Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто, сколько и за что платит на сделке купли-продажи?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этo нe cлyчaйный зaгoлoвoк, a цитaтa oднoгo из нaшиx клиeнтoв-пoкyпaтeлeй. Нa caмoм дeлe, тaкиx клиeнтoв дoвoльнo мнoгo: cэкoнoмить xoтят пpaктичecки вce. Люди cчитaют, чтo зa oцeнкy cвoeй coбcтвeннocти пpoдaвeц oтвeчaeт личнo — в кoнцe кoнцoв, этo eгo квapтиpa.
И вcё-тaки, кaк пpaвильнo?
Oткpoeм cтpaшнyю тaйнy: нeт oднoзнaчнo пpaвильнoгo peшeния. Пocкoлькy нигдe в зaкoнe нe oпиcaнo, ктo oбязaн плaтить зa oтчёт oб oцeнкe, y oбeиx cтopoн вceгдa нaйдyтcя apгyмeнты, чтoбы пepeлoжить эти тpaты нa кoнтpaгeнтa.
Eдинcтвeннoe, чтo мы мoжeм пocoвeтoвaть: вecти ceбя пo-взpocлoмy, тpeзвo oцeнивaть cитyaцию и быть гoтoвым к кoмпpoмиccaм. Ecли пpoдaвeц дeйcтвитeльнo дaл xopoшyю cкидкy вo вpeмя тopгa, пoкyпaтeлю нe cтoит выкpyчивaть eмy pyки дaльшe, нacтaивaя eщё и нa oплaтe oцeнки. И нaoбopoт: ecли пoкyпaтeль тpaтит пocлeдниe дeньги, чтoбы yлoжитьcя в нeмaлeнькyю для нeгo цeнy, xoзяинy квapтиpы впoлнe мoжнo ycтyпить и oплaтить ycлyги oцeнщикa caмoмy. И, кoнeчнo, вceгдa мoжнo пpийти к кoмпpoмиccy, пoдeлив pacxoды пoпoлaм – чтoбы никoмy нe былo oбиднo.
Сколько будет стоить оценка?
Стоимость оценки в Москве в среднем варьируется от 3,5 до 6 тысяч рублей. В регионах можно найти оценщика за 1,5-3 тысячи рублей. Лучше всего заказывать оценку заранее – срочная работа эксперта ценится дороже.
Обратите внимание – выбирать оценщика нужно не только по самой низкой цене. Смотрите на репутацию организации и ее подход к работе с клиентами. Да, можно найти частника, который сделает все быстро и очень дешево. Но в банке такой отчет могут не принять из-за нарушений по оформлению или самому процессу оценки.
Что обязательно должно быть у оценщика?
- Профильное образование.
- Членство в СРО.
- Застрахованная ответственность.
- Стаж работы хотя бы от 2-х лет.
Как происходит оценка квартиры для банка?
Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.
Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.
Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.
Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.
Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.
Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости
Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги — от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.
|
Наименование вида экспертизы |
Стоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицу |
Стоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу |
|
Определение рыночной стоимости квартиры |
5 000 рублей |
15 000 рублей |
|
Определение рыночной стоимости жилых домов |
||
|
до 150 м2 |
8 000 рублей |
15 000 рублей |
|
до 350 м2 |
15 000 рублей |
20 000 рублей |
|
свыше 350 м2 |
От 25 000 рублей |
От 30 000 рублей |
|
Определение рыночной стоимости земельного участка |
||
|
до 10 соток |
7 000 рублей |
15 000 рублей |
|
до 50 соток |
12 000 рублей |
20 000 рублей |
|
от 90 соток |
25 000 рублей |
30 000 рублей |
|
от 1 Га |
по согласованию |
по согласованию |
|
Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений |
||
|
до 150 м2 |
15 000 рублей |
От 20 000 рублей |
|
до 300 м2 |
От 20 000 рублей |
От 25 000 рублей |
|
до 500 м2 |
От 25 000 рублей |
От 30 000 рублей |
|
до 1000 м2 |
От 35 000 рублей |
От 40 000 рублей |
|
свыше 1000 м2 |
по согласованию |
по согласованию |
|
Определение рыночной стоимости предприятия |
||
|
малого |
От 50 000 рублей |
От 50 000 рублей |
|
среднего |
От 150 000 рублей |
От 150 000 рублей |
|
крупного |
От 200 000 рублей |
От 200 000 рублей |
|
Иные виды оценки |
По договоренности |
Кто делает оценку недвижимости
В России есть множество независимых оценщиков и компаний, которые предоставляют данную услугу. Но, несмотря на то, что между ними существует честная конкуренция, банки частично влияют на выбор. Дело в том, что у каждого банка есть список аккредитованных компаний, отчеты которых они принимают охотнее.
Оценщики же борются между собой и за клиента, и за расположение финансовых организаций. С одной стороны, они должны удовлетворить непосредственного заказчика — покупателя квартиры, а именно указать в отчете необходимую сумму для получения кредита, но с другой стороны, должны оставаться объективными и независимыми.
Так что прежде чем заказывать экспертизу приобретаемой квартиры, поинтересуйтесь у финансовой организации списком и контактами аккредитованных оценочных бюро. В противном случае процедуру придется повторить, заплатив за нее еще раз.
Навязать оценочную компанию банк не имеет права, он может только порекомендовать список тех, кому доверяет. Самое худшее, что может случиться, если заемщик предоставит отчет от собственного оценщика — проверка экспертизы может затянуться, а за это время истечет срок одобрения ссуды. Поэтому все-таки лучше не рисковать.
К вопросу о цене — нет единого тарифа на этот вид услуг, стоимость колеблется от 2 до 5 тысяч рублей. Если объект сложный, например, в нем были перепланировки или он не является типовым (дом, построенный по индивидуальному проекту), то оценка будет стоить дороже и займет больше времени.
На самом деле отчет об оценке квартиры — довольно большой и подробный документ. Он оформляется в едином формате согласно ФЗ «Об оценочной деятельности». В нем описывается не только квартира, но и дается более общее представление об экономической ситуации в данной местности, о рынке недвижимости, а также подробно изучается район, в котором расположена квартира, его инфраструктура, привлекательность для покупки жилья и многие другие факторы, влияющие на конечную цену.
Большую часть отчета занимают данные по самому объекту недвижимости. В нем присутствуют фото жилплощади, подъезда, лифтов и двора. При этом эксперт обязан самостоятельно выехать на объект, чтобы убедиться в подлинности фотографий и состоянии квартиры. Отдельное место в этом отчете отведено описанию методики расчета, формулам и непосредственно проведению самого расчета стоимости. При этом в результате экспертизы оценщик формирует две цены жилого объекта — рыночную и ликвидную.
Отчет об оценке квартиры при ипотеке действителен в течение 6 месяцев, если за это время покупатель не успел оформить кредит, придется заказывать повторную экспертизу, и цена уже может измениться.
Что должно быть в отчете?
Копию отчета об оценке попросите у эксперта — один экземпляр он выдаст бесплатно. Оригинал оценщик отправит в банк: бумажную версию нумеруют, подшивают и скрепляют печатью. Цифровой отчет подписывают электронной подписью.
Проследите, чтобы в документе были:
-
основание и цель оценки;
-
дата процедуры, номер отчета, данные об оценщике;
-
полное описание объекта недвижимости;
-
стандарты оценки;
-
список данных, которые использовали в экспертизе;
-
формулы расчета цены с указанием понижающих и повышающих коэффициентов;
-
список используемых документов;
-
фотоотчет.
Рыночная оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом.
Важные условия рыночной оценки:
- на рынке присутствуют конкурентные объекты;
- стороны сделки располагают необходимыми данными, в том числе о ситуации на рынке, и действуют в своих интересах;
- цена является разумной, а платеж имеет денежное выражение;
- объект представлен на открытом рынке;
- стороны заключают сделку по своей воле, покупать/продавать они не обязаны;
Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:
- Инвестиционная. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Включает в себя расчет предполагаемой доходности и ставки капитализации, рассчитанной для конкретного вкладчика.
- Ликвидационная. Максимальная цена, которую владелец получит при ликвидации предприятия/объекта или его вынужденном отчуждении.
- Кадастровая. Определяется методами массовой оценки, из-за чего имеет большую погрешность. Является по закону обязательной, проводится под контролем Росреестра.
- Страховая. Цена, которую владелец получит в качестве возмещения при наступлении страхового случая. Оценка стоимости недвижимости для целей страхования осуществляется при покупке полиса. По ней рассчитываются страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщику и так далее.
- Остаточная – цена на момент проведения оценки с учетом естественного и другого износа.
Оценка недвижимого имущества основывается на выявлении вероятной цены с учетом объективных обстоятельств рынка и субъективных характеристик оцениваемого объекта. В то же время оценка субъективных характеристик осуществляется на базе видимых и общедоступных сведений об объекте, без учета возможных скрытых дефектов. Их наличие объясняет недостатки заключения оценки недвижимости – отчет не будет объективным.
Для получения наиболее достоверной информации о состоянии объекта, особенно если есть сомнения в его отношении, рекомендуется проводить экспертизу недвижимости. По ее результатам порой выявляются, например:
- дефекты несущих конструкций;
- скрытые поломки или сильный износ внутренних коммуникаций;
- неоформленные должным образом и неузаконенные перепланировки;
- прочие качественные факторы, которые должны влиять на результат оценки.
Экспертиза проводится, когда согласование результатов оценки недвижимости дало завышенный результат, который не отвечает интересам заказчика.
Результаты оценки и составление отчета
Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.
При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:
- в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
- сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
- отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.
В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:
- сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
- анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
- описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
- процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
- основные выводы, результаты в стоимостном выражении.
Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.
Кто должен платить за оценку квартиры при ипотеке продавец или покупатель
Впрочем, забота о клиентах в Сбербанке тоже проявляется – организациям, кто делает оценку квартиры при ипотеке, присваивается рейтинг (скачать), на основании которого клиенты могут выбирать проверенные агентства. Рейтингование производится Банком уже 2,5 года, в отчете содержатся все отметки о функционировании оценочных организаций.
Траты на оценку квартиры покупателей входят в дополнительные расходы, о чем заемщика предупреждают ипотечные консультанты любого банка. Однако, некоторые банки делают оценку за свой счет, поэтому обязательно поинтересуйтесь о наличии такой возможности. Больше о дополнительных расходах покупателя квартиры читайте в статье Зачем банку нужна оценка квартиры: Банки выдают кредит под залог недвижимости по простой формуле — размер кредита должен составлять до 80% от стоимости квартиры. Например, оценщик оценит недвижимость в 3 млн. рублей, кредит под нее выдадут меньше, чем оценочная стоимость.
Кто оплачивает оценочный отчет при взятии ипотеки покупатель или продавец
Чтобы всё было честно, и заёмщики не пытались «мухлевать» относительно цены приобретаемого жилья, производится именно независимая оценка квартиры для ипотеки. Сбербанк следит за тем, чтобы оценщик имел аккредитацию на право заниматься своей деятельностью. Впрочем, забота о клиентах в Сбербанке тоже проявляется – организациям, кто делает оценку квартиры при ипотеке, присваивается рейтинг (скачать), на основании которого клиенты могут выбирать проверенные агентства. Рейтингование производится Банком уже 2,5 года, в отчете содержатся все отметки о функционировании оценочных организаций. Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки Сбербанк? Около 2500-5000 рублей стоит оценка квартиры для Сбербанка в ипотеку. Цена, установленная ниже средней планки, должна вызвать у вас подозрение.
Необходимость покупателя
На российском рынке недвижимости принято, что услуги экспертной компании погашает со своего кармана покупатель, то есть лицо, которое в этом заинтересовано. В данном случае это заемщик, желающий взять ссуду, а вот продавцу можно прийти на сделку и без этого документа. На деле собственнику квартиры неинтересно, откуда поступит финансирование.
Допустим, в Америке подобные затраты ложатся на плечи владельца имущества, который заинтересован реализовать недвижимость по максимальной цене. При этом он еще получает от этого прибыль, так что эти факторы определяют, кто платит.
Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.
В России покупателю-заёмщику придется нести расходы в следующих случаях:
- При подаче заявки на ипотечный заем.
- При получении наличных при залоге собственной квартиры.
Расходы на эксперта при обращении в банк считаются сопутствующими затратами, которые обязательно будут озвучены менеджером отделения. Если практикуется наглядная распечатка приблизительных платежей и сборов в процессе оформления кредита, то эти данные будут уже включены при подсчете эффективной (реальной) процентной ставки.
Ктo пpoдaeт, тoт и плaтит
Этo нe cлyчaйный зaгoлoвoк, a цитaтa oднoгo из нaшиx клиeнтoв-пoкyпaтeлeй. Нa caмoм дeлe, тaкиx клиeнтoв дoвoльнo мнoгo: cэкoнoмить xoтят пpaктичecки вce. Люди cчитaют, чтo зa oцeнкy cвoeй coбcтвeннocти пpoдaвeц oтвeчaeт личнo — в кoнцe кoнцoв, этo eгo квapтиpa.
Дaжe пoкyпaтeли c ипoтeкoй coмнeвaютcя в тoм, ктo дoлжeн плaтить — xoтя, кaзaлocь бы, oцeнкa нyжнa тoлькo им. Нa caмoм дeлe, иx мoжнo пoнять: чтo ecли бaнк нe oдoбpит квapтиpy? Этo знaчит, чтo cдeлкa copвeтcя, a дeньги бyдyт пoтpaчeны зpя. Пpoдaвeц жe в любoм cлyчae oкaжeтcя в плюce: cвeжий oтчeт oб oцeнкe eщe никoмy нe пoмeшaл.
Eщё oдин пoпyляpный дoвoд — пpoдaвцы нaмepeннo зaвышaют цeны, чтoбы oтбить нeпpeдвидeнныe pacxoды нa пpoдaжy, a знaчит мoгyт ceбe пoзвoлить зaплaтить eщe и oцeнщикy. И вooбщe, этo пoкyпaтeль ocтaнeтcя бeз гpoшa в кapмaнe, для пpoдaвцa тpaты нa oцeнщикa — кoпeйки пo cpaвнeнию c пpибылью. Нaм нe кaжeтcя, чтo этo paзyмный apгyмeнт, нo oн и пpaвдa pacпpocтpaнeн.