Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как делится ипотечная квартира при разводе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Кому достанется ипотечная квартира при разводе
Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:
- Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
- Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
- При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
- Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.
Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.
Как делится имущество, приобретенное на материнский капитал
Собственность, которую муж и жена в результате совместно принятого решения купили на материнский капитал, считается нажитым общими усилиями имуществом, и его можно делить при разводе. Жилье, купленное таким образом, оформляется как общая собственность детей и родителей. При разводе она делится в соответствии с долями, определенными законом, то есть на равные части для бывших супругов и всех детей. Если интересы детей при этом не учтены, то Пенсионный фонд может взыскать израсходованную сумму материнского капитала обратно в бюджет.
Если с использованием целевой госсубсидии мать приобрела квартиру после развода, то бывший муж не будет иметь к этому жилью никакого отношения. Самым сложным будет вопрос о том, как разделить купленное на материнский капитал до развода жилье.
Представим, что бывший муж не хочет делиться своей долей имущества, купленной на материнский капитал. И тогда жена должна:
- собрать деньги и выплатить бывшему супругу положенную долю;
- разменять квартиру, чтобы разъехаться после развода;
- обменять жилье на меньшее по площади и отдать мужчине доплату.
Если родители ребенка не договорятся о решении этого вопроса, то спор будет решаться в суде. Если ребенок уже стал совершеннолетним, то суд может поинтересоваться его мнением о размене или обмене.
В: Можно ли после погашения ипотеки не выделять доли детям?
О: Выделение долей детям в недвижимости обязательно, иначе сделка купли-продажи может быть признана ничтожной, а денежные средства в размере материнского капитала возвращены обратно в бюджет.
В: Можно ли продать квартиру без выделения долей детям, а выделить доли уже в новой приобретенной недвижимости?
О: Даже в случае наделения несовершеннолетних долями в новой квартире без получения на то согласия органа опеки, такие действия также будут квалифицированы, как нецелевое использование средств материнского капитала и вас могут обязать вернуть выплату в бюджет государства. Поскольку не выполнены условия для получения такой господдержки.
В: Отличается ли раздел квартиры и дома, приобретенных с привлечением маткапитала?
О: При разделе недвижимости не имеет значения форма имущества. Единственное отличие — возможность проведения раздела домовладения путем выдела доли в натуре, поскольку его планировка, как правило, позволяет оборудовать отдельные входы/провести раздел коммуникаций и помещений.
В: Разрешено ли использовать средства материнского капитала после развода?
О: При разводе целевые средства в виде маткапитала остаются у владельца сертификата. Если после развода такую выплату бывшая жена направит на частичную оплату ипотечного жилья — собственник будет мать и дети. При вступлении ее в повторный брак, новый муж будет иметь право на такую долю при условии, что он является отцом второго ребенка или усыновителем первого.
Как разделить доли в квартире с материнским капиталом после погашения ипотеки
Для исполнения нотариального обязательства о выделе долей детям после развода следует знать, что:
- сначала необходимо определить доли родителей (обычно по ½) у нотариуса. Зарегистрировать их в Расреестре. А потом, при повторном посещении нотариуса определить доли детям с помощью нового соглашения;
- если при разводе делится квартира с материнским капиталом, оформленная в долях только между супругами, соглашением у нотариуса необходимо закрепить часть доли каждого родителя за ребенком;
- если доли определены изначально при покупке жилья (когда ипотека играет роль первого взноса), то государственная регистрация несколько упрощена. Посещения нотариуса не требуется. К примеру, дом, купленный посредством материнского капитала в качестве первого взноса, изначально зарегистрированный как долевая собственность родителей и детей, дополнительно разделять не нужно, достаточно представить в Росреестр закладную и справку о погашении ипотеки в полном объеме;
- обязательство о выделе долей детям необходимо исполнить в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилья. Это правило как для семейных пар, так и переживших развод, после которого осталась ипотека с материнским капиталом;
- основным правилом определения размера доли, которая должна быть выделена ребенку, служит тот минимум квадратных метров. Он предусмотрен в регионе проживания для одного человека (к примеру, в Москве, Омске, Белгороде и пр. — 18 м2, Ярославле — 17 м2, в Воронеже не менее 14 м2).
Ипотека и материнский капитал при разводе: как осуществляется раздел ипотечной квартиры, купленной с привлечением средств материнского капитала
В попытках решить споры и конфликты, регулярно допускаются ошибки, ибо в силу сложившихся обстоятельств не все обладают юридическими знаниями. Одной из задач, с которой сталкиваются супруги в своих спорах – это ипотека и материнский капитал при разводе.
Рекомендации в статье, направлены на то, чтобы человек имел представление о проблеме. Здесь предлагается основная и дополнительная информация о том, что может ожидать супругов в случае покупки недвижимости в ипотеку.
Будут представлены обзорные инструкции для самостоятельных действий, включающие ссылки на актуальное законодательство РФ. Для удобства они размещены по разделам. При необходимости можно прибегнуть к профессиональной юридической помощи и не тратить свои силы.
Пользование разделенной квартирой
После расторжения брака один из супругов может поменять свою часть в квартире на другое ценное имущество, достичь соглашения об оплате ее цены или просто подписать договор о том, что часть идет в счет выплаты алиментов.
В последней ситуации необходимо составить соглашение у нотариуса и оформить переход части не бывшей супруге, а в собственность детям.
В другой ситуации супруг не только останется без прав на недвижимость, но еще и не будет считаться выполнившим обязательства по алиментам.
Если же остаться без своей части отец семейства не желает, то у него сохраняется право пользования квартирой – и без его согласия никого нового в помещение вселить нельзя. Даже если жилье было приобретено при помощи сертификата на материнский капитал, оставить бывшего супруга без данного права нельзя.
Здесь остается один способ – выкуп принадлежащей ему части либо ее обмен на равноценное по цене имущество, которое появилось во время брака.
Примеры раздела квартиры по маткапиталу
Жилье может быть приобретено полностью на средства мат. капитала либо с частичным погашением стоимости недвижимости за счет средств сертификата. Если дом куплен за государственные деньги, свою долю получит каждый член семейства.
Пример: У Сергея и Натальи Лопатиных трое детей. Один совместный, двое от первого брака матери. Есть еще один ребенок, который проживает с бывшей женой отца семейства. При покупке жилья с частичным использованием материнского капитала долю получат проживающие в семье трое детей, мама и папа. Если документы оформлены были правильно, в случае развода мужчине может достаться только одна пятая часть квартиры.
Важно. Земельный участок, приобретенный вместе с домом, тоже должен быть поделен на доли.
Когда средствами сертификата погашалась только часть стоимости жилья, а остальная часть дома (квартиры) оплачивалась совместно нажитыми накоплениями, банковским займом, раздел будет происходить иначе.
Мать и отец получат по 50 % от части недвижимости, приобретенной на общие средства, а остальная часть домовладения, купленная на мат. капитал будет разделена на доли между супругами и детьми.
Недвижимость будет делиться с учетом индивидуальных обстоятельств. В расчет берется количество внесенных кредитных, собственных средств семейной пары, наличие брачного договора. Самостоятельно собрать документы, составить иск без юридических знаний и опыта сложно.
При официальном отказе одного из супругов от выделения 2 и более детям конкретной жилплощади идут в местный суд. При этом после расторжения брака, но до раздела определенного общего имущества, в иске указывают требование о выделении имущественных долей разведенной жене и мужу, и несовершеннолетним сыну и дочери.
На заметку! Иногда при разводе детям не выделяют имущественные доли после официального погашения всей ипотеки с использованием материнского капитала. Такое возможно при аресте квартиры или иного имущества бывшего мужа или жены-должника.
В целях предотвращения вышеописанной ситуации при разводе сразу же выясняют наличие или отсутствие официального ареста на недвижимость или иных законных оснований, по которым не проводят регистрацию имущества.
Подобный запрет на распоряжение квартирой снимают только в судебном порядке.
Если материнский капитал использован для ипотеки
По сути, нет абсолютно никакой разницы при разделении недвижимости, купленной в ипотеку с привлечением материнского капитала. Ведь для неё действуют практически те же правила, что и для приобретения жилья обычным способом без кредита. Главное правило здесь аналогично — все доли собственности членов семьи должны быть полностью равны.
Различие составляет только процесс раздела данной собственности, он включает в себя:
- обязательство выплаты ипотечного кредита, которое делится поровну между бывшими супругами, даже если кто-то из них обладает меньшей долей, к примеру, у матери, остающейся с двумя детьми может остаться 3/4, а у отца 1/4;
- до тех пор, пока кредит не выплачен, продажа квартиры практически невозможна.
Вся сложность заключается в том, что сделку здесь вправе заключать только банк, выдавший кредит, а цена на подобную недвижимости в разы ниже рыночной. Также, часть вырученной суммы сразу пойдёт в уплату долга. Чтобы заняться самостоятельной продажей такой квартиры, необходимо получение разрешения от банка-кредитора. Параллельно с этим необходимо обзавестись и разрешением органа опеки.
Что делать, если маткапитал выступал в качестве первоначального взноса при ипотеке
Допускается пользоваться средствами по сертификату не только для покупки жилья за наличные деньги, но и при оформлении ипотечного займа. Нередко крупная сумма применяется в качестве первоначального вложения.
Даже при оформлении кредита учитывается основное правило, которое заключается в том, что после возврата долга жилье должно оформляться не только на родителей, но и на несовершеннолетних. Поэтому у каждого члена семьи имеются равные права на жилплощадь.
Если супруги принимают решение развестись, то при делении жилья учитываются особенности:
- мать и отец обладают равными обязательствами по ипотеке, хотя их доли могут отличаться;
- до погашения займа продать квартиру довольно сложно, так как придется заручиться поддержкой представителей банковского учреждения и работников опеки, а также продажная цена будет намного ниже рыночной стоимости;
- продажа ипотечного жилья разрешается только при наличии у матери другой недвижимости, в которой будут прописаны дети, а органы опеки следят за тем, чтобы не ухудшились условия проживания несовершеннолетних;
- один из супругов может просто отказаться от своих обязательств на жилье, поэтому он исключается из числа заемщиков, получая некоторую компенсацию, размер которой зависит от уже погашенной части долга.
Важно! Иногда граждане принимают решение совместно погашать ипотеку, хотя в жилье остается женщина с детьми, а после погашения долга принимают решение о продаже имущества и распределении денег.
Раздел купленного за маткапитал жилья
Но просто хранить сертификат и никуда его не вкладывать неразумно. Допустим, что семья решила использовать эти средства. В браке был куплен дом или квартира, однако, по каким-то причинам произошёл развод. При этом супругам сложно разобраться, делится ли материнский капитал в случае покупки жилья.
ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Как при разводе делится имущество, если есть дети до 18 лет
По закону, купленная с помощью этой государственной выплаты квартира или отдельный дом должны быть оформлены следующим образом:
- часть долей в собственности оформляется на детей;
- остальное может принадлежать родителям.
Особенности раздела имущества в ипотеке после развода
Бывшие супруги могут разделить имущество добровольно. Для этого требуется обратиться к нотариусу и составить мировой договор. По документу назначается ответственный супруг, который должен будет оплачивать кредит и условия, по которым недвижимость переходит в собственность. Такой способ разделения имущества является наиболее приемлемым. Однако, следует учесть, что детям выделяется обязательная доля в недвижимости, на которую родители не могут претендовать.
В случае, если супругам не удается прийти к соглашению, требуется обратиться в суд.
Варианты раздела имущества в ипотеке после развода:
- погасить задолженность до развода, снять залоговое обременение с квартиры и разделить имущество в соответствии с законом;
- продать недвижимость в ипотеке и поделить деньги поровну. При этом требуется заручиться разрешением из органов Опеки и Попечительства несовершеннолетних (если детям выделена доля), а также оповестить банк. Продать квартиру при разводе возможно только в том случае, если не был задействован материнский капитал;
- при согласии банка изменить условия выплаты ипотеки и оформить два кредита вместо одного;
- подать на развод без раздела имущества.
Процесс раздела жилья при разводе супругов сопряжен с рядом проблем
Как поделить при разводе жилье, которое было приобретено или построено с использованием материнского капитала?
Не зависимо от того, купили вы «готовую» недвижимость или построили ее сами, по закону №256-ФЗ ( статья 10, пункт 4) такое жилье оформляется в совместную долевую собственность как родителей, так и несовершеннолетних детей. Размер долей устанавливается по общему соглашению. До 28 июля 2010 года можно было выделить долю в такой недвижимости и другим членам семьи, например, бабушкам и дедушкам, которые проживают совместно с детьми и внуками. Теперь этого сделать нельзя.
Следуя общему правилу недвижимость с участием МК делится на 4 (или более — по количеству детей) равные части. Если родители решат разойтись, то каждый из взрослый будет иметь право на жилье, но только в рамках своей доли. Он/она также могут потребовать выделить эту долю, любым возможным способом — в виде компенсации за счет другого имущества, денежной выплатой или путем продажи квартиры.
Для продажи недвижимости, купленной/построенной за счет средств МК и оформленной в долевую собственность детей и родителей, придется получить согласие из органов опеки, так как интересы несовершеннолетних детей в этом случае могут пострадать. Обычно в этом случае от родителей могут потребовать письменное обязательство выделить детям их долю от продажи квартиры в конкретные сроки.
Как развестись и получить свою долю в недвижимости, если вы внесли МК в качестве платежа по ипотечному кредиту?
Ипотека и развод — это не просто. Но ипотека, материнский капитал и развод — это во много-много-много раз хуже:
Для недвижимости, приобретаемой в кредит, действуют те же самые требования, что и к недвижимости без обременения
Если оформляя ипотечный займ, вы используете средства МК, то извольте оформить ипотечную квартиру в общую долевую собственность.
В отличие от МК обязательства по ипотечным кредитам по закону считаются общей собственностью супругов и (внимание!) делятся пополам при разводе. То есть доля в квартире у вас будет 1/4 (или меньше), а доля в платежах за кредит — как положено по закону 1/2.
Пока с недвижимости не будет снято обременение банка, продать ее будет весьма проблематично
Да, номинально, вы можете обратиться в суд и расторгнуть кредитный договор. Однако в этом случае сделку по реализации залога будет проводить банк. Будьте готовы, что в цене вы потеряете от 20 до 30%, а на руки получите и того меньше, так как из суммы реализации будет вычтен ваш долг банку. Можно, кончено, попробовать продать квартиру до снятия с нее ипотечного обременения, но на это потребуется получить разрешение в банке-кредиторе, ПФР и органах опеки.
Если банк узнает, что вы решили разводиться и скрыли от него этот факт, он имеет право потребовать от вас полного возврата долга.
Что же делать, если жить вы с бывшим супругом/супругой в одной квартире не желаете, равно как и платить кредит за место, в котором не живете. В этом случае у вас есть всего 2 варианта:
- Договориться с экс-супругом/супругой о взаимозачете долга и доли в имуществе;
- Известить банк и попробовать продать квартиру. В этом случае вас ждут все прелести в виде органов опеки, письменных обязательств, низкой цены и прочее, описанное в нами в пункте 3 выше.
Надеемся, что наши советы помогут вам в ваших поисках.