом для честного рантье будет заключение договора аренды. Для этого стоит пригласить опытного риэлтора, который проверит все документы, а заодно аргументирует жильцу завышенную квартплату и преимущества официального найма. Грамотного специалиста можно найти на любом крупном портале недвижимости, к примеру, воспользоваться сервисом сайта ГдеЭтотДом.РУ.
Правильное заключение договора
Заключить и подписать договор аренды можно с помощью любого агентства по недвижимости, которое берет плату за свои услуги только с квартиросъемщика. Если есть желание сделать договор самостоятельно, то Вы можете его заключить без помощи агентств.
Если составляется и подписывается договор найма между физическими лицами, то следует вписать в него паспортные данные обеих сторон – Нанимателя и Наймодателя.
- Предмет договора. В договоре прописывается точный адрес квартиры и суть договора, а именно: предоставление квартиры для временного проживания за определенную плату. Также нужно указать, по какому праву Наймодатель распоряжается жильем (реквизиты свидетельства о гос. регистрации права, а также договор об обеспечении займа и разрешение банка, если сдается ипотечное жилье).
- Общие положения. Если в квартире есть мебель, техника и прочее хозяйство, то нужно перечислить их в приложении к договору, а в самом соглашении обозначить, что жилье сдается вместе с имуществом. Наймодатель дает гарантии, что квартира на момент подписания этого соглашения свободна от обязательств (обременение, арест, залог).
Если Наниматель будет жить не один, то следует прописать в договоре ФИО и дату рождения всех дополнительных жильцов.
- Права и обязанности сторон. В этом разделе нужно указать, на что имеют право обе стороны соглашения. Например, Наймодатель имеет право каждые 2 месяца приходить и проверять состояние квартиры, предварительно известив о своем визите Нанимателя.
Наймодатель обязан предоставить квартиру в пользование сразу после подписания арендного соглашения. Наниматель обязан рассчитываться за проживание своевременно, а в случае причинения какого-либо ущерба, в течение 16 дней возместить его в полном размере.
По истечению срока соглашения найма, оставить квартиру и имущество, находящееся в ней, в изначальном состоянии, в котором было получено. Желательно оговорить в договоре, что запрещено делать Нанимателю (например, пересдавать жилье другим людям, делать ремонт и т.д.).
- Расторжение договора. По согласию обеих сторон соглашения, а также в оговоренных Статьей 687 ГК РФ случаях.
- Расчеты по договору. Здесь нужно указать, сколько должен оплачивать квартиросъемщик, а также дату внесения платежей (помесячно, поквартально). Первый платеж совершается в день подписания договора, и последующие платежи будут проходить такого же числа следующих месяцев. Если Наниматель дополнительно оплачивает квартплату, электроэнергию, интернет и т.п., то следует прописать этот факт в соглашении.
Каким образом сдавать жилплощадь и не делать взносы?
Рассмотрим несколько вариантов, с помощью которых есть возможность извлекать прибыль с квартиросъемщиков и не оплачивать налоги:
- оформить договор найма на 11 месяцев – это тот период соглашения, для которого не нужна регистрация;
- в договоре не указывать плату за пользование жилплощадью, а прописывать, как безвозмездное предоставление жилья;
- вовсе не заключать письменный договор.
Но следует помнить, что при неоплате взносов за проживание квартиросъемщиками, собственник не сможет взыскать с них уплату в судебном порядке. Без заключения письменного соглашения возможна ситуация, что при ущербе имуществу, компенсации не последует. Также, не стоит исключать вероятность донесения факта уклонения от уплаты налогов в ФНС недовольных соседей или даже самих арендаторов.
Из статьи можно сделать вывод, что для собственника безопаснее оформить аренду жилья с помощью зарегистрированного договора и переводить налоги с доходов. Официальная сдача квартиры дает гарантию, что квартиросъемщики полностью выплатят компенсацию за проживание, оговоренную в соглашении и возместят любой причиненный ими ущерб собственности арендодателя.
Уплата налогов дает залог спокойствия и осознания, что недоброжелатели не смогут донести на собственника в налоговую инспекцию для взыскания штрафов. При официальном оформлении, вся ответственность за поведение нанимателей в квартире ложится на их плечи, а не на собственника помещения.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Страховые взносы при аренде у физического лица
Согласно договору аренды арендатор несет расходы в виде арендной платы, а в силу закона №402-ФЗ и гл. 25 НК РФ несет обязательства перед государством отражать расход в регистрах бухгалтерского и налогового учета. Также арендатор признается налоговым агентом в отношении НДФЛ и призван исполнить обязанности налогового агента по НДФЛ, перечисленные в ст.230 НК РФ (см. таблицу выше).
Следует сказать, что арендная плата, выплачиваемая физическому лицу по договору аренды имущества, не влечет обязанности уплаты по страховым взносам в ПФР, ФСС, ФФОМС и ФСС по травматизму (п. 4. ст. 420 НК РФ, ст. 5 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ). Более подробно об этом можно узнать из нашей статьи.
Общий вывод. Бухгалтеру необходимо понимание экономических последствий сделки для правильного отражения в учете доходов, расходов и обязательств перед партнером и бюджетной системой. Для этого предлагаем графическую иллюстрацию сказанного:
Рассмотрим экономические последствия заключения договора аренды с физическим лицом с точки зрения НДФЛ и кто платит налог в данном случае.
Подлежат ли обложению НДФЛ выплаты в виде арендной платы
Разберем первый вариант, когда арендная плата содержит только платежи за предоставленную в аренду площадь помещений, без коммунальных платежей.
Физическое лицо за предоставленное помещение получает арендную плату: деньги на свой расчетный счет. Эти деньги приносят экономическую выгоду арендодателю. Следовательно, физическое лицо в результате сделки получает доход. В экономической сфере на полученный доход от сделки всегда имеется интерес на свою долю или со стороны партнера, или со стороны государства.
Согласно нормам налогового законодательства у получателя дохода могут возникнуть обязательства перед бюджетом в виде налога с доходов физического лица. И бухгалтер, принимая во внимание нормы главы 23 НК РФ, должен ответить на вопрос: «Подлежат ли обложению НДФЛ выплаты в виде арендной платы?»
Общие моменты и положения
Выплата за землю регулируется Налоговым кодексом РФ. Объектом налогообложения является земельный участок. Для определения его границ существует специальная документация, карты и планы. Наиболее точная информация о земельном участке находится в кадастровом паспорте.
Размер налога на землю определяется финансовым доходом владельца или пользователя, полученным с этого участка, а также плодородностью участка, его расположением и другими факторами. Налог на участки сельскохозяйственного назначения зависит от качества земли, размера общей площади и местонахождения.
Юридическое лицо самостоятельно рассчитывает размер земельного налога, если это не относится к сельскохозяйственным участкам. Существует специальная формула, согласно которой можно высчитать размер налогообложения.
Размер налогообложения (Рн) несельскохозяйственного участка нужно рассчитать по такой формуле:
Рн=Сн*К1*К2*Оп, где:
- Сн — существующая ставка налога (за 1 м2 участка) с учетом размера города и экономического района;
- К1- коэффициент увеличения это ставки в курортных районах;
- К2 — коэффициент увеличения ставки налога в связи со статусом города, где располагается участок;
- Оп- общую площадь земли (в квадратных метрах).
Налоговая ставка не должна превышать 0,3% если земля:
- используется в сельском хозяйстве;
- задействована в жилищном фонде, а также куплена с целью строительства жилищного комплекса;
- приобретена для личного пользования, огородничества, выращивания цветов или растений, разведения хозяйства.
Во всех других случаях налоговая ставка составляет 1,5%. Она определяется муниципальными органами в законодательных актах.
Процент исчисляется от стоимости участка, указанной в кадастровом паспорте.
Налогоплательщики, у которых есть льготы, могут представить соответствующие документы в налоговую инспекцию, которая находится в районе расположения участка.