Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Капитальные вложения в арендованные ОС: учет и налогообложение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проведен капитальный ремонт трансформаторной подстанции, затраты составили более 10 млн руб. Раньше подобные затраты фирма относила на расходы периода. С началом применения ФСБУ 6/2020 специалисты советуют сформировать отдельный инвентарный объект ОС, капитализировать затраты и учитывать данные затраты на счете 01 «Основные средства».
Что же делать бухгалтеру?
Первое, что следует из приведенных судебных актов, – это то, что налоговые органы на местах, невзирая на мнение Минфина, упорно расценивают капитальный ремонт арендованных помещений в качестве капитальных вложений в виде неотделимых улучшений, и суды зачастую признают это правомерным. Поэтому, скорее всего, учесть расходы на капитальный ремонт единовременно не получится.
Чтобы понять, какие работы относятся к текущему и капитальному ремонту, рекомендуется посмотреть их примерный перечень. Определение текущего и капитального ремонта содержится в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000. Примерный перечень работ по текущему и капитальному ремонту приведен в приложениях 3 и 8 к указанному документу.
Ранее в Письме от 14.01.2004 № 16-00-14/10 Минфин подчеркнул, что для определения тех или иных видов ремонта (текущий, средний, капитальный и т. п.) должны использоваться соответствующие документы, разработанные техническими службами организаций в рамках системы планово-предупредительного ремонта. А в Письме Минфина России от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794 было рекомендовано обращаться по вопросам об отнесении тех или иных работ к ремонту или реконструкции в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (ныне это Минстрой). Следовательно, квалификация произведенных работ возлагается непосредственно на саму организацию, а именно на технических специалистов, обладающих соответствующими инженерно-техническими знаниями в данной области.
То есть бухгалтеру не нужно пытаться самому классифицировать работы, а следует затребовать у технических специалистов соответствующее заключение и на его основании производить бухгалтерские записи.
Кроме того, в целях определения характера выполненных работ (неотделимые улучшения или ремонт) можно привлечь независимого эксперта (Письмо УФНС по г. Москве от 12.04.2006 № 20-12/29000@). Это не дает полной гарантии, что суд согласится с такой экспертизой, зато исключит возможные обвинения в недобросовестности.
Налоговый учёт проведённого капитального ремонта
Правильное отображение затрат на проведение капитального ремонта обеспечит арендодателю и арендатору страховку от проблем с налогообложением. Как уже упоминалось выше, затраты на капитальный ремонт должны быть возмещены арендатору наймодателем. При этом в бухгалтерском учёте арендодателя средства, зарезервированные для возмещения нанимателю стоимости ремонта арендуемого имущества, отображаются как задолженность арендодателя.
Сто касается арендатора, то для него такие вложения также подлежат отображению в налоговом учёте должным образом. Вложения в капитальный ремонт арендатором увеличивают стоимость арендуемого имущества, а потому арендатор имеет право на увеличение соответствующей группы основных фондов на стоимость тех самых улучшений.
В целом налоговое законодательство не содержит термина «ремонт» как такового. Вместо него, используется термин «реконструкция». Однако такой термин может использоваться касательно капитального ремонта только в целях налогообложения. Для общего понятия реконструкция и капитальный ремонт имеют несколько существенных отличий. Так, при реконструкции изменяются технико-экономические показатели объекта (например, меняется его назначение). Хорошим примером реконструкции может быть переоборудование арендованного жилого помещения под помещение для офиса. Капитальный ремонт же будет направлен на улучшение качеств того же жилого помещения без изменения его целевого назначения.
Для правильно отображения расходов на капитальный ремонт и реконструкцию в налоговой отчётности на предприятии должны быть в наличии следующие документы:
- положение о ремонтах;
- акт технического обследования объекта ремонта;
- приказ на осмотр объекта капитального ремонта.
Для физических лиц затраты на капитальный ремонт объекта аренды не включаются в перечень затрат, обязательных к отображению в декларации.
Определение понятия «капитальный ремонт» в НПА
Капитальный ремонт — ремонт, выполняемый для восстановления технических и экономических характеристик объекта до значений, близких к проектным, с заменой или восстановлением любых составных частей (Приказ Госстроя РФ от 13.12.2000 N 285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения»).
Капитальный ремонт — проведение комплекса строительных работ и организационно — технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико — экономических показателей здания и функционального назначения, предусматривающих восстановление его ресурса с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшению эксплуатационных показателей (Постановление Правительства Москвы от 30.07.2002 N 586-ПП (в редакции от 23.12.2015) «Об утверждении Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства инженерных коммуникаций, сооружений и объектов дорожно-транспортного обеспечения в городе Москве»).
Капитальный ремонт офиса и бухгалтерский учет
Бухгалтер в России больше, чем бухгалтер. Чтобы правильно вести учет и рассчитывать налоги, ему необходимы также знания по юриспруденции, кадровому делу, а иногда и строительству. Для определения стоимости капитального ремонта офиса эконом- или премиум-класса, систематизации проведенных работ и дальнейшего их учета для налоговых выплат нужно достаточно хорошо разбираться в этом вопросе. Кроме того, не всегда понятно, можно ли те или иные затраты отнести к расходам при налоговом учете.
Согласно статье 616 Гражданского кодекса РФ капитальный ремонт должен делать собственник арендуемого помещения, а обязанности по текущему исправлению мелких недочетов поручаются арендатору. Если речь идет о съеме офисов с кратковременным сроком аренды, нет смысла нарушать это правило.
Вот тут-то бухгалтеру и понадобится открыть в себе талант строителя, чтобы определить, что из работ относится к текущему, а что к капитальному ремонту офисов. Четкое разграничение этих понятий необходимо для правильного учета при налогообложении. В случае ошибки, когда арендатор по незнанию проводит капремонт, расходы на основании статьи 252 Налогового кодекса РФ признаются необоснованными.
Что входит в перечень капитальных работ в многоквартирных домах?
Капитальный ремонт — это более серьезные изменения по сравнению с текущими работами, здесь действия преследуют более масштабные цели. Они направлены на обеспечение максимально комфортных условий для качественного результата промышленной или производственной деятельности.
Работы по проведению капитального ремонта включают в себя:
- Восстановление или замена строительных конструкций или элементов этих конструкций.
- Восстановление или замена систем инженерно-технического обеспечения или их элементов.
- Восстановление или замена отдельных элементов несущих конструкций с целью улучшения.
- Укрепление опор и стен здания.
- Ремонт прилегающей территории (канализационная сеть, замена асфальта).
Что относится к капитальному ремонту нежилого помещения?
Дата публикации 26.12.2017
Бюджетное образовательное учреждение заключает два договора на ремонт внутри помещения (облицовка стен гипсокартоном, окраска стен). Общая сумма договоров — 700 тыс. руб. Является ли облицовка стен гипсокартоном капитальным ремонтом? Какой вид расходов использовать — 244 или 223?
Согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под капитальным ремонтом объектов капитального строительства понимается:
- замена и (или) восстановление строительных конструкций или их элементов (кроме несущих строительных конструкций);
- замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;
- замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление этих элементов.
Какие планируемые при ремонте изменения нужно согласовывать с владельцем арендованного помещения, и может ли он вам что-то запретить
Еще до подписания договора важно выяснить, какие ограничения есть со стороны бизнес-центра. Скажем, если здание историческое, может оказаться, что менять в нем ничего нельзя. Или есть общий облик БЦ и важно, чтобы во всех офисах было использовано одинаковое напольное покрытие.
Работая над проектом офиса компании Metso&Outotec в питерском БЦ Technopolis, мы столкнулись с тем, что запрещено менять или закрывать металлические потолки в коридорах, демонтировать подвесные потолки Армстронг и переносить вентиляцию в виде холодных балок. Это ограничивало выбор дизайнерских решений, но удалось продумать всё так, чтобы выполнить требования владельца помещения и получить желаемую итоговую картинку.
Часто запрещен или затруднен перенос радиаторов. Иногда нельзя возвести стену там, где необходимо, нужно сохранять шахты для обслуживания коммуникаций и не закрывать входы в технические помещения внутри офиса.
В БЦ, где находится офис нашей студии, на полу во всех офисах лежит керамогранит, который нельзя демонтировать. Поэтому мы монтировали виниловое напольное покрытие и ковровую плитку поверх, чтобы их в любой момент можно было снять, а керамогранит при этом остался бы в нетронутом виде.
Рекомендуем зафиксировать перечень допустимых изменений и ограничений в договоре аренды, чтобы избежать претензий со стороны арендодателя в будущем. Мы, со своей стороны, согласовываем все серьезные изменения с владельцем помещения, предоставляя проект на подпись — так риски сводятся к нулю.
Арендатор «прощает» арендодателю возмещение расходов на ремонт
Такая ситуация возможна, когда стороны договора аренды здания входят в один тот же холдинг, группу или иным способом взаимосвязаны между собой. И если арендатор произвел капитальный ремонт за свой счет, но впоследствии отказался от возмещения расходов на него, к арендодателю применим п. 8 ст. 250 НК РФ. Согласно этой норме стоимость безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) признается внереализационным доходом, но за исключением случаев, указанных в ст. 251. А в пп. 11 п. 1 названной статьи определено, что в налоговую базу не входят доходы в виде имущества, полученного безвозмездно от организации, если уставный капитал получающей (передающей) стороны более чем на 50% состоит из вклада передающей (получающей) организации.
Ситуация 4. Сторонами договора аренды являются материнская компания с долей участия 75% (арендодатель) и дочерняя организация (арендатор). Договором предусмотрено, что капитальный ремонт здания осуществляется за счет арендатора, которому по истечении месяца по завершении работ арендодатель возмещает соответствующие затраты. В июне 2013 г. арендатор произвел капремонт части здания. В июле того же года между сторонами договора заключено соглашение, согласно которому арендатор простил долг арендодателю по возмещению расходов на ремонт. Возникает ли в этом случае у арендодателя внереализационный доход, подлежащий обложению налогом на прибыль?
— учтен НДС со стоимости ремонтных работ;
Дебет 60 Кредит 51
- 12 000 руб. — оплачены ремонтные работы;
Дебет 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 19
- 2000 руб. — принят к вычету НДС со стоимости ремонтных работ.
В налоговом учете расходы на проведение ремонта отражаются в составе прочих расходов.
Как уже говорилось, по общему правилу осуществлять капитальный ремонт обязан арендодатель. Но договором аренды может быть установлено, что это является обязанностью арендатора. Тогда расходы на него отражаются в учете арендатора так же, как и расходы на текущий ремонт.
Ремонт осуществляет арендатор за счет арендодателя. Договором аренды может быть предусмотрено, что ремонт арендованных основных средств осуществляет арендатор, а расходы на него впоследствии возмещает арендодатель. В этом случае расходы на проведение ремонта в конечном итоге ложатся на арендодателя. Поэтому в бухучете арендатора они отражаются как дебиторская задолженность арендодателя:
Дебет 76 Кредит 60
- отражены расходы на текущий ремонт, которые впоследствии должен возместить арендодатель.
Как правило, расходы на ремонт, которые понес арендатор, засчитываются в счет арендной платы. Иными словами, производится зачет взаимных задолженностей.
А в налоговом учете? Расходы на ремонт основных средств арендатор отражает в налоговом учете в составе прочих расходов, если договор аренды не предусматривает их возмещение арендодателем (п.2 ст.260 НК РФ). Следовательно, если арендодатель возмещает эти расходы, они не могут быть отражены в налоговом учете арендатора.
Расходы арендатора на ремонт основных средств, возмещаемые арендодателем, не могут быть отражены и в налоговом учете арендодателя. Ведь ремонт осуществлял арендатор, и первичные учетные документы составлены на его имя. Следовательно, необходимые для отражения расходов условия, указанные в ст.252 НК РФ, — в частности, наличие подтверждающих документов — арендодатель не выполнит.
Пример 2. Организация арендовала помещение под склад. Арендная плата согласно договору — 18 000 руб. (в том числе НДС — 3000 руб.) в месяц. Договор предусматривает, что текущий ремонт помещения осуществляет арендатор, а расходы на него возмещает арендодатель за счет причитающейся ему арендной платы.
Арендатор силами ремонтной организации осуществил текущий ремонт помещения. Расходы на его проведение составили 36 000 руб. (в том числе НДС — 6000 руб.).
Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:
Дебет 76 Кредит 60
- 36 000 руб. — отражены расходы на проведение ремонта;
Дебет 60 Кредит 51
- 36 000 руб. — оплачены ремонтные работы;
Дебет 26 (44) Кредит 76
- 15 000 руб. (18 000 руб. — 3000 руб.) — отражена арендная плата;
Дебет 19 Кредит 76
- 3000 руб. — учтен НДС со стоимости арендной платы.
После подписания акта зачета взаимной задолженности на сумму 18 000 руб. (в том числе НДС — 3000 руб.) НДС по арендной плате можно принять к вычету:
Дебет 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 19
- 3000 руб. — принят к вычету НДС по расходам на аренду помещения.
Расходы на проведение ремонта в налоговом учете арендатора не отражаются.
О том, как правильно провести взаимозачет, см. одноименную статью в РНК, 2003 N 6 — Примеч. ред.
В рассмотренном выше примере расходы на текущий ремонт помещения не учитываются при расчете налога на прибыль ни арендатора, ни арендодателя.
Арендодатель может учесть расходы на проведение ремонта, возмещаемые им арендатору, только в том случае, если первичные документы будут выписаны на его имя.
Однако арендатор, составляя первичные документы на имя арендодателя от своего имени, должен иметь в виду, что такая операция будет учтена как операция по реализации работ.
Рассмотрим ситуацию на конкретном примере.
Пример 3. Воспользуемся условиями примера 2. Добавим, что впоследствии арендатор составил первичные учетные документы от своего имени на имя арендодателя.
Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:
Дебет 26 (44) субсчет «Расходы по аренде помещения» Кредит 60 субсчет «Расчеты с арендодателем»
- 15 000 руб. — отражены затраты на аренду помещения;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с арендодателем»
- 3000 руб. — учтен НДС по затратам на аренду помещения;
Дебет 26 (44) субсчет «Расходы на ремонт помещения» Кредит 60 субсчет «Расчеты по ремонту»
- 30 000 руб. — отражены затраты на проведение ремонта;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по ремонту»
- 6000 руб. — учтен НДС со стоимости расходов на ремонтные работы;
Дебет 60 субсчет «Расчеты по ремонту» Кредит 51
- 36 000 руб. — оплачены ремонтные работы;
Дебет 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 19
- 6000 руб. — принят к вычету НДС со стоимости ремонтных работ.
На основании первичных документов, составленных от имени арендатора на имя арендодателя, бухгалтер организации-арендатора делает в бухгалтерском учете следующие проводки:
Дебет 62 Кредит 90-1
- 36 000 руб. — отражена выручка от реализации работ;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» (76 субсчет «Расчеты по отложенному НДС»)
- 6000 руб. — начислен НДС, подлежащий уплате в бюджет.
После подписания акта зачета взаимной задолженности на сумму 18 000 руб. (в том числе НДС — 3000 руб.) в бухгалтерском учете делаются следующие проводки:
Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем» Кредит 62
- 18 000 руб. — проведен зачет взаимных требований;
Дебет 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 19
- 3000 руб. — принят к вычету НДС по расходам на аренду помещения.
Расходы на проведение ремонта отражаются в налоговом учете арендодателя.
Ремонт должен осуществлять арендодатель, но проводит арендатор. На практике случается, что проведение ремонта (текущего или капитального) возложено на арендодателя, но фактически его осуществляет арендатор за свой счет. Каков порядок отражения расходов на такой ремонт в бухгалтерском и налоговом учете арендатора?
Так как в соответствии с договором расходы на ремонт должен осуществлять арендодатель, в бухучете арендатора они не могут быть отражены в составе расходов по обычным видам деятельности. Такие расходы учитываются в составе внереализационных расходов, то есть на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (п.12 ПБУ 10/99).
Чтобы определить правила отражения таких расходов в налоговом учете, обратимся к Методическим рекомендациям по применению главы 25 «Налог на прибыль организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации. Они утверждены Приказом МНС России от 20.12.2002 N БГ-3-02/729.
В пп.8 п.5.4 этого документа говорится, что в случае, если договором аренды предусмотрено проведение ремонта арендатором, то он включает расходы на ремонт в состав прочих расходов. Из этого следует, что расходы на ремонт арендованного имущества учитываются при расчете налога на прибыль арендатора только в том случае, если обязанность производить ремонт возложена договором именно на него. Поэтому если по договору ремонт должен осуществлять арендодатель, но фактически его производит арендатор за свой счет, расходы на него в расчете налога на прибыль арендатора не учитываются.
Пример 4. Организация арендовала помещение под офис. Договором аренды предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляет арендодатель. Однако фактически его осуществил арендатор за счет собственных средств. Стоимость ремонта составила 36 000 руб. (в том числе НДС — 6000 руб.).
Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:
Дебет 91-2 Кредит 60
- 30 000 руб. (36 000 руб. — 6000 руб.) — отражены расходы на проведение ремонта;
Дебет 19 Кредит 60
- 6000 руб.- учтен НДС со стоимости ремонтных работ;
Дебет 60 Кредит 51
- 36 000 руб. — оплачены ремонтные работы;
Дебет 91-2 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 19
- 6000 руб. — отражен НДС со стоимости ремонтных работ. Поскольку ремонт осуществляется за счет собственных средств, НДС не может быть принят к вычету.
Расходы на проведение ремонта и сумма предъявленного НДС в целях налогообложения не учитываются.
Здесь может быть несколько ситуации: когда расходы по ремонту должен нести арендатор, когда такие расходы возмещает арендодатель, это должно оговариваться в договоре аренды и когда арендатор ремонтирует ОС и составляет документы на имя арендодателя, оформляя операции по реализации ремонта арендодателю.
2.1 Расходы за счет средств арендатора
При отражении таких расходов в бухучете нужно руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99). Оно утверждено приказом Минфина России от 06.05.99 N 33н. Согласно этому документу порядок отражения расходов на ремонт зависит от того, как используется арендованное основное средство. Как правило, такие объекты необходимы арендатору для осуществления основной деятельности. В таком случае расходы на их ремонт отражаются в бухучете в составе расходов по обычным видам деятельности. Так предписывает пункт 5 ПБУ 10/99.
При формировании учетной политики в бухгалтерском учете предприятие может включать расходы на ремонт непосредственно в себестоимость по мере их возникновения.
Пример № 1
Организация арендует ОС. Договором аренды предусмотрено, что текущий ремонт ОС арендатор за свой счет. Такой ремонт обошелся организации в 12 000 руб. (в том числе НДС — 2000 руб.).
Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:
Дебет 26 (44) Кредит 60
— 10 000 руб. (12 000 руб. — 2000 руб.) — отражены расходы на проведение ремонта;
Дебет 19 Кредит 60
— 2000 руб. — учтен НДС со стоимости ремонтных работ;
Дебет 60 Кредит 51
— 12 000 руб. — оплачены ремонтные работы;
Дебет 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 19
— 2000 руб. — принят к вычету НДС со стоимости ремонтных работ.
2.2 Расходы возмещаются арендодателем
Как правило, расходы на ремонт, которые понес арендатор, засчитываются в счет арендной платы. Иными словами, производится зачет взаимных задолженностей.
Пример № 2
Тот же пример №1, но Договор предусматривает, что текущий ремонт ОС осуществляет арендатор, а расходы на него возмещает арендодатель за счет причитающейся ему арендной платы.
Арендная плата согласно договору — 18 000 руб. (в том числе НДС — 3000 руб.) в месяц.
Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:
Дебет 76 Кредит 60
— 12 000 руб. — отражены расходы на проведение ремонта;
Дебет 60 Кредит 51
— 12 000 руб. — оплачены ремонтные работы;
Дебет 26 (44) Кредит 76
— 15 000 руб. (18 000 руб. — 3000 руб.) — отражена арендная плата;
Дебет 19 Кредит 76
— 3000 руб. — учтен НДС со стоимости арендной платы.
После подписания акта зачета взаимной задолженности на сумму 18 000 руб. (в том числе НДС — 3000 руб.) НДС по арендной плате можно принять к вычету:
Дебет 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 19
— 3000 руб. — принят к вычету НДС по расходам на аренду помещения.
2.3 Расходы возмещаются арендодателем с составлением первичных документов
В рассмотренном выше примере № 2 расходы на текущий ремонт помещения не учитываются при расчете налога на прибыль ни арендатора, ни арендодателя.
Арендодатель может учесть расходы на проведение ремонта, возмещаемые им арендатору, только в том случае, если первичные документы будут выписаны на его имя.
Однако арендатор, составляя первичные документы на имя арендодателя от своего имени, должен иметь в виду, что такая операция будет учтена как операция по реализации работ.
Пример № 3
Воспользуемся условиями примера № 1. Добавим, что впоследствии арендатор составил первичные учетные документы от своего имени на имя арендодателя.
Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:
Дебет 26 (44) субсчет «Расходы по аренде помещения» Кредит 60 субсчет «Расчеты с арендодателем»
— 15 000 руб. — отражены затраты на аренду помещения;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с арендодателем»
— 3000 руб. — учтен НДС по затратам на аренду помещения;
Дебет 26 (44) субсчет «Расходы на ремонт помещения» Кредит 60 субсчет «Расчеты по ремонту»
— 10 000 руб. — отражены затраты на проведение ремонта;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по ремонту»
— 2000 руб. — учтен НДС со стоимости расходов на ремонтные работы;
Дебет 60 субсчет «Расчеты по ремонту» Кредит 51
— 12 000 руб. — оплачены ремонтные работы;
Дебет 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 19
— 2000 руб. — принят к вычету НДС со стоимости ремонтных работ.
На основании первичных документов, составленных от имени арендатора на имя арендодателя, бухгалтер организации-арендатора делает в бухгалтерском учете следующие проводки:
Дебет 62 Кредит 90-1
— 12 000 руб. — отражена выручка от реализации работ;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» (76 субсчет «Расчеты по отложенному НДС»)
— 2000 руб. — начислен НДС, подлежащий уплате в бюджет.
После подписания акта зачета взаимной задолженности на сумму 12 000 руб. (в том числе НДС — 2000 руб.) в бухгалтерском учете делаются следующие проводки:
Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем» Кредит 62
— 12 000 руб. — проведен зачет взаимных требований;
Дебет 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 19
— 2000 руб. — принят к вычету НДС по расходам на аренду помещения.
Расходы на проведение ремонта отражаются в налоговом учете арендодателя.
Так как в соответствии с договором расходы на ремонт должен осуществлять арендодатель, в бухучете арендатора они не могут быть отражены в составе расходов по обычным видам деятельности. Такие расходы учитываются в составе внереализационных расходов, то есть на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (п.12 ПБУ 10/99).
Первостепенной задачей юристов становится поиск четкого определения текущего и капитального ремонтов. Разграничение объема работ и установление различий приобретает ключевое значение для урегулирования конфликтов. Письмом № 16-00-1410 Минфин России предписал руководствоваться актуальными стандартами технических служб. Однако “свежих” нормативных актов так и не было издано.
При аренде зданий и прочих сооружений опираться можно на постановление Госстроя РФ № 15/1 от 05.03.04. Пункт 3.8 этого акта дает подробную характеристику каждому виду ремонта:
| Капитальный | Текущий |
|---|---|
| К таковому относят восстановление либо замену частей здания, инженерно-коммуникационных сетей, встроенного технического оборудования. Работы могут проводиться из-за разрушения или повреждения механизмов, а также с целью улучшения эксплуатационных характеристик объекта. Капитальным ремонтом признается замена канализации, водопровода, газоснабжения, озеленение придомовой территории, отделка фасадов, организация проездов, благоустройство тротуаров и пешеходных дорожек | Этот вид работ включает устранение мелких повреждений и недостатков, а также мероприятия, направленные на исключение преждевременного износа. Основной задачей здесь становится профилактика резкого ухудшения состояния объекта |
Положения методики МДС 81-35.2004 применяются преимущественно к производственным нежилым помещениям. Похожие определения дает ст. 2 закона 185-ФЗ. Термины даны в контексте правил эксплуатации многоквартирных жилых домов.
Перечень услуг и/или работ по капремонту общего имущества
В соответствии с п. 1 ст. 166 ЖК РФ в перечень работ по капитальному ремонту входят:
- починка крыши;
- ремонт внутридомовых инженерных систем тепло, электро-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
- восстановление фасада и фундамента дома;
- замена и модернизация лифтов и шахт;
- ремонт подвальных, машинных и блочных помещений.
Выполнение данных работ осуществляется за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован из минимального размера взноса, установленного региональным законодательством. По решению органа исполнительной власти список работ может быть дополнен следующими ремонтными работами по:
- утеплению фасада;
- устройству выходов на кровлю;
- установке приборов учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе и общедомовых счетчиков;
- переустройству невентилируемой крыши.
По решению собственников жилья ежемесячный взнос на капремонт МКД может быть увеличен (п. 4 ст. 166 ЖК РФ). Средства, собранные за счет повышения могут быть потрачены на финансирование любых услуг и работ по ремонту общедомового имущества.
Например, оплату услуг по строительному контролю, разработку проектной документации, а также для погашения кредитов, израсходованных на проведение капремонта.
Перечень работ по капитальному ремонту
Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.
Виды работ приведены в приложениях к ведомственным нормативным актам, тексты которых приведены во вложении к настоящей публикации:
Приложение 8. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (вместе с «МДС 13-14.2000… «))
Приложение N 8. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»)
Приложение 9. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Приказ Минюста России от 28.09.2001 N 276 (в редакции от 24.01.2006) «Об утверждении инструкции по технической эксплуатации зданий и сооружений учреждений уголовно-исполнительной системы»)
Таблица 2.3. Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подлежащих к включению в состав работ, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом N 185-ФЗ («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)
Каким может быть текущий ремонт
По закону собственники могут потребовать от Управляющей компании или ТСЖ устранить неполадки в системе водоснабжения, электропроводке и косметическому состоянию подъезда в любое время.
Пример 1. Перед квартирой Иванова А.И. отломилась напольная плитка. Собственник обращается в УК, и она обязана заменить поврежденное покрытие на новое.
Пример 2. В квартире 9-этажного дома на последнем этаже у собственника Петрова А.В. протек потолок, повреждена побелка и обои на стенах. Собственник вправе указать УК на плохой ремонт кровли и потребовать возмещение ущерба, а также устранение причин протечки.
Если разбито стекло в окнах, проводится замена. За счет владельцев жилья оплачивается замена входных дверей и покраска стен в подъездах. Жильцы сигнализируют о неисправностях в работе вентиляции, и организация принимает меры по очистке вентиляционных шахт.
Текущий ремонт это не только «косметика». Если вы заметили, что не соблюдаются нормы температуры в системе ГВС, обращайтесь в управляющую компанию. Сотрудники обязаны разобраться, выяснить почему в магистрали отопления появились неполадки и устранить их.
При заказе новых оконных конструкций нужно отдавать предпочтение авторитетным изготовителям, так как желание сэкономить может привести только к лишним расходам. Частные небольшие фирмы, занимающиеся производством и предлагающие подозрительно низкие цены, не всегда отличаются высоким качеством услуг.
ВНИМАНИЕ! Большие компании, уверенные в своем производстве, дают большую по срокам гарантию на работы. Если в течение этого срока окно в подъезде перестало работать нормально, стоит вызвать мастера компании для устранения неисправности
Конструкция с плохой изоляцией будет пропускать холод в подъезд, в таком случае замена не будет иметь никакого эффекта.
Когда жильцы перечисляют средства УК для замены окон, она обязана нести ответственность за их обслуживание. Поэтому сразу при обнаружении повреждения следует звонить или обращаться лично в такую компанию (ТСЖ, ЖЭК) для решения проблемы. Составляется акт, который определяет виновного в неисправности, он должен оплачивать поломку.
Одним из важнейших критериев в этом вопросе будет возраст и техническое состояние Ваших окон, установленных на данный момент. Если они вызывают у Вас опасения, то непременно нужно их ремонтировать или переустанавливать на новые. Если же окна в хорошем состоянии, но в помещении планируется капитальный ремонт, подумайте, что через 2-3 года окна потребуют замены, и придется портить новый ремонт. Так, может, стоит совместить приятное с полезным, затратив чуть больше средств на ремонт.
Безусловно, когда в помещении будет проводиться капитальный ремонт, даже если уже стоят пластиковые окна, но они прослужили около семи-десяти лет, разумнее всего будет их заменить. Так как за несколько лет технология изготовления окон, да и сами материалы усовершенствовались, современное окно гораздо прочнее, герметичнее, безопаснее, экологичнее и практичнее в использовании.