Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право собственности на нежилое помещение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Провести процедуру регистрации можно путем занесения информации в Госреестр. Сделать это можно в нотариальной конторе или в специализированном центре предоставления админуслуг (ЦНАП). Без этого пользоваться помещением вы не имеете права. Владелец получает выписку из реестра о праве собственности на недвижимость.
Правовой режим использования нежилых помещений
Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.
Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.
Можно ли использовать чердак?
Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.
Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.
Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции. Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.
Этапы перевода помещений из жилых в нежилые
Жилые помещения, которые находятся в многоквартирном жилом доме или часть отдельного жилого дома, которые будут переведены из жилого в нежилой фонд, должны отвечать следующим требованиям:
- Должны находиться в цокольных, на первых и вторых этажах (если квартира располагается над нежилым помещением, но не выше второго этажа), или расположены не выше третьего этажа для использования под мастерские и студии творческих союзов.
- Должна находиться техническая возможность, позволяющая обустройство пандуса, отдельного входа и эвакуационного выхода.
- Владелец жилого помещения, как и его семья должны быть обеспечены в соответствии с законодательством жилой площадью.
- В этом жилом помещении не должен никто проживать.
- Жилой дом не должен быть аварийным или ветхим.
- Третьи лица не должны иметь прав на это помещение.
- Дом, предназначенный для жизни не должен, быть памятником архитектуры.
Обращаем внимание, что перевод жилых помещений запрещен, если присутствуют следующие цели размещения:
- объекты, имеющие промышленный характер;
- общественные туалеты;
- похоронные бюро (офисы похоронных бюро разрешены);
- пунктов приема стеклотары;
- специализированные предприятия и учреждения, использование которых может привести к загрязнению воздуха и территории застройки;
- пункты бытового обслуживания населения, в которых могут применяться легковоспламеняющиеся и взрывоопасные вещества;
- другие объекты, которые запрещено размещать в жилом комплексе на законодательном уровне.
Если все в порядке и деятельность не запрещена, то вот что нужно сделать, чтобы перевести жилой фонд в нежилой.
Важно! Перевод жилых помещений (жилых домов) в нежилые осуществляется при обращении в центр предоставления административных услуг относительно намерений.
Собственник, намеревающийся сделать перевод жилого помещения в нежилое, должен обратиться в центр предоставления административных услуг с письменным заявлением о своих намерениях по переводу жилого помещения (жилого дома) в нежилое без определения его функционального назначения.
К слову, одного заявления недостаточно, чтобы уполномоченный орган смог принять решение. Поэтому нужны еще и такие документы:
- Нотариально заверенные копии документов, которые подтверждают право собственности на жилое помещение (где должны в обязательном порядке указываться все совладельцы, включая и несовершеннолетних).
- Материалы технического обследования жилого помещения, которые были подготовлены в соответствии с законодательными требованиями.
Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.
За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно. Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.
Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.
Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.
Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.
Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.
«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации. В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».
Обследования для перевода технического этажа в обычный этаж
Без обследований не обойтись при проектировании любого вида строительных работ, в том числе для реконструкции здания. Обследования будут включать:
- изучение исходных документов и сведений на здание, технический этаж и инженерное оборудование;
- проведение визуальных осмотров, инструментальной диагностики конструкций и коммуникаций;
- обследование системы вентиляции, других инженерных систем;
- расчеты нагрузок, которые возникнут после проведения работ;
- обследование мест, куда будет перенесено инженерное оборудование и коммуникации по новой схеме;
- обследование этаже выше и ниже места проведения работ, так как могут увеличиться нагрузки на конструкции;
- иные обследования и проверки, необходимые для правильного проектирования и соблюдения норм безопасности.
Результаты обследований указываются в технических заключениях и отчетах, актах. Если фактическое состояние конструкций требует их замены или улучшения характеристик, это отражается в дефектных ведомостях.
Юридическая сторона вопроса
Уточнение пунктов статьи 36 Жилищного кодекса, регламентирующих право общее собственностью собственников помещений.
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, технические этажи и в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
Комментарий, в первом пункте регламентируется список помещений, относящихся к общей долевой собственности. Технический этаж относится к общему имуществу по двум признакам (из возможных двух):Технический этаж предназначен для обслуживания более чем одного помещения. Вторым признаком выступает предназначенность технического этажа для обслуживания всего многоквартирного дома. Таким образом, технический этаж может быть отнесен к общей долевой собственности.
- Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Данный пункт закрепляет юридические возможности собственников помещений в многоквартирном доме по отношению к общему имуществу. Поскольку режим общего имущества определен как долевая собственность, владение, пользование и распоряжение им осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности.
Участник общей долевой собственности при наличии фактической возможности вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, которая может быть обособлена от иных его частей.
- Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Данный пункт является новым и показывает на единственно возможный с точки зрения законодателя способ уменьшения размера общего имущества — реконструкцию многоквартирного дома, точнее один из ее вариантов, реализация которого должна иметь следствием уменьшение общей площади многоквартирного дома.
- По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Данный пункт регламентирует порядок соглашение участников долевой собственности по передаче некоторых элементов, образующих общее имущество. Передача собственности не может оформляться без специального решения, принимаемого на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Очевидно, что подобное решение должно приниматься консенсусом, поскольку нежелание хотя бы одного из собственников передавать часть имущества иным лицам делает процесс передачи нелегитимным.
Отношения по поводу пользования отдельными элементами общего имущества должны оформляться договором, заключаемым между уполномоченным сособственниками лицом и пользователем.
Проблемы и сложности при переводе технического этажа в обычный этаж
Далеко не во всех случаях можно спроектировать и согласовать перевод технического этажа в обычный, так как некоторые ограничения нельзя обойти. Также при переводе могут возникать следующие сложности:
- необходимость полной переработки инженерных систем, вывести основное оборудование за пределы технического этажа;
- необходимость разработки принципиально новой системы вентиляции этажа и здания, надлежащей изоляции от звука и шума;
- необходимость проектирования дополнительных мер пожарной безопасности;
- выбор специальных решений для увеличения высоты переделанного этажа, выходов к местам общего пользования, конных проемов.
Гарантию успешного согласования при переводе технического этажа в обычный дать сложно. Однако при обращении в ]Смарт Вэй[/anchor] ваши шансы на успешную реализацию проекта значительно увеличатся.
Разберемся в определении
Определение технического этажа многоэтажного жилья можно без труда найти в разных источниках. Наиболее простое из определений утверждает, что технический этаж многоквартирного дома — это помещение в виде отдельного этажа, которое используется в общих целях для хранения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. В рамках многоквартирного дома такое помещение может занимать не один, а сразу несколько этажей. Однако чаще всего сюда относятся техническое подполье, подвал и технический чердак.
На площади такого типа могут размещаться следующие коммуникации:
В зависимости от нужд и потребностей собственников в жилом доме данный этаж может размещать на себе и различные другие коммуникации. Для хранения общего имущества может быть использован как один этаж, так и несколько этажей. В том числе дополнительно оборудуются промежутки между жилыми этажами, если существует необходимость.
Что это такое, чем отличается от жилого?
Зачастую такие объекты недвижимости используются в домах c большим количеством квартир в качестве помещения под коммерцию компаниями или частными предпринимателями. Но, в целом, это такая же часть здания, как и остальные. Это значит, что у них должны быть законные владельцы со всей необходимой документацией.
На владельцев таких строений распространяются обязанности и требования, которые соответствуют тем, что используются ко всем собственникам квартир дома. А это означает, что и оплата за коммунальные услуги для них проводится на общих основаниях. Если их нет, то оплата устанавливается по средним расценкам или происходит согласно показаниям счетчика.
Владельцы таких помещений должны перечислять средства на нужды дома. Они практически участвуют в жизни дома вместе с остальными жильцами. Это может быть ремонт или замена различных систем.
Иногда некоторые помещения, которые входят в состав общего имущества: подвалы или встроенные цокольные помещения, кладовые переходят в разряд нежилых. Тут нужно опустить момент о законности такого изменения помещений и дальнейшую их покупку заинтересованными лицами.
Важно! Если говорить о помещениях в подвале или цоколе, которые уже оформлены согласно юридическим и законодательным нормам как нежилые, то расчет по ним будет проводиться согласно законодательству.
Когда помещения не числятся нежилыми, то они относятся к таким, что входят в состав всего домового имущества, и плата за услуги обслуживающих компаний, которые предоставляются в этих помещениях, будут делиться на всех проживающих в МКД.
Подробнее о том, чем жилые помещения отличаются от нежилых, читайте здесь.
Квартира на техническом этаже
Квартира, размещенная на техническом этаже, либо объединенная с ним — отличный способ для увеличения жилплощади. Такой вариант удовлетворяет всем требованиям закона и к его использованию прибегают многие. Для этого необходимо учесть 3 важных особенности, которые диктует Жилищный кодекс, ст. 36:
- обязательное наличие разрешения ото всех жильцов дома;
- если помещение является собственностью администрации города, то также необходимо получить дополнительное разрешение от этого органа;
- если жилец хочет получить площадь в собственность (а не просто арендовать её), то он становится ответственным за реконструкцию технического помещения, без которой дом не будет отвечать нормам и правилам безопасности.
Нередко возникают ситуации, при которых люди берут технические помещения в свое пользование и не получают разрешения от других жильцов дома. Таких лиц несложно привлечь к ответственности. Для этого достаточно лишь написать заявление участковому либо обратиться в Управляющую компанию по прописке.
Переведи меня правильно. Как перевести квартиру в нежилой фонд — инструкция
Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?
Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:
- Заявление о переводе помещения.
- Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. В обязательном порядке это должны быть подлинники либо нотариально заверенные копии.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя.
- Технический план или технически паспорт переводимого помещения с описанием
- Подготовленный, оформленный в соответствии с требованиями и согласованный в аффилированных организациях проект перепланировки или переустройства помещения. Данный документ требуется в случае, если помещение в обязательном порядке будет изменено.
- Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
- Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. В документе должно быть отражено решение о согласии на перевод заявленного жилого помещения в нежилое. Также требуется предоставить реестр собственников, списки присутствовавших на собрании, бюллетени с решениями, протокол подсчета голосов. Собственники квартир, примыкающих к переводимому посещению, должны предоставить владельцу переводимого помещения согласие в письменной произвольной форме.
Подготовка и изготовление технического плана помещения
Техплан помещения, как и любого другого объекта строительства может подготовить только кадастровый инженер.
Для того, чтобы выяснить какая кадастровая организация в вашем регионе занимается подготовкой техплана на помещение предлагаем обратиться к каталогу исполнителей кадастровых услуг.
Общий порядок подготовки техплана установлен приказом Минэкономразвития № 953. Чем же будет отличаться техплан на помещение от техплана на здание (сооружение)?
Так как при подготовке кадастрового технического плана помещения будет браться во внимание лишь отдельная часть здания, то и соответственно все описания в графической и текстовой части техплана будут касаться лишь интересующего нас помещения.
Чтобы подготовить техплан помещения кадастровому инженеру необходимо предоставить сведения о здании или сооружении, в котором это помещение находится. Для этого, здание должно стоять на кадастровом учете.
Для подготовки техплана помещения за основу берутся уже имеющиеся сведения в ЕГРН о той недвижимости, частью которой будет помещение. Поэтому, в отличии от подготовки техплана на здание целиком, в техплан помещения не включаются, такие сведения, например, как описание местоположения объекта на земельном участке, схема других помещений в здании.
Нежилое помещение в многоквартирном доме необходимо отличать от места общего пользования. Ключевым признаком является наличие у нежилого помещения законного владельца. Такие объекты, как правило, относят к коммерческой недвижимости. Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.
Собственники таких объектов приравниваются к владельцам квартир. Соответственно, они обладают такими же правами и выполняют аналогичные обязанности, что и соседи. В первую очередь, это касается затрат на бытовое обслуживание. Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме должен платить столько же, сколько прочие собственники квартир. При этом в оплату включаются даже те услуги, которыми субъект фактически не пользуется (например, лифт, консьержка).