Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Я все понял, но есть вопрос
- Как проверить сезонные моменты: отопление летом, или как стены держат тепло?
Практически никак. Есть только косвенные признаки. Например, если нет потёков на батареях, то, скорее всего, отопление исправно.
С проверкой стен то же. Можно только убедиться, что нет щелей и влажных пятен. Нормально проверить стены на промерзание можно только зимой при помощи тепловизора.
- Я не заметил недостаток и принял квартиру. Ничего исправить нельзя?
Советы по самостоятельной приемке квартиры у застройщика
Принять квартиру самостоятельно вполне реально, но важно быть очень внимательным. Для этого необходимо запомнить три совета по самостоятельной приемке квартиры в новостройке:
- Не торопитесь, указывайте все, что посчитаете нужным. Если вы не скажете о недостатке, его устранять точно не станут.
- Действуйте системно. Например, проводите осмотр каждого помещения поочередно, сначала слева направо, потом сверху вниз.
- В первую очередь смотрите на: окна (качество монтажа), работу вентиляции, углы, граничащие с улицей. Они должны быть сухими и без трещин, в противном случае пропишите это в акте осмотра.
Законодательное регулирование
С целью регулирования отношений между застройщиками и дольщиками принят закон, посвященный долевому строительству № 214-ФЗ. Однако нормы, приведенные в этом законе, по-разному могут трактоваться судом.
Согласно п. 2 ст. 7 закона №214-ФЗ, следует различать недостатки, которые привели к ухудшению качества объекта и другие недостатки, из-за которых жилье становится непригодным для проживания или иного целевого использования, как это указано в подписанном с дольщиком договоре. Поскольку одним судам достаточно доказать, что недостатки отразились на ухудшении качества объекта, а другие считают, что жилье из-за недостатков должно стать непригодным для жизни, однозначной судебной практики не существует.
Следующие нормы закона №214-ФЗ помогут дольщикам защитить свои права в случае выявления некачественного исполнения строительных работ застройщиком:
- п. 1 ч. 2 ст. 7 обязывает застройщиков за свой счет устранить все дефекты;
- п. 2 ч. 2 ст. 7 предписывает пересмотреть в сторону уменьшения стоимости по договору долевого участия на затраты, которые понес дольщик при самостоятельном устранении дефектов;
- п. 3 ч.2 ст. 7 предусматривает компенсацию за устранение дольщиком дефектов, которые удалось обнаружить в течение срока гарантии – 5 лет с момента завершения строительства, если эти недостатки были зафиксированы экспертизой;
- ч. 6 ст. 7 предполагает обращение дольщика в суд, если застройщик откажется удовлетворить требования собственника в претензионном порядке.
Действия покупателя до и после подписания акта. Возможность получения компенсации
До того, как подписывать приемопередаточный акт, необходимо предпринять ряд действий:
- Внимательно осматривают потолок, стены, проемы. Отклонения по вертикали или горизонтали более, чем на 10-20 мм фиксируют.
- Проверяют, правильно ли функционируют окна и двери, есть ли вздутие обоев.
- Исследуют на вздутия, видимые разрезы напольные покрытия.
- Осматривают двери (входные, межкомнатные), проверяя их на целостность, заедание, исправность замков, запорной фурнитуры.
- Смотрят, как работает сантехника, краны, смесители, есть ли подтекания на водопроводных стыках, в канализации или отопительной системе.
- Проверяют, работает ли электрическое и газовое оборудование.
Если недостатки несущественные и не мешают использовать жилье, квартиру принимают с составлением дефектной ведомости с указанием сроков исправления. При наличии существенных недостатков, которые не позволяют полноценно использовать жилье, от подписания акта следует отказаться, пока дефекты не будут устранены.
Если нарушения будут выявлены после подписания акта, но в пределах установленных сроков гарантий, предпринимают следующие действия:
- Зафиксировать обнаруженные дефекты через компанию, уполномоченную проводить строительные экспертизы и выдавать заключения.
- Составить письменную претензию на имя застройщика с указанием денежной суммы, в которую оцениваются недостатки, сроки их устранения,
- Согласовать с застройщиком мероприятия по устранению или размер компенсации.
- При отказе от выполнения требований дольщик обращается в судебный орган. К заявлению прилагают акт проведенной экспертизы.
В сумму компенсации по требованиям истца входят:
- убытки, понесённые владельцем помещения;
- компенсация морального вреда;
- затраты на юридическую поддержку, проведение экспертизы;
- неустойку по сумме стоимости дефектов;
- штраф в размере половины суммы исковых требований.
Подготовка к приемке
Перед осмотром квартиры крайне внимательно изучите проектную декларацию, ваш договор и приложение к нему — именно там указаны характеристики вашей квартиры: материалы строительства, метражи, расположение и конфигурация окон и дверей, отделка и т. п. Именно по этим документам вы будете проверять соответствие ожиданий реальности. Если квартира сдается с чистовой отделкой, в приложении должны быть прописаны также вид покрытий, цвет, иногда спецификация. Марки материалов здесь искать не стоит.
Захватите с собой несколько предметов. Обычно их не носят с собой, но они понадобятся вам для проверки жилья:
- рулетка,
- телефонная зарядка или индикаторная отвертка,
- лампочка,
- листик бумаги либо зажигалка,
- фонарик,
- мел, смываемый маркер, бумажный скотч (для пометок дефектов).
Что взять с собой на самостоятельную приемку?
Из документов для приема квартиры в новостройке вам понадобятся только паспорт и ДДУ. Ниже приведем перечень других необходимых предметов:
-
Несколько листов бумаги, ручки. Они понадобятся для того, чтобы фиксировать все недостатки. Как правило, в пустых квартирах нет столов, поэтому вместе с канцелярией не лишним будет наличие планшета.
-
Бумажный скотч или мелок. При помощи них вы сможете пометить и подписать каждый дефект на месте его обнаружения. Найденные царапины на стекле можно отметить смываемым маркером.
- Тестер электричества и лампочка. Тестер можно заменить компактным электроприбором, например, зарядкой от гаджета. Так вы сможете проверить исправность всех розеток и патронов.
-
Зажигалка, спичка или свечка. Эти предметы позволят определить качество установки окон и работу вентиляции: отклонения открытого пламени покажут все проходящие потоки воздуха.
-
Фонарик, рулетка и уровень. Так вы сможете увидеть все неровности, трещины и другие дефекты.
Помимо перечисленных предметов полезной может оказаться сменная одежда ― в только что сданном доме, как правило, много строительной пыли.
Вместе с базовыми инструментами специалисты советуют брать на приемку квартиры специальные приборы, при необходимости их можно арендовать. К таким инструментам относятся:
- Тепловизор. Он помогает обнаружить промерзание стен и окон в холодное время года.
- Лазерный нивелир. Этот прибор позволяет проверить ровность полов, стен и потолков в квартире.
- Дозиметр и газоанализатор. При помощи них вы определите уровень аммиака и радиации в помещении.
С чего начинается приемка квартиры в новостройке?
Прежде чем квартиры будут переданы дольщикам, дом должна принять Государственная комиссия, которая выдаст разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Вслед за этим застройщик должен оформить всю необходимую документацию, что занимает от трех месяцев до полугода. Как правило в этот период застройщик уведомляет дольщика о готовности передачи ему квартиры в письменной форме. После получения радостной вести, начинается приемка квартиры в новостройке. Причем сделать это желательно в течение семи рабочих дней. Затягивая начало приемки более чем на два месяца, дольщик сильно рискует — застройщик имеет право подписать приемочный акт без участия владельца квартиры в одностороннем порядке.
Если застройщик не оповестил дольщика о готовности объекта, то передать квартиру в одностороннем порядке он не имеет права.
При этом дольщик обязан принять квартиру только в том случае, если ее качество соответствует его ожиданиям.
Кому доверить приемку?
Дольщик становится полноценным собственником жилья только после подписания и регистрации акта приема-передачи квартиры. Для заверения документа назначается определенный день, когда покупатель должен осмотреть построенный объект, именно в этот момент необходимо провести осмотр. Во время этого мероприятия может присутствовать представитель подрядной организации, которая выполняла ремонт и представитель компании застройщика. Для оценки качества ремонта дольщик может воспользоваться несколькими сценариями.
- Самостоятельная приемка . Этот способ наиболее дешевый, так как будущий собственник полагается только на свои знания. При этом самостоятельная приемка имеет несколько существенных недостатков. В случае судебного разбирательства оценку дольщика по ряду вопросов могут не признать экспертной. При самостоятельной приемке в распоряжении покупателя квартиры не будет специализированное инструмента.
- Приемка с мастерами, которые будут делать ремонт. Фактически дольщик для помощи в экспертизе имеет право пригласить кого угодно, застройщик не имеет права препятствовать этому. Воспользоваться этим сценарием можно только в том случае, если квартиру принимают без ремонта или присутствует только черновой вариант отделки. Профессиональным строителям проще оценить недостатки, которые в будущем могут помешать им проводить работы, но с юридической стороной вопроса они, скорее всего, знакомы слабо и не имеют специализированного оборудования с лабораторными сертификатами.
Что предусмотрено законом в отношении приемки квартир в 2020 году?
Первое и, пожалуй, самое важное, что должен знать собственник квартиры в новостройке, это наличие предусмотренного законодательством РФ гарантийного срока в 5 лет на объекты нового строительства. Аналогичный период установлен и для инженерного оборудования, его срок — 3 года.
Таким образом, не стоит чрезмерно переживать о том, что во время приемки будет пропущен какой-либо недостаток. Более того, существуют скрытые дефекты, в том числе связанные с усадкой и осадкой здания, которые могут быть обнаружены позднее, но по-прежнему будут являться зоной ответственности застройщика и управляющей компании.
Если такие недочеты, как неровная стяжка пола, перекос дверных проемов и прочие гарантийные случаи, обнаружены вами уже после подписания акта приема-передачи квартиры, то привлечь застройщика к их устранению будет сложнее. Многие девелоперы идут на встречу покупателям, но для обеих сторон лучше, если все спорные моменты будут урегулированы в стандартном порядке до подписания бумаг.
Правило № 4: Различия между существенными и несущественными недостатками
Конечно, нужно смотреть на вещи реально и понимать, что какие-то недочеты все равно найдутся. В строительстве всегда имеются недостатки. Однако одно дело, когда речь идет о мелком или легкоустранимом дефекте, и совсем другое — когда строители допустили грубое нарушение проекта или имеет место существенный изъян. В этой связи все недостатки можно разделить на существенные и несущественные.
Хотите узнать, как так получается, что приобретаются квартиры с проблемами?
Все просто, в большинстве случаев это связано с тем, что на этапе подписания акта приемки либо вы решили, что все проговорили на словах и договорились что и когда будет устраняться, либо вас ввели в заблуждение и уверили, что не стоит в акте писать недостатки, ну или третий случай, когда ко дню вручения вам ключей все косметически подготовлено, замаскировано и лишь спустя время, как правило при первых изменений погодных или при вашем вмешательстве, например проведения ремонта, замаскированные проблемные места проявляется во всей красе.
Если в претензии в отношении новостройки вы скажете устно и поставите свою подпись в акте без провисания недочетов, застройщик при любой удобной ситуации сможет выкрутится, сказав, что вы сами сделали повреждения, например во время ремонта.
Подписанный комиссией акт приемки не является основанием для застройщика не принимать от хозяина новостройки требований об устранении недочетов, которые были тщательно замаскированы при приемке квартиры.
Обратите внимание, то если акт не подписан и недостатки не зафиксированы письменной форме – застройщик новостройки, возможно, захочет предугадать, что вы таким образом уклонялись от самой приемки квартиры.
Появились недочеты после гарантийного срока, что делать?
Если собственник уверен, что причиной трещины в стене, плесени, сквозняка и прочего является именно дефект при строительстве, то он может попытаться отстоять свои права и позже гарантийного срока. Если застройщик откажется совместно решать данный вопрос, хозяева новостройки имеют право решать данный вопрос через обращение в суд.
Итог, таков не спешите подписывать акт приемки комиссия должна уделить на вашу квартиру как минимум час. Этого времени как правило достаточно, чтоб все обсмотреть в квартире. Но если вам этого времени будет не достаточно, вы можете попросит еще время для осмотра.
При обнаружении каких-то особенностей, которые попадаются вам на глаза, задавайте и спрашивайте, ведь потом будет сложнее доказать, что это уже было на момент приемки квартиры. Если вы не уверены, что сможете самостоятельно обнаружить важные моменты по выявлении недочетов, пригласите знакомых или экспертов.
Что взять на приемку квартиры
Лучше всего приходить на приемку днем и осматривать квартиру при дневном свете. В сумерках увидеть недостатки сложнее. Для того чтобы самостоятельно проверить качество новой квартиры, достаточно взять с собой несколько простых вещей:
- фонарик – подсвечивать темные углы;
- зарядное устройство для телефона, чтобы проверить, как работают розетки;
- лампочку – убедиться, что цоколи работают;
- уровень и отвес – оценить кривизну стен;
- рулетку для измерения площади помещения;
- смываемый маркер или кусочек мела для пометок;
- ручку, блокнот, чтобы записывать дефекты. Если есть план квартиры – делайте пометки прямо в нём.
Не стесняйтесь брать с собой инвентарь для проверки. Вы купили товар и имеете право убедиться, что вас не обманывают.
Кроме того, вы можете пригласить не осмотр независимого эксперта, который оценит состояние жилья и даст рекомендации.
Как оформляется приемка-передача жилого объекта?
По итогам приемки квартиры в новостройке стороны подписывают акт, который составляется в двух экземплярах. В документе обязательно должен быть указан адрес дома, номер квартиры, ее общая площадь и стоимость, определенная после проведения замеров. Эти сведения необходимы для прохождения процедуры государственной регистрации права собственности на объект.
Перед началом приемки покупателю выдается смотровой лист. В него заносятся все дефекты, обнаруженные в квартире. Имеет смысл заявлять только обоснованные претензии о несоответствии фактических характеристик объекта условиям договора, а также строительным и иным техническим нормам.
Все недостатки, перечисленные в смотровом листе, застройщик обязан устранить в разумный срок за свой счет. Время, которое отводится на выполнение данных работ, оговаривается сразу. При нарушении указанного срока, клиент может отказаться от услуг застройщика и потребовать денежную компенсацию обнаруженных дефектов судебном порядке.