Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать дачный дом в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ко мне постоянно обращаются граждане, которые «купили» участки по садовой книжке. Некоторые из них вместе с продавцом просили председателя товарищества сделать перезапись в похозяйственной книге и сделать на покупателя новую садовую книжку. Некоторые покупатели просто забирали у продавца садовую книжку и передавали деньги за участок, т.е. ничего по факту не переоформляли. Здесь и кроется подвох.
Что такое дачная амнистия
По своему законодательному окружению дачная амнистия не является отдельным законом. Она представляет собой свод изменений в отдельные законодательные акты для упрощенной регистрации собственности.
Дачная амнистия позволяет гражданам зарегистрировать отдельные виды недвижимости в упрощенном порядке, то есть без получения уведомлений о начале/окончании строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур.
Необходимость принятия такого закона была обусловлена тем, что раньше юридический статус деревенских домов и земельных участков зачастую не определялся. В советское время частная собственность на землю отсутствовала, а участки предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Дома, построенные на них, соответственно, также не регистрировались.
Как результат — такая недвижимость оказалась «подвешена в воздухе», то есть физически она существует, но с правовой точки зрения никому не принадлежит. Это значит, что её нельзя продать, подарить, завещать или использовать в качестве залога.
Программа дачной амнистии не только упрощает жизнь россиянам, но и за счет вовлечения в гражданский оборот новой жилой недвижимости позволяет государству увеличивать собираемость налогов.
Чтобы оформить земельный участок в собственность, вам нужно собрать документацию для подачи в Росреестр. Перечень документов, необходимый для регистрации полномочий, большой. Проще всего тем владельцам, у которых есть свидетельства, подтверждающие законное владение:
- О передаче земельного участка в бессрочное пользование;
- О передаче земельного участка во владение с правом наследования;
- Ранее действовавшее свидетельство о праве собственности.
В большинстве случаев таких документов нет. В такой ситуации нужно собрать любые подтверждения, что ваши права законны:
- Выписки из документов, где есть информация, что участок был передан для ведения хозяйства;
- Членская книжка садоводческого товарищества;
- Справка об уплате членских взносов в СНТ;
- Выписка из хозяйственной книги;
- Справка от БТИ;
- Копии документов из архивов;
- Кадастровый паспорт участка (если ЗУ стоит на кадастровом учете) и т.д.
Необходимые документы
В первую очередь необходимо получить положительное решение в местной администрации. Для этого подается следующий пакет документов:
- Схема расположения участка рядом с соседними;
- Выписка из протокола о выделении участка для собственника, оформленного на общем собрании участников СНТ.
Чтобы благополучно оформить в собственность садовый участок, в ближайшее отделение Росреестра подаются следующие документы:
- Гражданский паспорт собственника;
- Заявление установленного образца;
- Правоустанавливающий документ, в качестве которого может выступать документ о приватизации или решение администрации о предоставлении участка в собственность;
- Кадастровый паспорт;
- Справка о дате вступления в кооператив, размере выделенного участка и отсутствии долгов перед СНТ;
- Межевой план;
- Декларация на постройки (заполняется лично);
- Квитанция об оплате госпошлины.
Как зарегистрировать право собственности на участок
Если же гражданин решил сэкономить и все-таки купить дачу по членской книжке, то ему нужно быть готовым к некоторым сложностям. Помните о том, что выдача садовой книжки не подтверждает перехода права пользования на земельный участок от продавца к покупателю.
После такого сомнительного приобретения, гражданину необходимо вступить в члены товарищества. Для этого подают заявление правлению СНТ, в котором указывают следующую информацию:
- ФИО заявителя, его место жительства, адрес электронной почты, номер телефона;
- просьба о принятии в членство;
- согласие на соблюдение правил товарищества и др.
Покупка неприватизированного земельного участка в СНТ является одной из самых рискованных сделок. Но если правильно подойти к покупке, можно себя обезопасить от негативных последствий.
Юристы рекомендуют предпринимать конкретные действия в зависимости от ситуации:
| Как приватизировать участок, если он был приобретен по садовой книжке, а предыдущий владелец уже умер? | Существует несколько способов приватизации, которые можно использовать в этой ситуации:
|
| Участок куплен на мужа во время брака, а он переоформил его на другого родственника перед разводом | В России все совместно нажитое имущество делится поровну. Если развод состоялся, сложно доказать, что он не был согласен со сделкой. Проблему можно решить во время судебного раздела имущества. Необходимо ходатайствовать к судье с просьбой запросить нотариальное согласие на дарение участка. Если его нет, можно настаивать на выплате компенсации. Судья может на это пойти, если есть расписка в передаче денег за участок. |
| Участок был продан по садовой книжке, но его невозможно приватизировать, и покупатели требуют вернуть деньги | Продавцы имеют право не возвращать деньги. По садовой книжке продается не участок, а право стать членом СНТ. |
Таким образом, приобретение земли по садовой книжке является высокорискованным предприятием. Важно правильно оформить документы и получить расписку в получении денег в полном объеме. Необходимо заранее выяснить, возможна ли приватизация участка в конкретном СНТ. Только в этом случае сделку можно считать относительно безопасной.
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Сроки и стоимость процедуры
Процедура приватизации дачи не требует капиталовложений, но собственники должны оплатить государственную пошлину за оформление и рассмотрение документов. Размер ее не превышает 200 рублей при оформлении документов на дачный участок, для садоводческих участков – 100 рублей.
До 1 марта 2018 года продлен срок бесплатного оформления собственности всех видов недвижимости для граждан РФ. До 31 декабря 2020 г. продлен срок бесплатной приватизации земли под сооружениями.
Порядок проведения приватизации максимально упрощен для владельцев в ФЗ о проведении приватизации. Новый законодательный акт получил название «дачной амнистии». Она введена с целью облегчить и ускорить процесс. Государство же получит, в свою очередь, дополнительные поступления в бюджет от уплаты налогов на недвижимость.
Длительность процедуры рассмотрения документов на оформление:
- приватизация в Департаменте земельно-имущественных отношений при муниципалитете – 2 недели;
- изготовление кадастрового паспорта – 1 месяц;
- регистрация в Росреестре – 10 дней.
Сроки могут изменяться в сторону увеличения, если заявитель допустил ошибки в оформлении документов или у специалистов возникнут иные вопросы, которые потребуют времени на решение.
В целом приватизация недвижимости на дачном участке может длиться 6-8 месяцев. Длительность процедуры зависит от правильного выполнения последовательности действий собственником, соблюдения правил сбора документов, согласно перечню, и правильности оформления заявления.
Процедура приобретения по садовой книжке
Это довольно простая процедура, если вы хотите обезопасить себя документально, следует выполнить следующую последовательность действий:
| Беседа с председателем СНТ | Необходимо запросить кадастровый план на конкретный участок. Если этого документа нет или его отказываются предоставить, лучше отказаться от приобретения места в конкретном садоводстве. У председателя можно запросить информацию о внесенных членских взносах от предыдущего владельца. Если есть задолженность, лучше попросить его ее погасить до заключения договора. |
| Беседа с соседями | Если будущие соседи недовольны предстоящей сделкой, лучше от нее отказаться в пользу другого объекта. В дальнейшем они могут оказать влияние на возможность продажи такого участка. К тому же, все важнейшие решения в ТСЖ принимаются при одобрении всех ее членов. |
| Заключение договора купли-продажи | Большинство председателей отказываются от того договора, так как он налагает обязанности. Но важно настоять на его заключении. В договоре обязательно нужно указать, что вы приобретаете и участок, и все постройки. Желательно заверить его через нотариуса. |
| Расписка | Возьмите расписку в том, что вы перевели или передали сумму в полном объеме. Важно правильно составить данный документ с указанием даты, паспортных данных сторон, точной суммы и цели оплаты. Расписка составляется в 2-х экземплярах. |
Дальнейшие действия от вас не зависят. Продавец должен обратиться в товарищество о включении вас в члены СНТ. На общем собрании должны принять единогласное решение. Только после этого можно считать себя владельцем участка.
✅ Что делать, если паспорта на участок нет?
Итак, документы собраны – осталось их проверить. Предположим, все на месте за исключением кадастрового паспорта на землю в СНТ. Что делать? Приватизация без кадастровой схемы невозможна – вы попросту не сможете оформить землю в собственность, т.к. не будет известно о ее границах, межевых знаках, местоположении и иных особенностях. Так что придется заказывать геодезические работы, производить съемку местности и межевать границы.
Заказ кадастрового паспорта можно оформить в Росреестре или МФЦ “Мои документы”. Выдача нужного пакета является бесплатной, но проведение геодезических работ и съемки платные. Если действовать в качестве члена СНТ, то всеми замерами займется председатель. Как правило, товарищество сотрудничает с лицензированными фирмами. По окончанию всех работ останется получить кадастровую выписку из ЕГРН.
Приватизировать земельный надел в СНТ можно в индивидуальном порядке и коллективно. Процедура в обоих случаях не отличается, но имеет определенные недостатки и преимущества:
- При индивидуальной приватизации сбор документов и другие необходимые действия осуществляет пользователь земли, и это у него много времени не занимает.
- В коллективной приватизации участвуют все члены СНТ, это часто затягивает сроки выполнения процедуры. Нужно знать, что при проведении такой приватизации необходимо оформление доверенности на человека из СНТ, который будет заниматься вопросом переоформления – это влечет за собой дополнительные расходы.
Как прописаться на даче в садовом доме
Некоторые граждане, отстроив вполне комфортный дом на территории СНТ, принимают решение покинуть городскую квартиру и переселиться в него. Но тут возникает вопрос о прописке, поскольку без нее невозможно прикрепиться к поликлинике, поставить на очередь в детский сад ребенка и т.д.
В строении в СНТ после регистрации прописаться невозможно до тех пор, пока оно не получит статус жилого. Этот процесс подчиняется определенному порядку, требующему предоставления документов. Кроме обязательных для всех процедур с регистрацией недвижимости заявления по форме, паспорта заявителя и правоустанавливающих документов, потребуется проект перепланировки дома и технический план с подробным описанием.
Перевод в жилую недвижимость занимает с момента подачи всех документов 45 суток. Как только заключение о том, что строение получило статус жилого, можно подавать документы на оформление прописки.
Для этого следует обратиться в орган ФМС с документами:
- подтверждающими право собственника на участок земли и дом;
- технический паспорт, полученный в БТИ;
- уплаченная госпошлина.
При отказе ФМС в прописке, остается восстанавливать справедливость в суде, предъявив доказательство признания дома жилым. Чаще всего такие иски признаются в пользу истца и заканчиваются вынесением решения о том, что ФМС обязаны зарегистрировать в садовом дачном доме ваше место проживания.
Необходимые документы
После смерти родственника или знакомого, если есть вероятность внесения в завещание, надо обратиться в нотариальную контору.
Если наследование садового участка в СНТ происходит по закону, то в 2023 году подойдет любой нотариус, в противном случае обращаться нужно к тому, где находиться объект недвижимости.
Наследник пишет заявление о желании вступить в права, представляются документы для получения в наследство дачного участка.
Список документов для наследования сада:
- Завещание, составленное и заверенное нотариально.
- Свидетельство о смерти завещателя.
- Удостоверяющие личность документы наследника, обратившегося к нотариусу и подтверждающие его родство с покойным.
- Справка из паспортного стола с указанием адреса последней регистрации умершего и лиц с ним проживающих. Возможно предоставление домовой книги.
- Документы, имеющие отношение к земельному участку: план вместе со справкой, в которой указана кадастровая стоимость, межевое дело, если границы не установлены.
- Если требуется, то подтверждение преимущественных прав.
- Соглашение об определении долей на участок, если такое имеет место быть.
После предоставления полного пакета документов и написания заявления должно пройти полгода со дня смерти наследодателя. Потом выдается свидетельство о праве на наследство.
Чтобы оформить участок с землей в собственность надо его зарегистрировать в государственном органе, носящем название Росреестр.
Обратившись в него, необходимо предоставить пакет документов.
В перечень которого входят:
- свидетельство, выданное в нотариальной конторе;
- паспорт гражданина России;
- документы на землю;
- квитанцию об оплате госпошлины.
Через 10 рабочих дней наследник становится полноправным собственником земельного участка. Документы он может получить лично, посетив Росреестр, по почте, если указал это при сдаче документов или через представителя с доверенностью.
Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. По словам Дарьи Третьяковой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным, но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание.
В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу.
Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
Все нужно доводить до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.
СОВЕТ
«На мой взгляд, привлечение юриста необходимо на этапе даже не сбора документов, а подбора жилья. И самое главное – не ведитесь на объекты с самыми низкими ценами. Варианты без «подводных камней» не будут стоить дешево», – Илья Менжунов.
Что означает покупка участка по садовой книжке
Обратите внимание, что, купив участок по садовой книжке, вы приобретаете членство в садовом товариществе, а не право собственности на землю. Данный факт доказывает всю рискованность подобных сделок.
Вас должно насторожить то обстоятельство, что у продавца из всех правоустанавливающих документов имеется лишь книжка, подтверждающая членство в садоводческом товариществе.
Стоит ли покупать землю в ДНП?
Стоит ли покупать землю в коттеджном поселке, читайте тут.
Стоит ли покупать землю без межевания, читайте по ссылке:
Как правила, это означает, что с приватизацией реализуемого участка возникли какие-то проблемы, иначе продавец сам оформил бы собственность на землю. Это было бы гораздо выгоднее для него, поскольку стоимость узаконенных участков гораздо выше неоформленных.
Собственником земель СНТ является орган местного самоуправления, на территории которого расположены данные участки. В таком случае, о возможности приватизации подобных земель вы можете узнать в местной администрации. Возможно, на эти участки наложено обременение и введено ограничение в обороте или имеется сервитут.