Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарение квартиры близкому родственнику: как не совершить ошибок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дoгoвop дapeния мoжнo зaключить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe или yдocтoвepить y нoтapиyca. Нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe нe oбязaтeльнo, нo ecли cтopoны вcё-тaки peшaт eгo cдeлaть, пpидётcя зaплaтить 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй. Кpoмe этoгo пpидётcя oплaтить тexничecкиe paбoты – cocтaвлeниe дoгoвopa и кoпиpoвaниe дoкyмeнтoв.
Главные преимущества сделки
Договор дарения между близкими родственниками – это сделка, которая обладает массой преимуществ. Помимо своей быстроты и простоты, мы получаем:
- Освобождение от налогов. Получая квартиру в подарок от близкого родственника, вы освобождаетесь от уплаты 13% подоходного налога
- Право на единоличную собственность. Квартира, полученная в результате такой сделки, не будет считаться совместно нажитым имуществом. Это хорошая новость для родителей, которые не очень доверяют выбору спутника жизни своего ребёнка. В случае развода супруг или супруга не смогут претендовать на подаренную квартиру
- Экономию на услугах нотариуса. Т. е. потратиться придётся только на оплату государственной пошлины и не нужно вступать в наследство и при продаже доказывать отсутствие других наследников покупателю
Единственный недостаток заключается в том, что договор дарения можно оспорить. Однако можно минимизировать подобные риски, воспользовавшись помощью юристов.
Профессионал поможет сделать дарственную железобетонной. Например, подскажет взять справку о психическом состоянии дарителя, чтобы подтвердить, что тот заключает сделку, находясь в здравом уме и трезвой памяти.
Случай из практики: Дедушка подарил квартиру внуку, а через год принёс справку из психдиспансера и заявил, что ничего не понимает и ничего никому не хотел отдавать. Вообще, он бедный, несчастный, без квартиры и без копейки денег. Договор дарения расторгли и вернули квартиру прежнему собственнику, а всё из-за какого-то семейного скандала.
Можно ли подарить долю в квартире
Гражданское законодательство подчеркивает, что подарить можно не только жилую площадь целиком, но и какую-то ее часть. Передача в дар доли квартиры – это отчуждение некоторого количества прав на нее другому лицу. Вы передаете не квадратные метры или определенную жилую зону, а только некоторую часть права собственности.
Кроме того, подарить долю вашей квартиры можно любому лицу. Отметим, однако, что налогом не облагается только передача части близкому родственнику.
ГК РФ (ст.572) требует обязательной регистрации передачи собственности. Если соглашение не зарегистрировано, оно является лишь обещанием дарения, которое может быть отозвано до процедуры регистрации, если даритель сможет доказать, что его положение резко ухудшиться при отчуждении доли в жилье.
В каких случаях дарение части жилого имущества невозможно:
- даритель не достиг четырнадцатилетнего возраста или является недееспособным лицом;
- запрещено также дарение родителями, опекунами, другими представителями малолетних детей и недееспособных граждан. Для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства;
- квартира получена по Федеральной программе и дробление площади на части невозможно по условиям ее передачи;
- получатель доли является служащим муниципальных или государственных организаций.
Однако дарение несовершеннолетним и недееспособным лицам, напротив, возможно, так как приумножает их имущество.
Как подарить долю близкому родственнику
- При дарении одним из супругов доли третьему лицу необходимо разрешение второго супруга, если иное не прописано в брачном договоре.
- Необходимо подготовить дарственную на долю собственности и максимально точно указать все параметры жилья, доля которого перейдет к вашему родственнику:
- паспортные данные сторон;
- месторасположение (адрес, номер квартиры, этаж);
- технические характеристики (кадастровый номер, номер государственной регистрации, объем площади жилой и общей);
- часть доли, которая передается (через арифметическую дробь, например, ⅓).
- В соглашении также следует указать условия дарителя, например, на дальнейшее проживание на своей доле и другое.
- Соглашение подписывается сторонами и заверяется нотариально. Для этого юристу необходимо предоставить:
- свидетельство о праве на долю собственности;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
- выписка о проживающих из домовой книги или справка о зарегистрированных жильцах квартиры.
- Уплачивается государственная пошлина (2 000 рублей).
- Договор дарения регистрируется в ЕГРН. Следует обратиться в региональное отделение Росреестра или МФЦ. В течение недели уполномоченные организации проверяют документы на законность сделки.
- После внесения данных в ЕГРН сторонам соглашения на руки выдаются экземпляры дарственных с пометкой о прохождении государственной регистрации. Получателю доли выдается также справка из ЕГРН о праве на часть собственности.
Можно ли отказаться от дарения?
- Одариваемое лицо до момента подписания соглашения может не дать согласие на получение доли в квартире в письменной форме.
- Собственник вправе отказаться от своего обещания передать часть прав, если это повлечет ухудшение его материального положения.
- Отмена дарения также возможна, если правопреемник покушался на жизнь и здоровье дарителя или его родных.
- Если правопреемник в ненадлежащем виде содержит подаренное ему имущество, соглашение также может быть аннулировано в судебном порядке.
- Передача прав может быть отменена, если в соответствующем договоре указана такая возможность при смерти одариваемого лица.
Как подарить долю в квартире?
Нотариальная помощь в оформлении договора потребуется и в случае, если даритель передает одаряемому не всю квартиру, а только ее долю. Это же правило касается и ситуаций, при которых у квартиры не один, а несколько собственников.
Если жилая площадь являлась долевой, в документах четко прописано, какая доля принадлежит каждому хозяину. При общем владении четкого определения границ площади нет, поэтому жилье делится на количество владельцев и прописывается как 1/4, 1/3.
При оформлении договора, подтверждающего дарение доли недвижимости, действуют такие же правила, что и при дарении всей квартиры одаряемому. Важно, чтобы доля была не арестована, не в залоге и приватизирована.
Дарение квартиры близкому родственнику: налоги
По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе России, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса России («Налог на доходы физических лиц»).
Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом России (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Подведем итоги:
- Нотариальное удостоверение дарственной обязательно при отчуждении доли в праве собственности, дарении имущества ребенка от 14 лет, совершении сделки опекуном или отправке документов для регистрации права собственности почтой;
- Обращение к нотариусу необязательно, если все собственники одновременно дарят доли по одной сделке, а также при дарении единственным владельцем или передаче в дар общенажитого супругами имущества общему ребенку. В последнем случае понадобится нотариальное согласие супруга дарителя;
- Дарственная составляется письменно и подписывается обеими сторонами, но в некоторых случаях возможна устная сделка;
- В перечень возможных расходов входят затраты на госпошлину и услуги юристов, но они все равно будут ниже, чем при обращении в нотариальную контору.
Судебная практика: дарение доли недвижимости близкому родственнику
Дарственная на часть жилого имущества может быть признана недействительной в том случае, если она была оформлена под влиянием заблуждения. Это когда участник сделки не по своей воле составляет какое-то неправильное мнение либо остается в неведении касательно каких-то важных обстоятельств, и под их влиянием человек совершает сделку, которую он не стал бы совершать, если бы не был введен в заблуждение.
Так, в силу обстоятельств, которые связаны с ограничениями в здоровье дарителя по зрению и слуху или в силу возраста даритель заблуждалась относительно природы сделки, а также значения собственных действий. Она считала, что подписывала договор дарения 1/2 доли на квартиру и участок земли с условием покупки для нее квартиры.
В результате подписания дарственной даритель оказалась без права собственности на спорное имущество и на квартиру. В итоге суд признал договор дарения недействительным (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 4.05.2018, дело №33-3536/2018).
С какими документами следует идти к нотариусу?
На оформление в кабинет нотариуса необходимо приходить со следующими документами:
- Оригиналы паспортов дарителя и получателя подарка. Операцию не запрещено проводить по доверенности, в таком случае нужно предоставить оригинал нотариально заверенной доверенности и паспорт доверенного лица.
- Выписка из ЕГРН на бумажном носителе. С целью упрощения документооборота с 2016 года в России отменили свидетельства о регистрации, поэтому именно это и будет ключевой документ, указывающий на права владельца.
- Правоустанавливающий документ, который отвечает на вопрос: «на каком основании доля данной квартиры оказалась в собственности дарителя?». Наличие этого документа обязательно, так как задача нотариуса – убедиться в наличии правовой базы в действиях инициатора процедуры.
- Выписка из домовой книги или другой документ, содержащий достоверные данные о зарегистрированных на данный момент в квартире лицах.
- Согласие супруга. Важный нюанс: если доля была приобретена в браке, и находится в стандартном совместном режиме собственности, применяемом для всего имущества, нажитого в браке, обязательно нужно оформить согласие супруга. При этом процедуру можно объединить: за одно посещение нотариуса оформить и согласие, и дарение.
Прежде чем нести составленную дарственную в регистрационную палату, необходимо собрать весь пакет документов.
Собрав нужные бумаги, все участники процесса должны явиться в регистрационную палату.
Там специалист на основании всех предоставленных документов составляет заявление, которое подписывают все участники сделки.
Помимо заявления, они подписывают расписки. В этих расписках специалист подтверждает то, что он принял документы и их копии. Участники процесса своими подписями подтверждают подачу этих бумаг.
Заявление с копиями документов забирают на рассмотрение. Если все составлено верно и никаких повод для отказа в оформлении дарственной нет – в течение семи-десяти дней участники получают копии документов обратно и одаряемому даются все права на обладание квартирой (или любым другим имуществом). Эти права подтверждаются свидетельством. Даритель и другие участники процесса получают копии договора.
Если сделку хотят оформить не близкие родственники, одаряемый вступая в права на квартиру должен оплатить налог – тринадцать процентов от ее стоимости.
Понятие «близкий родственник» подразумевает:
- Родителей и детей
- Бабушек, дедушек и внуков
- Братьев и сестер
- Супругов
Если договор заключается между выше перечисленными категориями людей – налог не платится. Единственное, что оплачивают люди, состоящие в близком родстве – это пошлина, за оформление в государственной регистрационной плате. Эта сумма очень невелика. Ее размер меняется в зависимости от степени родства и стоимости передаваемого имущества. Людям, не состоящим в родстве или являющимся дальними родственниками, помимо налога, необходимо так же оплатить эту пошлину.
Налоги при оформлении собственности в дар
Поскольку сделка не влечет за собой никакой прибыли для дарителя, а лишь сокращает количество собственности, подлежащей налогообложению по имущественному налогу, налоговых последствий для дарителя не будет.
Для одариваемого доля в квартире – доход, который предполагает уплату налога. Исключение составляют дарственные на близких членов семьи.
Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы в виде подаренной доли, освобождаются от взимания подоходного налога, если даритель и одариваемый состоят в близком родстве:
- Муж и жена;
- Родители и дети, в том числе усыновленные;
- Дедушка и бабушка;
- Внуки;
- Братья и сестры, включая неполнородных родственников.
Кто имеет право подарить
Естественно, что есть определенная категория тех, кто может осуществлять дарение доли квартиры. Не каждый человек может это сделать, даже если захочет.
- Дарить недвижимость или доли в нем могут только собственники. То есть для совершения сделки нужно, чтобы квартира была приватизирована. Если человек проживает по договору социального найма, то он не может распоряжаться этим имуществом. Сначала стоит перевести жилье в собственность.
- Не смогут отдать в дар свою долю собственники-супруги, если не получено официальное согласие супруга на сделку. Поэтому сначала мужу и жене нужно договориться между собой, затем составить согласие и заверить его у нотариуса.
- Могут возникнуть сложности, когда затрагиваются права детей, недееспособных. В этом случае не обойтись без соответствующих органов, к примеру, опеки прав и попечительства.
- Недвижимость, находящуюся в залоге у Банка тоже подарить не удастся.
Так что желающим подарить свою долю в квартире придется удостовериться в наличии прав на эту недвижимость и отсутствии каких-либо ограничений. Все препятствия нужно убрать, соблюдая закон и порядок.
Причины по которым могут отказать в регистрации договора
Есть такие обстоятельства, при которых регистрирующие органы отказываются регистрировать договор. Ниже приведены случаи, когда будет невозможно зарегистрировать договор и что в каждом из них делать.
- Квартира отсутствует на кадастровом учете. В этом случае нужно поставить квартиру на кадастр.
- Судебный арест на квартире. Нужно обратиться в суд и устранить причину ареста, в противном случае, ни каких манипуляций с квартирой сделать не получится.
- Квартира в ипотечном залоге у банка. Следует получить письменное одобрение на дарения, от банка в котором был взят ипотечный кредит.
- Даритель не дееспособен. В таком случае, с квартирой не удастся сделать ни каких безвозмездных сделок.
- Если собственник квартиры малолетний. В этом случае можно только продавать или менять квартиру.
- Даритель не имеет прав на собственность. В таком случае, не удастся сделать абсолютно ни каких манипуляций.
Какую минимальную долю можно дарить
Законодательно размер минимальной части для дарения не установлен. Однако следует понимать, что вы передаете человеку не какую-то определенную комнату, которую по устному согласию с родственниками занимаете вы, а свое право владения процентом жилого имущества. В дарственной возможно указать, какую часть жилья (комнату) вы используете на правах вашей доли. Таким образом, возможность использовать определенную комнату может перейти к получателю. Однако если ваша комната больше вашей части имущества, другие собственники могут потребовать переселения одариваемого в место в квартире пропорциональное его доле. Если планировка жилья не позволяет занять новому получателю доли другую комнату, то может быть согласована денежная компенсация — то есть, за дополнительные квадратные метры нужно будет заплатить.
Если вы намерены подарить долю другому лицу, но переезжать пока не собираетесь, то есть смысл подарить какую-то небольшую часть своей доли, например, ⅕. А остальную часть лучше передать по наследству. Так можно обезопасить себя от выселения, так как получатель сможет продать свою часть и тогда вы потеряете право на проживание.
Кому можно подарить долю в квартире?
Согласно закону, подарить долю в квартире можно практически кому угодно. Безвозмездно передать долю можно как близким родственникам или друзьям, так и совершенно незнакомым людям. Препятствий для этого нет, даже если среди владельцев долей есть несовершеннолетние собственники.
Существуют особенности, если доля передается в дар несовершеннолетнему лицу. До 14 лет ребенок не сможет сам подписать договор, за него документ подписывает официальный представитель. С 14 до 18 лет ребенок может сам подписать договор, но необходимо согласие официальных представителей — в противном случае, сделка будет признана незаконной.
Тем не менее, есть несколько категорий лиц, которым дарить доли нельзя:
- Сотрудникам образовательных, медицинских и социальных учреждений, если даритель — их клиент или родственник клиента
- Служащим в государственных, муниципальных органах, госбанках, если подарок как-то связан с исполнением их служебных обязанностей
Дарение в случае его оформления между родственниками не облагается НДФЛ. Это означает, что ни бывший хозяин, ни новый собственник не обязаны подавать декларацию по итогам года и уплачивать какой-либо налог в связи со сделкой.