Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Новый год — это не только праздник, отдых и корпоративы, но также и грядущие налоговые обязательства: ведь в подавляющем большинстве случаев именно календарный год — это отчетный период для налогов, которые должны выплачивать физические лица.
Но в письмах от 29.10.2019 № 03-05-05-01/83284, № 03-05-05-01/83272 финансисты предложили обращаться к ПБУ 16/02 «Информация по прекращаемой деятельности»[3]. В нем есть понятие «долгосрочный актив к продаже». В пункте 10.1 ПБУ 16/02, правда, отмечено, что это понятие применяется именно в контексте данного положения, но из названных писем следует, что все-таки его можно применять и в других случаях ведения бухгалтерского учета.
В пункте 10.1 сказано, что под долгосрочным активом к продаже понимается объект основных средств или других внеоборотных активов (за исключением финансовых вложений), использование которого прекращено в связи с принятием решения о его продаже, если имеется подтверждение того, что возобновление использования этого объекта не предполагается (принято соответствующее решение руководства, начаты действия по подготовке актива к продаже, заключено соглашение о продаже и др.).
Перевод ОС в необоротные активы
Просто так продать основное средство организация не сможет. Сначала необходимо произвести важную учетную операцию: перевести продаваемое ОС в соответствующий раздел баланса, то есть в необоротные активы, предназначенные к продаже.
ПБУ приводит условия, каждое из которых должно быть выполнено для осуществления перевода:
- прибыль планируется получить именно от реализации, а не от применения ОС;
- основное средство полностью подготовлено к реализации, в каких-либо дополнительных операциях с ним надобности нет;
- ОС будет продано после перевода не позже, чем в течение года, если иное не предусмотрено планом реализации;
- условия продажи не противоречат актуальным нормативным актам;
- перевод осуществляется под конкретный договор купли-продажи или в рамках плана реализации, принятого фирмой.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Отвечает главный специалист «Центра регистрации недвижимости» Анастасия Лукьянова:
Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость. Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%. Он составит 19 019 рублей.
Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!
До 2016 года налог на всё недвижимое имущество рассчитывался с учётом среднегодовой стоимости объекта. Этот показатель можно вывести с помощью следующей формулы:
(Среднегодовая стоимость) = ((Суммарная остаточная стоимость имущества на первое число каждого месяца) + (Остаточная стоимость на 31 декабря)) / 13
Полученное число нужно умножить на налоговую ставку — 2.2%.
Среднегодовая стоимость используется и сегодня — с её помощью продолжают устанавливать размер выплат для большей части коммерческих объектов. Однако с 2016 года в их списке появились некоторые исключения. К ним относятся:
- Офисные помещения;
- Помещения общепита площадью больше 150 квадратных метров;
- Имущество организаций или индивидуальных предпринимателей, которое находится за пределами РФ;
- Торговые комплексы и административные помещения площадью больше 3 000 квадратных метров.
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом
При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:
- Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
- Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
- При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
- Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
- Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
- По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.
Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом
Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:
- категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
- имеет ли компания статус резидента РФ;
- Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.
Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.
Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:
- величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
- является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.
Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.
По обозначенной теме можно сделать несколько основных выводов:
- Организация вправе продавать ОС не только юридическим, но и физическим лицам.
- Продажа ОС сопровождается документами: договор, акт приемки-передачи; счет фактура.
- Бухгалтерские проводки по списанию основных средств по причине продажи физическому лицу напрямую зависят от того, по какой стоимости продается имущество: выше или ниже остаточной стоимости.
- Все проводки по реализации имущества бухгалтер делает в день непосредственной продажи.
- Во внимание берутся все расходы, связанные с продажей имущества, так как от них зависит налог на прибыль компании.
Подводные камни и риски
Самые большие риски у сделок между физлицом-покупателем и юрлицом продавцом:
- Мошенничество и подделка документов.
- Юрлицо может расторгнуть сделку, например, если не получено согласие от всех учредителей.
- Если фирму ликвидировали или признали банкротом сделку признаю недействительной.
Чтобы избежать рисков нужно запросить в МФЦ выписку о зарегистрированных правах, переходе прав, наличии обременений.
В документе будут указаны:
- собственник квартиры;
- предыдущий собственник и процесс передачи продавцу;
- является ли она заложенным имуществом;
- есть ли другие ограничения.
Налог на имущество: коммерческая недвижимость
Если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется пункт об освобождении от налога для имущества, которое в собственности более трех или пяти лет (при приобретении после 1 января 2022 г.). Также на него не распространяется возможность оформления налогового вычета при использовании собственником упрощенной системы налогообложения в ходе предпринимательской деятельности. Если физ лицо продает коммерческую недвижимость как личную, налоги с него все равно спишут – собственник получал доход как ИП, а значит, и продажа объекта относится к доходам ИП. Даже если документы на приобретение помещения оформлялись до регистрации ИП, а к моменту продажи ИП было закрыто. Для налоговой инспекции важен период эксплуатации объекта и получения дохода.
Лизинг против коммерческой ипотеки: плюсы и минусы
Перед сравнением достоинств и недостатков двух определений, следует дать краткое описание услуги «лизинг». Итак, под термином понимается долгосрочная аренда недвижимости. Главное отличие лизинга от обычной сдачи помещения – зачисление некоторой части ежемесячных арендных платежей в счет оплаты стоимости недвижимости. Таким образом, со временем арендатор выкупает арендное место.
Лизинг имеет следующие преимущества перед ипотекой для юридических лиц:
- Отсутствие дополнительных обязательств по страхованию имущества, решению некоторых бытовых вопросов, оплате налогов на собственность;
- Менее жесткие требования к заявителю и его бизнесу;
- Возможность получения нового кредита. Ведь задолженность по лизингу практически не отражается в балансе компании.
В выборе коммерческой ипотеки выделяют следующие плюсы:
- Более низкая процентная ставка;
- Имущество сразу же регистрируется на имя заемщика. Таким образом, собственник лично решает вопросы обустройства, видоизменения недвижимости. Только производимые изменения не должны противоречить пункту о залоге ипотечного договора.
Знание преимуществ каждого из вариантов позволит скорее определиться с выбором подходящей услуги.
Ипотека для юридических лиц – отличный способ все больше развивать свой бизнес, причем не изымая денежные средства с оборота. Оформление такого кредита особенно оправдывается при превышении рентабельности бизнеса перед стоимостью кредита.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Вопрос №1. Можно ли определить остаточную цену не амортизируемых объектов?
При нулевой амортизации остаточная стоимость равняется начальной (восстановительной).
Вопрос №2. Как частному предпринимателю на УСН аннулировать траты, если у него имеется кредиторская задолженность по купленному ОС?
Учитывается каждая сумма, отчисляемая продавцу. Плата списывается одинаковыми частями по отчетным периодам. И так до завершения года.
Вопрос №3. Как начисляется НДС и определяется налоговая база, если продавец объекта работает на ЕНВД?
НДС включается в начальную стоимость. В случае реализации актива, база налога равняется разнице продажной и остаточной стоимости. Если оба показателя одинаковы, то база по НДС не определяется. Если актив был куплен до применения ЕНВД, в его первоначальную цену НДС не включался. Тогда при продаже ОС нужно начислять НДС с продажной стоимости.
Вопрос №4. Как рассчитать период, на протяжении которого ущерб от продажи ОС причисляют к тратам одинаковыми частями?
Подсчет периода ведется так: СПИ — ФСЭ, где СПИ — срок полезного использования (по месяцам), ДСЭ — действительный срок эксплуатации. ДСЭ определяется периодом, начиная с первого месяца, следующего за вводом в эксплуатацию, до месяца реализации актива.
Продажа юрлицом нежилого помещения ниже кадастр.стоимости
Продаем от юрлица (ООО на УСН) нежилое помещения ниже кадастровой стоимости (на 70% ниже).
Цену не занижаем, по рынку продаем. Налоговая не будет иметь к нам претензий?
Кадастровую стоимость учитывают только при продаже имущества физлицом и только в отношении НДФЛ. При продаже имущества юрлицом кадастровую стоимость во внимание не принимают.
Правила для физлица такие: за какую бы цену физлицо не продавало объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 200 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 № 03-04-05/20185).
Ирина Александровна, потомственный бухгалтер.
Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.
Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:
- Документы по сделке оформлены правильно;
- Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
- Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.
К таким налоговым схема относятся:
- Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;
В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.
- Перепродажа через упрощенца;
Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.
- Затратные механизмы снижения прибыли;
В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:
- маркетинговые;
- рекламные;
- юридические;
- посреднические;
- и другие.
- Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;
В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.
- Реорганизация в форме выделения.
В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.
Недвижимость в собственности юридического лица
Любая организация может иметь в собственности как коммерческую, так и жилую недвижимость. Отчуждается она по двум основным причинам:
- производственная необходимость, когда предметом сделки выступают здания и сооружения, находящиеся на балансе предприятия, т.е. те, которые оно ранее использовало в производственных целях (склады, цеха, офисы и др.);
- когда реализация недвижимости является основным направлением предпринимательской деятельности.
И в том, и в другом случае продажа осуществляется по следующему алгоритму:
- составление договора купли-продажи;
- подготовка необходимых документов;
- нотариальное удостоверение сделки;
- государственная регистрация перехода прав собственности.