Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.

Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок

Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.

Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?

• Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.

• Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.

• Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.

• Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.

• Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.

Согласовывать перепланировку нужно прежде всего с банком. Для этого направьте письмо в кредитное учреждение с просьбой одобрить проект изменения конфигурации квартиры. В нему приложите план и заключение БТИ с указанием того, что ремонтные работы не нанесут ущерб остальным жильцам многоквартирного дома и соответствуют законодательству РФ.

Если квартира застрахована не банком, а сторонней страховой организацией, ее также нужно письменно уведомить о перепланировке жилого помещения. Это необходимо, так как при страховании имущества к договору прилагается план, который должен быть заменен на новый, если произошла реконструкция внутри помещения.

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире?

Прежде чем начать узаконивание перепланировки в квартире в ипотеке, необходимо внимательно изучить ипотечный договор. В первую очередь необходимо детально изучить раздел «права и обязанности». В нём может быть отражен запрет на любые косметические изменения квартиры. Если соответствующая информация присутствует, узаконивание перепланировки усложняется. Заёмщику предстоит выполнить следующие действия:

1. Согласовать планировку с соседями и жильцами, если потребность в подобном действии присутствует.
2. Заказать эскиз или проект перепланировки. Дополнительно может возникнуть потребность в обращении к оценщику, который подтвердит, что планируемые изменения не уменьшат стоимость недвижимости.
3. Подать заявление в банк и в страховую компанию, дополнив документацию ранее подготовленным эскизом и результатом оценки.
4. Дождаться вынесения решения. Процесс может занять до полутора месяца. За это время представитель организации тщательно проверяет документы.
5. Если решение положительное, выполнить перепланировку ипотечной квартиры и обратиться в жилищную комиссию. Представитель уполномоченного органа проверит соответствие внесённых изменений нормам действующего законодательства. Если все положения нормативно-правовых актов соблюдены, заёмщику предоставят документированное решение.
6. Обратиться в БТИ и получить техпаспорт.
7. Перерегистрировать недвижимость, посетив Росреестр.

Если гражданин хочет осуществить перепланировку в ипотечной недвижимости, необходимо заранее обдумать все предстоящие изменения и задокументировать их, составив детальный проект или эскиз квартиры. Полет фантазии в процессе ремонта недопустим. Такая перепланировка в последующем может быть признана незаконной. Перед тем, как составлять эскиз недвижимости, необходимо запросить первоначальный план квартиры и подготовить новую бумагу на основании полученного документа. Важно вносить коррективы с учётом строительных измерений. Поэтому лучше привлекать к процедуре подготовки документации профессионалов.

Покупая недвижимость на вторичном рынке, необходимо удостовериться, что в недвижимости не осуществлена неузаконенная перепланировка. Если случайно купить такую квартиру, в последующем можно столкнуться со сложностями. В большинстве ситуаций для узаконивания перепланировки придётся обращаться в суд. Кроме того, заявление на выполнение процедуры не всегда одобряют. В этом случае лицу придётся тратить деньги на возвращение помещения в первоначальное состояние. Иногда финансовая организация вовсе может расторгнуть сделку. Не стоит приобретать недвижимость с неузаконенной перепланировкой даже по сниженной цене. Проявляя внимательность, клиент минимизирует риск возникновения возможных сложностей.

На что обратить внимание в договоре с банком

Изучить или хотя бы прочитать стоит весь договор. Желательно, до подписания. Но так поступают немногие. Для большинства людей – сложное дело – разобраться в тонкостях юридических документов.

Каждая финансовая организация имеет свои требования относительно перепланировок. Несоблюдение условий приводит к появлению проблем.

Как узаконить перепланировку: подробная инструкция

Согласование перепланировки, этапы:

• Найти пункты про перепланировку в договоре,
• Получить письменное заключение о соответствии предлагаемых изменения нормам строительства и законодательству в БТИ,
• Отправить заявку и копию заключения банковской организации,
• Дожидаться разрешения от страховой компании и банка,
• Сделать перепланировку,
• Составить новый технический план жилой площади с учетом внесенных изменений,
• Отправить в банк копии документов, которые позволят узаконить совершение перепланировки.

Теперь обратимся к некоторым пунктам плана подробнее.

На заметку: согласовывать перепланировку придется не только с банком и жилищной инспекцией. Заявление необходимо подать и в страховую компанию. Однако часто страхование предоставляет сам банк, что делает проще этап согласования.

Процедура узаконивания, в среднем, занимает до полугода, поэтому предварительно рекомендуется согласовать перепланировку с банком. Тем, кто только собирается покупать квартиру в ипотеку, стоит заранее уточнить вопрос у менеджера. В будущем этот шаг позволит сэкономить время и деньги заемщика.

Срок оформления всех необходимых разрешений и бумаг составит около 45 дней. В этот период нельзя начинать ремонтные работы.

Общая стоимость процедуры складывается из нескольких составляющих и обойдется примерно в 50-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Рассматривая среднюю цену, можно выделить следующие затраты:

• госпошлина за оформление технического паспорта – 900 руб.;
• цена работ по оформлению техпаспорта – до 7 тыс. руб.;
• составление проекта – до 15 тыс. руб.;
• получение разрешения в Жилищной инспекции – около 30 тыс. руб.;
• узаконивание перепланировки в судебном порядке – более 30 тыс. руб.;
• согласование проектной документации – около 5 тыс. руб.

Многие граждане перед оформлением перепланировки получают консультацию специалистов. Как правило, это платно и обойдется в сумму от двух тысяч рублей. Вы можете сэкономить, получив консультацию юриста на нашем сайте абсолютно бесплатно.

Если вы твердо намерены сделать перепланировку в ипотечной квартире до снятия обременения, рекомендуем придерживаться алгоритма, представленного выше.

К чему может привести изменение проекта недвижимости?

Со временем, каждый житель загородного дома или квартиры начинает «уставать» от однообразия, старого ремонта и планировки комнат, и хочет что-либо поменять. Иногда достаточно просто переклеить обои, поменять двери, поменять дизайн комнат или, как сейчас модно, сделать экологический ремонт и фитодизайн).

Такие действия не несут рисков испортить отношения с кредиторами. Однако, в более серьезных случаях, когда планируется капитальный ремонт залоговой недвижимости, прежде чем что-то двигать, переносить, ломать или строить, требуется согласование с банком. Так как полноправным хозяином такого жилья, до полного погашения ипотечного займа, собственник не является и в любой момент недвижимость может быть отчуждена. Банку абсолютно не нужны лишние заботы, если придется связываться с продажей объекта залога.

Как известно, любая сделка с жилой недвижимостью проходит через БТИ, где хранятся все поэтажные планы оригинальной конструкции и всегда проводится экспертиза, на предмет соответствия исходного состояния с текущим.

Не забываем, что собственник квартиры — банк

Правила, которыми нужно руководствоваться при проведении перепланировки, прописаны в статье 25 Жилищного кодекса РФ. Для жителей Москвы при этом есть отдельный документ, он называется «Постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

С точки зрения закона перепланировка является существенным изменением помещения, его несущих конструкций и внесением данных изменений в техпаспорт квартиры. Для проведения перепланировки требуются сбор документации, подготовка проекта и согласование работ с жилинспекцией или администрацией города. При этом в текущем законодательстве отсутствует прямой запрет на проведение перепланировки в ипотечной квартире.

Однако стоит помнить, что до момента погашения ипотечного кредита по факту владельцем жилплощади выступает кредитная организация, а не заемщик. И если по каким-либо причинам заемщик окажется не в состоянии исполнить свои финансовые обязательства, банк на законных основаниях сможет залоговую квартиру вернуть.

Что можно менять в ипотечной квартире, а что нельзя?

Гражданин имеет право сносить или переносить перегородки, дверные проемы, объединять или разъединять комнаты, устанавливать дополнительные санузлы, выполнять ремонт. Оформление перепланировки осуществляется на основании проектной документации. Однако не все коррективы можно согласовать. Запрещено выполнять следующие действия в квартире в ипотеке:

• размещать санузел над жилыми комнатами или кухнями, за исключением ситуаций, когда нижний этаж также находится в собственности лица, которое владеет квартирой сверху;
• осуществлять перенос радиаторов на лоджии;
• прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации;
• увеличивать площадь санузла за счёт других комнат.

Внимание
Если выполнены вышеуказанные изменения, перепланировку не согласуют. Квартиру обяжут вернуть в первоначальный вид.

Основное условие, которое должен соблюсти собственник квартиры при перепланировке – это согласование действий с кредитной организацией, а также соответствие нормам действующего закона.

Стоит понимать, что в случае отсутствия разрешения от соответствующих служб, кроме административной ответственности, нарушитель может быть также привлечен к обязанности исправить последствия от ремонтных работ – привести помещение в первоначальное состояние.

Кроме того, владелец должен помнить про следующие положения:

• Запрещается снижать условия эксплуатации дома и проживания людей. К примеру, нельзя препятствовать нормальному доступу к инженерным коммуникациям.
• Нельзя допускать внесение изменений в нежилые помещения – делать их жилыми, в частности.
• Собственник не может вмешиваться в конфигурацию дома: сносить несущие перегородки, ликвидировать систему вентиляции или проводить работы, которые могут привести к ухудшению безопасности и прочности здания.
• Также он должен соблюдать санитарные, пожарные и эксплуатационные требования безопасности.

Как оформить перепланировку ипотечной квартиры: пошаговая инструкция

Чтобы узаконить перепланировку, заемщику необходимо выполнить несколько действий:

1. Изучить ипотечный договор с банком. Если он содержит запрет на переобустройство, обращаться к кредитору бессмысленно. В остальных случаях документ должен включать в себя особенности проведения перепланировки – их нужно придерживаться.
2. Согласовать процедуру с жильцами и соседями. Это нужно, если ремонтные работы затрагивают их интересы. Например, переобустройство коммунальной квартиры, кладовки, общего коридора. Если у жилья несколько собственников, потребуется письменное подтверждение их согласия, заверенное нотариально. Также рекомендуется получить одобрение соседей в письменном виде, но заверять у нотариуса это не нужно.
3. Оформление эскиза или проекта. Если вносятся несущественные изменения, достаточно эскиза. При демонтаже несущих перегородок, встроенных шкафов или сантехники понадобится проект.
4. Согласовать все со страховой компанией и банком. При оформлении ипотеки обязательным условием является приобретение страховки. Если заемщик не договорится со страховщиком, кредитор может не одобрить переоборудование. Дело в том, что на стоимость страховки напрямую влияет цена заложенной недвижимости, и в случае ее разрушения выплаты будет делать именно страховщик.
5. Посещение Жилищной инспекции или МФЦ. На первом этапе собственник оформляет от Жилинспекции акт ввода объекта в эксплуатацию после осмотра жилья специальной комиссией.
6. Обращение в БТИ. Когда будет оформлен проект и акт, следует подать документы в БТИ для внесения изменений в план.
7. Подача документов из БТИ в банк. Может потребоваться переоформление договора страхования.

Если планируется внесение мелких изменений, подачу документов в Жилищную инспекцию можно пропустить и сразу обратиться в БТИ после заказа эскиза.

Когда заемщик покупает переоборудованное жилье, тоже производится оценка квартиры в ипотеку, если перепланировка неузаконена, но это делает на начальном этапе не только банк, но и БТИ вкупе с Жилинспекцией.

Для получения разрешения банка необходимо будет представить его сотрудникам проект новой планировки.

Получить разрешение на незначительные изменения гораздо проще.

К таким несущественным переделкам относятся:

• совмещение или разделение санузла путём сноса или установки перегородки;
• демонтаж встроенной мебели, ненесущих перегородок между помещениями;
• перестановка оборудования в пределах одного помещения;
• остекление балкона или лоджии без изменения их площади.

Такие изменения конфигурации производятся по упрощённой схеме на основе составленного эскиза.

Для подготовки эскиза необходимо взять поэтажный план в БТИ и на его копии нанести красные линии, демонстрирующие запланированные вами изменения. Получившийся эскиз вместе с заявлением следует представить в банк и дождаться его решения.

Если задумали более сложные преобразования, для них нужно будет заказывать проект. Его составлением занимаются специальные организации с допуском СРО. Проект понадобится для следующих видов изменений:

• объединение кухни, балкона, лоджии с жилой площадью;
• перенос санузла на территорию нежилых помещений квартиры;
• расширение площади санузла за счёт территории нежилых помещений;
• снос ненесущих перегородок между комнатами или устройство в них арок и ниш.

Похожие записи:

• Безвизовые страны для россиян в 2023 году — обновленный список
• Бесплатно проверяем квартиру в Росреестре
• Кто и как может уволиться без отработки двух недель?