Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой список документов требуется для продажи квартиры в 2023 году (часть 1)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев. Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Отказ опеки: что делать
Отказ органа опеки в согласовании продажи квартиры несовершеннолетнего не является окончательным. Любое решение можно обжаловать по правилам административного судопроизводства. Закон гласит, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения является недопустимым.
Если родители уверены, что переезд никак не ущемит права ребенка, то обязательно нужно обратиться с административным исковым заявлением к районному суду по своему месту жительства. Далее судья будет устанавливать, насколько правомерно чиновники отказали при рассмотрении дела.
К заявлению следует приложить копию отказа, а также все документы, которые были переданы сотрудникам опеки для выдачи согласия. По времени судебное разбирательство может занять от полугода.
Длительные судебные разбирательства пугают основную массу заявителей по подобным делам. Ведь тогда страдает не только заявитель, но и покупатель его недвижимости. Иногда проще согласиться с опекой и подыскать другой объект покупки.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником доли: главные шаги
Для успешной и законной продажи жилья, где доля собственности принадлежит несовершеннолетнему, необходимо соблюсти четкий алгоритм действий.
Шаг 1. Coбpать пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
Это:
- зaявлeниe oбoиx poдитeлeй или иных зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa;
- пacпopт peбeнкa (для детей старше 14 лeт);
- свидeтeльcтвo o poждeнии;
- выпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa на недвижимость;
- пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт (дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe);
- кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй;
- спpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти.
Как продать квартиру, которая принадлежит ребёнку: пошаговая инструкция
После одобрения сделки со стороны опеки можно приступать непосредственно к продаже жилья.
Если органы опеки разрешили провести сделку с последующим выделением доли ребёнку в новом жилье или при условии открытия счёта, то продажа проводится следующим образом:
1. Составление договора купли-продажи.
2. Нотариальное удостоверение договора. Все сделки с недвижимостью несовершеннолетних по закону должны быть заверены и заключены в присутствии нотариуса.
3. Регистрация сделки. Вам ничего делать не нужно — нотариус сам направит документы в Росреестр.
Когда сделка завершена, нужно предоставить в органы опеки документы, подтверждающие выполнение условий — выписку из ЕГРН по новой квартире или выписку с расчётного счёта ребёнка.
Если опека одобрила продажу при условии одновременной покупки новой квартиры на имя несовершеннолетнего (или доли в ней), то проводится альтернативная сделка. Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, оформляется в тот же день, что и покупка нового жилья. Обе сделки направляются на регистрацию в Росреестр одновременно.
Продавец квартиры — кто может им быть?
Если вы прописаны в квартире, но не являетесь законным владельцем, то это не означает, что вы наделены правом продать недвижимость. Вести переговоры с потенциальным покупателем, правом подписи на договоре наделен только владелец, а именно тот человек, за которым числятся все документы недвижимость.
Что делать, если вы владелец и нет возможности присутствовать на сделке купли-продаж? Оформите доверенность на того человека, которому доверяете вести весь процесс. Важно помнить: доверенность будет иметь юридическую силу, если она будет заверена.
Если собственником является человек, которому нет 14 лет, то продать заниматься продажей квартиры могут родители или опекун, но они могут действовать только его имени. Если же хозяину жилых метров уже есть 14 лет, но не больше 18 лет, тогда он сам принимает все решения, самостоятельно ведет сделку, переговоры с покупателем, но процесс контролируется родителями или опекуном – у каждой стороны ограниченные возможности.
- Если родители решат зарегистрировать ребенка в квартире бабушки/дедушки, при этом малолетний будет продолжать оставаться собственником продаваемой квартиры, то эта мера является недостаточной и получить разрешение на продажу жилья все же придется.
- Если ребенок не является собственником квартиры, а просто зарегистрирован в ней, то прописать его по другому адресу можно.
- Продать жилье, где зарегистрирован несовершеннолетний, без проблем получится у тех родителей, которые предоставят малолетнему собственнику в собственность жилплощадь, равноценную предыдущей или лучше нее.
- За получением разрешения на продажу жилья нужно обращаться в органы опеки в управление социальной защиты населения по своему району. Такие управления работают при местном муниципалитете.
- Если при продаже квартиры родители/опекуны не сообщили в органы опеки о совершаемой сделке, тогда вторые могут обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной. Также сотрудники органа опеки могут признать права несовершеннолетних нарушенными, а ответственность за это понесут родители или законные представители детей.
Как можно обойти ООП (схитрить)?
Несмотря на все выше перечисленное, всегда есть выход из положения. Причем без нарушения закона.
А именно:
- Приобрести лицу иную жилплощадь, записав ее на него;
- Перечислить насчет ребенка сумму больше, чем требуется на покупку его доли или всей собственности. Опека оценит такой момент в положительную для вас сторону;
- Разницу при приобретении квартиры перечислить насчет несовершеннолетнего;
- Привлечь для приобретения квартиры опытного риэлтора, который сможет договориться со специалистами соцзащиты.
Общие положения о сделке
Чтобы продать квартиру недостаточно просто проживать в ней. В первую очередь, необходимо быть собственником данного объекта недвижимости или его законным представителем.
Собственник — это лицо, которое вписано в реестр ЕГРН в качестве владельца жилого помещения. Данный статус подтверждается свидетельством о праве собственности (не выдается с 2016 года) или выпиской из реестра.
Собственников у квартиры может быть несколько. Каждый из них владеет определенной долей. Поэтому оформить договор купли-продажи каждый владелец вправе только на свою часть квартиры. В соответствии со статьей 244 ГК РФ собственность может быть совместной или долевой.
Совместная собственность на квартиру подразумевает под собой равноправное (в равных долях) владение объектом недвижимости. В большинстве случаев такой вид собственности является следствием приватизации. При долевой собственности недвижимое имущество принадлежит гражданам с учетом определения доли каждого владельца.
Если в силу обстоятельств собственник не может заниматься организацией сделки или присутствовать во время подписания договора купли-продажи, он вправе привлечь к процессу законного представителя.
Представитель собственника — это лицо, которое действует в интересах владельца квартиры по нотариально заверенной доверенности.
Юристы рекомендуют оформлять Доверенность в крайних случаях. Если такая необходимость обоснована, следует со всей ответственностью отнестись к выбору кандидатуры представителя и внимательно проработать его полномочия. Важно понимать, что данное лицо будет не только вести переговоры с покупателями от вашего имени, но и подписывать важные юридические документы.
Наиболее оптимальный вариант — привлечь к сделке риэлтора. Специалист окажет содействие в оценке объекта, поможет оформить документы с учетом всех юридических тонкостей, а также самостоятельно займется подбором перспективных покупателей.
Есть еще одна категория лиц, которая вправе принимать участие в сделке по продаже квартиры — законный представитель собственника. Это Гражданин, который выступает от имени подопечного во всех учреждениях (вне зависимости от их формы собственности, в том числе и в суде).
Законный представитель защищает интересы несовершеннолетнего ребенка и недееспособного лица (для признания лица недееспособным необходимо медицинское заключение).
Важно: если ребенку не исполнилось 14 лет, все сделки с недвижимостью осуществляют исключительно его родители, опекуны или законные представители. В возрасте от 14 до 18 лет он вправе лично участвовать в подписании документов с согласия вышеуказанных лиц.
Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи
Закон гласит, что продать квартиру или долю в ней, принадлежащую ребенку, можно при наличии двух документов органов опеки и попечительства:
постановления на отчуждение имущества;
согласия на приобретение новой жилплощади.
Из данного списка видно, что покупка и реализация жилой недвижимости должны производиться одновременно.
Если несовершеннолетний является хозяином недвижимости, «чистую» сделку проводить нельзя. Жилье можно лишь поменять. У родителя появляется обязательство выделения доли ребенка в новой собственности. В этой ситуации не обойтись без участия государственного представителя.
До отчуждения жилплощади необходимо собрать документацию, требующуюся для оформления сделки, включая разрешение законных представителей. Затем найти вариант для обмена. Только после этого надо обращаться в опеку за разрешением на продажу и приобретение иного жилья с выделением в нем доли ребенка.
Когда нужно продать недвижимое имущество без обмена, необходимо выделить ребенку долю в ином месте. К примеру, родственник может подарить ему долю в своем доме, тем самым, обеспечив выделение.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную льготу, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в приобретаемой недвижимости нужно выделить доли детям. Так ребёнок становится одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы.
Как продать квартиру, которая принадлежит ребёнку: пошаговая инструкция
После одобрения сделки со стороны опеки можно приступать непосредственно к продаже жилья.
Если органы опеки разрешили провести сделку с последующим выделением доли ребёнку в новом жилье или при условии открытия счёта, то продажа проводится следующим образом:
1. Составление договора купли-продажи.
2. Нотариальное удостоверение договора. Все сделки с недвижимостью несовершеннолетних по закону должны быть заверены и заключены в присутствии нотариуса.
3. Регистрация сделки. Вам ничего делать не нужно — нотариус сам направит документы в Росреестр.
Когда сделка завершена, нужно предоставить в органы опеки документы, подтверждающие выполнение условий — выписку из ЕГРН по новой квартире или выписку с расчётного счёта ребёнка.
Если опека одобрила продажу при условии одновременной покупки новой квартиры на имя несовершеннолетнего (или доли в ней), то проводится альтернативная сделка. Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, оформляется в тот же день, что и покупка нового жилья. Обе сделки направляются на регистрацию в Росреестр одновременно.
Если решение о смене квартиры было принято, то для начала соберите вышеописанную документацию и обратитесь в местный отдел органов опеки и попечительства с соответствующим заявлением. Не стройте преждевременных планов о продаже или покупке нового жилья без постановления на руках. Отказ органов опеки подлежит обжалованию в судебном порядке, но учтите, что в суде придётся подробно описать положительные изменения условий жизни ребёнка. Потому к данной процедуре подойдите неспеша, с «холодной головой» и терпением.
- Чтобы продать квартиру с несовершеннолетним собственником, придется получать согласие органов опеки и попечительства.
- Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от региона, города и даже района.
- Органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка.
- Самый распространенный вариант — выделить ребенку долю в новой квартире. По закону его имущество не должно уменьшиться по стоимости, но на практике органы опеки сами решают, по каким критериям оценивать долю ребенка в каждой ситуации.
- Если родители не хотят или не могут выделить ребенку долю в новой квартире, они могут перевести деньги от продажи доли на его счет. Опека не всегда одобряет подобную схему.
- Опека обращает внимание на цели, ради которых родители продают квартиру. В некоторых случаях новая квартира может быть хуже предыдущей, но если жизнь ребенка улучшится — опека одобрит сделку. Чем больше аргументов приведете, тем выше шансы на одобрение.
- Органы опеки неохотно одобряют покупку недвижимости для ребенка в строящемся доме.
- Комплект документов, который нужно принести в органы опеки, для каждой сделки будет свой. Заранее узнайте в отделении опеки, куда будете обращаться, какие документы понадобятся.
- Если ребенок прописан в квартире, но не является собственником, разрешение опеки получать не надо.
Подготовка пакета документов
Если требуется справка из органов опеки на продажу квартиры, потребуется составить заявление. В нём необходимо уведомить опеку о планируемом действии. Документ составляется в письменном виде. В бумаге, помимо сообщения о продаже, нужно прописать, что права и интересы несовершеннолетнего гражданина будут соблюдены. Заявление должно быть составлено в присутствии одного из инспекторов по охране прав детей. Затем лицо подписывает бумагу.
Представитель уполномоченного органа не только примет заявку с просьбой о предоставлении согласия на продажу квартиры и требуемые документы, а также проведёт с родителями собеседование.
Важно, чтобы во время процесса присутствовали отец, мать и сами дети, если они достигли возраста 14 лет. Заявку потребуется дополнить пакетом документов. Их список в 2023 году достаточно широк. Если родители взяли несовершеннолетнего на воспитание, перечень бумаг потребуется дополнить опекунскими документами.
| Название документов | Дополнительные особенности |
| Паспорта родителей или опекунов | Оригинал + копия |
| Заявление | Пишется от имени родителей или несовершеннолетнего ребенка, если ему исполнилось 14 лет |
| Бумаги на квартиру, продажа которой осуществляется | В ней ранее был прописан ребенок |
| Свидетельство о заключении брака | Достаточно копии |
| Документация на помещение, которое будет куплено после продажи | В нем будет прописан ребенок |
| Справка о состоянии лицевого счета | Требуется, если вместо доли в недвижимости ребенку предоставляются денежные средства |
| Свидетельство о появлении ребенка на свет | Необходима копия |
Если дан отрицательный ответ
Представители уполномоченного учреждения могут отклонить заявку. Однако вердикт не является окончательным. Допустимо обжалование решения. Действовать нужно в рамках административного судопроизводства. Если отказ был не мотивирован, отклонение заявки считается недопустимым.
Когда родители уверены, что изменение места жительства не влечет за собой ущемление прав несовершеннолетнего, потребуется обратиться в районный суд с исковым заявлением. Бумага подается по месту жительства. Затем судья установит правомерность вынесенного решения. Заявку нужно дополнить копиями отказа и всеми документами, которые ранее были предоставлены представителями органов опеки.
Обратите внимание! Судебный процесс довольно длительный. Он может продлиться до полугода.
Как получить разрешение на сделку покупки-продажи от Органов опеки?
Продать или другим способом распорядиться собственностью ребенка (и недееспособного взрослого) можно только в исключительных случаях, таких как смена места проживания или оплата крупных расходов (например, лечения) в интересах самого собственника (согласно ст. 20 «Об опеке…»).
При этом обязательно нужно получить разрешение Органа опеки и попечительства (п.1 ст. 21 ФЗ РФ «Об опеке…».
В каких случаях Орган опеки и попечительства может дать разрешение на сделку?
Законный представитель несовершеннолетнего ребенка (или недееспособного взрослого), который вознамерился распорядиться его собственностью, должен доказать, что сделка совершается в интересах ребенка (недееспособного взрослого) и не нарушает его права.
В зависимости от цели продажи недвижимости, принадлежащей ребенку (недееспособному взрослому), родители, опекуны, попечители могут…
- предоставить в собственность ребенка (недееспособного взрослого) другое, аналогичное жилое помещение (например, заключить договор дарения).
Хотя такой алгоритм кажется вполне разумным, далеко не всегда Орган опеки дает на него разрешение. Причин тому несколько.
Во-первых, дарение является безвозмездной сделкой (согласно ст. 572 ГК РФ), и не может предполагать получение выгоды родителем, опекуном или попечителем, а денежные средства, вырученные от продажи принадлежащей ребенку (или недееспособному взрослому) недвижимости — не что иное, как выгода. Во-вторых, дарителем недвижимости нередко выступает родственник подопечного (например, бабушка или дедушка ребенка, брат или сестра недееспособного взрослого), родственник, который может стать наследодателем, а это значит, что недвижимость все равно перейдет в собственность подопечного, если не будет ему подарена.
- купить другое жилое помещение взамен проданного.
Чтобы получить разрешение на продажу жилого помещения, которое принадлежит ребенку или взрослому, лишенному дееспособности, нужно представить в Орган опеки доказательства того, что права собственника не нарушены.
Доказать, что права несовершеннолетнего или недееспособного собственника защищены, можно с помощью предварительного договора, выражающего намерение сторон заключить сделку. Предварительный договор, заключенный в письменной форме с нотариальным удостоверением, нужно предоставить в ООП. Кроме того, нужно предоставить документы на недвижимость – технические, кадастровые, оценочные – чтобы Орган опеки мог удостовериться, что права подопечного защищены.
Жилое помещение, которое будет куплено взамен должно быть равноценным по:
- стоимости;
- жилой площади;
Орган опеки даст разрешение при намерении купить жилье большей площади взамен тесного жилого помещения, жилья подороже – взамен дешевого.
Также высока вероятность получить разрешение Органа опеки – при продаже ветхого или аварийного жилья, и покупке нового.
Пример
Молодая семья из Ростова решила переехать в Москву. Квартира площадью 50 м2 была продана за 3 млн. рублей. Доля ребенка составляла 1/3, занимала площадь 16,5 м2 и была оценена в 1 млн. рублей.
Квартира, которую супруги нашли в Москве, была меньше – 45 м2, и дороже – 6 млн. рублей. Орган опеки дал разрешение, поскольку 1/3 доля ребенка не стала дешевле, а даже подорожала до 2 млн. рублей, хотя ее площадь незначительно уменьшилась – до 15 м2.
- месту расположения и инфраструктуре;
Особенно это относится к недвижимости, собственниками которой являются несовершеннолетние дети. Новое жилье не должно быть удалено от школы или детского сада, поликлиники.
Что касается взрослых, лишенных дееспособности, то в некоторых случаях Органы опеки дают согласие на покупку удаленного жилья, если это не противоречит интересам подопечного.
Пример
Орган опеки дал разрешение на продажу квартиры, принадлежащей недееспособному мужчине, и покупку загородного дома, несмотря на значительную удаленность нового жилья. Во-первых, площадь дома была значительно больше площади квартиры, во-вторых, загородная жизнь благотворно сказывалась на течении заболевания подопечного, по сравнению с шумом и смогом центральной части города. Потребности в постоянном врачебном наблюдении у подопечного не было.
- техническому, санитарному, бытовому состоянию.
- Открыть банковский счет на имя несовершеннолетнего ребенка (или недееспосбного взрослого) и перечислить на него денежную сумму, вырученную от продажи недвижимости.
Такой способ защиты прав подопечного допустимо применять в том случае, если причиной продажи недвижимости стала оплата дорогостоящего лечения или другие расходы в интересах подопечного, на которые нужно разрешение Орган опеки (согласно п.5 ст.20 ФЗ РФ «Об опеке и попечительстве»).
В качестве подтверждающего документа нужно предоставить в ОПП договор открытия и обслуживания счета, заключенный с банковским учреждением.