Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мошенничество при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке квартиры в обязательном порядке предоставляются документы, устанавливающие права продавца на квартиру. Сюда относится договор на переход жилья в собственность, судебный вердикт о признании права собственности, кадастровый паспорт, выписки из домовой книги и многие другие.
По базе данных следователей, женщина на фото была в розыске. Но чтобы ее поймать с поличным, нужны были особые обстоятельства. Нас попросили помочь. Нужно – было разыграть сцену с оформлением купли-продажи квартиры.
Мы придумали сюжет. Покупатель, которого мошенница видела на показе, якобы отказался, но у нас есть другой покупатель. Его роль сыграл мой муж. И он не хочет рисковать, задаток вносить не будет, но если сделку оформить нотариально и в присутствии собственника, то готов передать всю сумму сразу после подписания договора. Даже по телефону чувствовалось, что мошенница колебалась. Но соблазн был велик – вся сумма на руки целиком. И она согласилась.
Нотариус был предупрежден. В кабинете работали видеокамеры. На входе в здание и у кабинета нотариуса посетителей изображали полицейские в штатском. Мошенница пришла не одна. Она пришла в сопровождении еще одной женщины. Представила ее как собственницу квартиры. Но это была вовсе не хозяйка.
Нотариус проверил паспорта присутствующих. Я видела, что все данные незнакомой женщины совпадали с данными паспорта хозяйки, кроме фото. Началась беседа.
– Кто из вас покупатель?
– Я.
– Кто продавец?
– Я.
– Передавался ли вам аванс?
– Да.
– В каком размере?
– 10 тысяч рублей.
– Для чего?
– Чтобы закрепить намерения о сделке между продавцом и покупателем.
– Почему пришли к нотариусу? Вы могли бы эту сделку провести без него.
– Хотим, чтобы сделка была безопасной.
Дальше нотариус распечатывает договор, и мы готовимся его подписать. В эту минуту в кабинет врывается группа захвата. Руки на стол, никому не двигаться. Мошенниц вывели первыми. Подписи никто поставить так и не успел.
Мы с мужем задержались в кабинете, объяснили, что мы свои. До полиции доехали своим ходом. Ждем в отделении своей очереди дать показания. Следователи заняты, ведут допрос. Прошел час, два. Допрос шел уже настолько жестко, что мы слышали через дверь фразы, типа «Убийство малолетнего тоже не будешь на себя брать?»
Допрос шел всю ночь. Мы к следователям попали только на следующий день. Они за это время выяснили, что банда состояла из 11 человек. Мошенники кинули людей на 60 млн. Работали давно и по-крупному.
Из двух мошенниц осудили только одну, и то условно. Адвокаты у них работали усердно, поскольку подписи в договоре поставить так не успели. Предъявить им можно было только подделку документов.
Паспорт хозяйки сделан был очень качественно. Единственный признак подделки – страница, где было фото, была чуть более голубоватого оттенка, чем в оригинале. Это следователь нам показал. А так на глаз отличить практически невозможно.
В Свидетельстве были данные настоящего собственника. Если проверять через Росреестр, то все данные будут совпадать. Нотариус увидит, что квартира чистая, без обременений. И если не сможет отличить чуть заметный оттенок одной страницы паспорта, то проведет сделку даже сегодня. Таковы реалии жизни на вторичном рынке.
Незаконные действия родственников и знакомых
Второй не менее распространенный способ мошенничества напрямую связан с незаконными действиями родственников и знакомых жертвы. Пользуясь доверием собственника, преступник забирает у него оригиналы документов и паспорт для целей, не связанных с продажей жилья. Например, узаконить перепланировку, осуществить приватизацию, подобрать варианты для обмена, оформить завещание. Получив документы, мошенник оформляет сделку купли-продажи, а потом исчезает с деньгами. Хотя надо признать, что этот вариант встречается все реже и реже.
Лет пять назад в Раменском жили мать и сын Савельевы (имена и фамилии изменены): Ольга Владимировна и Олег. Иногда они ругались, потом мирились. Причиной ссор являлся сын Ольги Владимировны от первого брака, Александр, который занимался оптовой торговлей и постоянно скрывался от кредиторов. Олег Савельев имел в собственности две квартиры, доставшиеся ему от деда и отца. Мать также владела трехкомнатной квартирой. Александр снимал жилье. Однажды Александр попал в очередную историю, задолжав коммерческому банку порядка 3 миллионов рублей. И все бы ничего, но банкиры, проверяя документы, выяснили, что он при получении ссуды представил поддельные документы. А это уже мошенничество. Банкиры начали готовить материалы в полицию. Александр Савельев бросился к матери: «Выручай! Меня посадят, если не верну деньги». Мать обратилась к Олегу, давай, мол, помогай. Олег, понятно, отказался, заявив, что Александр уже надоел со своими проблемами и пусть сам выкручивается как хочет. Через два дня Олег улетел на Север, где работал вахтовым методом. Перед отъездом он передал матери ключи и документы от второй своей квартиры, дабы она присматривала за ней и заодно начала оформлять перепланировку для совмещения кухни с залом. Однако у Ольги Владимировны с Александром были другие планы. Они с помощью мошенников подделали паспорт Олега, забрали документы на квартиру и вместо оформления перепланировки продали жилье. При этом сначала аванс, а потом и всю остальную сумму они направили на погашение кредита. Когда через некоторое время история выплыла наружу, то взбешенный Олег разом подал иск в суд и заявление в полицию. Ольга Владимировна слегла с сердечным приступом, Александр ударился в бега, а Олег долго судился, возвращая свое жилье. В итоге сделка была признана недействительной.
По условиям договора купли-продажи прежний правообладатель обязан выехать из жилья и вывезти свои вещи в течение недели. Однако человек, купивший квартиру, обнаруживает в ней еще одного жильца, выселить которого невозможно. Также этот «абориген» не собирается убирать свои пожитки.
Таким человеком может оказаться психически нездоровый гражданин или слишком пожилой, или с физической инвалидностью. Родственники, получившие от него согласие на продажу жилья обманным путем и фактически бросившие его, уже успели уехать.
Теперь новым правообладателям приходится искать место, куда переселить лишнего жильца. Но переселить такого человека не всегда оказывается легко. Подключаются социальные службы, сотрудники которых вдруг начинают проявлять повышенную заботу о несчастном человеке. Это означает, что переселиться гражданин сможет только в пансионат с хорошими условиями пребывания, к тому же нескоро.
В квартире может находиться тот, с кем прежние хозяева заключили договор на проживание определенный период (это может быть договор аренды). А еще через время может явиться к хозяину купленной квартиры гражданин, который заявит, что:
- приватизация жилья была произведена с нарушением закона;
- пока он пребывал в тюремном заключении (в длительной командировке), супруга продала квартиру без его ведома и согласия;
- родители-алкоголики (наркоманы) отправили его в интернат, а сами продали квартиру без получения согласия суда или органов опеки и попечительства.
Этот человек своевременно обратился в суд и добился признания прежнего договора купли-продажи недвижимости таким, что нарушает его законные интересы. Сделку признали недействительной. Теперь он заявляет, что будет здесь жить. Мол, не переживайте, дорогие соседи, всем места хватит! Такое поведение нежелательного «гостя» (вернее, сособственника) указывает, скорее всего, на его намерение заняться вымогательством.
Существующие схемы мошенничества с недвижимостью
На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:
- представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
- отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
- внесение залога;
- возникновение неожиданных наследников;
- наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.
Если объект недвижимости приобретался на основании договора дарения, а потом он отчуждается правообладателем менее чем через год, такая сделка считается подозрительной. Достаточно часто недвижимость дарят, чтобы избежать продажи за существующие долги, а приобретатели, выяснив это обстоятельство, быстро пытаются избавиться от подарка: в результате сделка может быть оспорена кредиторами. Срок оспаривания такой сделки составляет не менее трех лет с того момента, когда, например, арбитражный или финансовый управляющий при банкротстве прежнего собственника был назначен для исполнения своих обязанностей, т.е. по факту это может быть спустя и около 4 лет. Конечно, для приобретателя прав это может явиться большим риском.
Также договор дарения, как и доверенность, может быть оформлен с применением давления, дарителя могут обмануть или «поймать» в неадекватном состоянии. И он вполне может попытаться вернуть недвижимость, которую уже продали.
КАК ИЗБЕЖАТЬ ОТЧУЖДЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПО ПОДДЕЛЬНОЙ ДОВЕРЕННОСТИ?
Существуют «экспертные» мнения о том, что в таких схемах с поддельной доверенностью обязательно участвуют нотариусы. Не совсем так. Есть такие умельцы, которые очень похоже подделывают нотариальные доверенности, и таких случаев на практике было немало; да, есть, как мы уже обращали внимание, реестр нотариальных доверенностей, но нет 100% уверенности в том, что все регистраторы сделок с недвижимостью обязательно с ним сверяются.
Некоторые эксперты советуют обзавестись нотариально заверенным заявлением о том, что в определенный промежуток времени собственник не выдавал доверенностей, не брал кредитов и не вступал в брак (это тоже один из возможных способов мошенничества).
Подобный документ не прописан в законодательстве, но может послужить для суда дополнительным доказательством недействительности такой сделки в случае, если дело дойдет до судебного разбирательства.
Продажа недвижимого объекта без законных наследников
Покупая недвижимость, доставшуюся в наследство, вы подвергаете себя большим рискам. Связано это с тем, что злоумышленник мог силой заставить владельца подписать договор о наследстве, после чего продать жилье. Или же впоследствии может выясниться, что на момент подписания договора собственник находился в невменяемом состоянии.
Также не стоит исключать тот факт, что спустя некоторое время после покупки квартиры могут объявиться законные наследники и оспорить сделку. В результате пострадает честный ничего не подозревающий покупатель.
Как обезопасить себя: Чтобы полностью исключить все риски, проверьте недвижимость на юридическую чистоту. И лучше всего, если этим займётся юрист. Выясните, есть ли завещания и кому они адресованы.
Если у владельца есть наследники, у каждого из них нужно взять нотариально заверенное заявление, в котором должно быть сказано, что продажа недвижимого объекта возможна, и после заключения сделки они не будут иметь на неё никаких прав.
Как заключить безопасную сделку?
К сожалению, стопроцентных гарантий, что продавец не захочет оспорить сделку, покупателю недвижимости не даст даже самый опытный юрист. Это суровая правда. В интересах покупателя — действовать максимально осторожно и собрать как можно больше информации об объекте, который он хочет купить, и его владельце.
«Если у покупателя есть время, желание и определенные навыки, он может самостоятельно прогнать квартиру по базам, заказать нужные выписки. Это не так уж сложно», — отмечает директор нижегородского агентства недвижимости «Антей» Андрей Михайлов.
Так, действительность паспорта владельца можно проверить на сайте УФМС. Однако если туда вклеена чужая фотография или, например, на одной из страниц есть штамп другого государства, сайт этого не отразит. Зато если владелец умер или аннулировал паспорт в связи с утерей или похищением, это мгновенно всплывет.
На сайте Росреестра можно увидеть наличие арестов, запретов и обременений по квартире.
На сайтах судов города и области потенциальный покупатель найдет информацию о судебных производствах в отношении недвижимости.
Через сайт Госуслуг за несколько минут получится заказать выписку из домовой книги, чтобы понять, кто и когда был прописан в квартире. Люди, которые прописались до приватизации жилплощади, имеют право на пожизненное проживание в ней, даже если не имеют доли. Если не знать этого, можно получить квартиру вместе с родственниками бывшего хозяина в придачу.
Рассуждая о возможности покупки квартиры без посредников, Андрей Михайлов отмечает, что люди очень отличаются по характеру, уровню образования и подкованности в юридических вопросах. Многие совершенно не ориентируются на рынке недвижимости, и обмануть их удается даже мошенникам-дилетантам. Для таких любая самодеятельность чревата большими проблемами.
«Часто срабатывают даже самые примитивные схемы. Например, в интернете выкладывают фотографии фейковой квартиры по привлекательной цене, покупатели начинают звонить. Их просят перевести залог на карточку, и, что самое удивительное, некоторые переводят без всяких гарантий и проверок. Понятно, что это мошенники и никакой квартиры там нет», — рассказывает руководитель «Антея».
Михайлов добавляет, что в сделках с недвижимостью множество тонкостей, о которых неподготовленный человек вряд ли знает: когда можно отдавать деньги, как пустить в ход материнский капитал, что после чего оформлять и т. д. Именно поэтому он рекомендует заказать хотя бы минимальное сопровождение сделки агентством недвижимости или юристом.
Юлия Плетнева более категорична: она уверена, что работу риелтора и юриста никакие электронные базы данных не заменят — нужны глубокие и тщательные «человеческие» проверки, которые могут осуществить только профессионалы.
«В моей практике было достаточное количество случаев, когда по документам все чисто, а на деле назревал большой обман. Машины, увы, пока не могут сопоставлять факты, выстраивать цепочки и анализировать», — говорит эксперт.
Конечно, в итоге каждый сам решает, как ему организовать покупку квартиры. Главное — трезво оценивать свои возможности, осознавать риски и понимать всю ответственность своих действий. Если, конечно, вам не близка позиция Льва Толстого, который горько сожалел, что не отдал имение крестьянам.
Могут ли что-то сделать с копиями документов на квартиру?
Говоря о том, что могут сделать мошенники, имея копию паспорта, стоит обратить внимание и на то, что сегодня существуют компании, которые в режиме онлайн могут предоставить кредит своему клиенту. Для оформления кредита достаточно всего лишь копии документа.
Запись в Едином государственном реестре прав о заявлении о невозможности государственной регистрации погашается на основании: решения государственного регистратора (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника; заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации; вступившего в законную силу судебного акта.
На счету преступников несколько десятков подобных эпизодов. Самое печальное в этой истории то, что она совершенно типична. В таких случаях лакомым куском для мошенников становятся арендные квартиры. Мошенник находит подходящий объект, под видом будущего квартиранта оформляет договор аренды и получает на руки важные документы – копию свидетельства на право собственности, паспортные данные арендодателя (они обязательны при заключении договора аренды). Лжесобственник ищет покупателя на «свою» квартиру, организовывает ее показ, получает задаток. Некоторые преступники довольствуются суммой задатка, другие же идут до конца – умудряются продать квартиру, которую арендовали. Через месяц собственник приходит получить деньги за аренду, а там его встречает новый «владелец». Проблему приходится решать уже через суд, так как покупатель тоже пострадавшая сторона.
Можно спать спокойно?
В Росреестре торопятся успокоить – риск осуществления сделок с недвижимостью по поддельным доверенностям теперь сведен к минимуму:
«С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015, в соответствии с ч. 10 ст. 29 которого подлинность предоставленных на государственную регистрацию нотариально удостоверенных (засвидетельствованных) документов и достоверность содержащихся в них сведений проверяется государственным регистратором в порядке получения информации из единой информационной системы нотариата.
Предоставление государственному регистратору доступа к данной информационной системе исключает принятие на регистрацию документов, имеющих форму нотариально удостоверенных, но изготовленных путем фальсификации».
Специалисты прогнозируют, что с 1 января этого года количество мошеннических сделок по фальшивым доверенностям будет стремиться к нулю. Но вот те, что были оформлены раньше, могут проявиться даже спустя несколько лет. Телеканал «Россия 1» этой теме посвятил целую передачу. Впечатлила история одной московской семьи, которая осталась без квартиры, купленной много лет назад. Лишь спустя пять лет стало известно о том, что доверенность, на основании которой действовала внучка собственника квартиры, к моменту заключения сделки уже была отменена.
Если вы не доверяете регистратору, проверить подлинность доверенности можно и самостоятельно, отмечают специалисты. Для этого нужно просто обратиться к любому нотариусу, который может проверить доверенность, выданную его коллегой.
Как не попасть в лапы к мошенникам?
1. Не покупайте недвижимость по «срочной и дешевой» продаже.
2. Не рассматривайте варианты «по доверенности» — собственник должен присутствовать на сделке.
3. Не ведитесь на новшество под названием «цифровая подпись». Именно по ней было совершено множество продаж чужих квартир. Летом прошлого года президенту Путину даже пришлось подписать закон, который должен был обезопасить продавцов и покупателей. Теперь желающий продать квартиру при помощи цифровой подписи должен уведомить Росреестр об этом письмом. Увы, подобный закон не спас владельцев квартир от жуликов!
4. Не идите к риелтору, который обещает продать вашу квартиру за вознаграждение в 50 тысяч рублей. Проверить квартиру по базам данных обойдется риелтору в те же 40-50 тысяч, а бесплатно ни один риелтор работать не будет! Продать квартиру — это несколько месяцев бегать и показывать ее покупателям, в Москве честный риелтор берет за это 200 тысяч рублей.
Аделаида Сигида.
Одна квартира – несколько покупателей
Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.
Продавец специально не выписывается
Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.
Как обманывают при покупке квартиры
Обман покупателей может быть на любой стадии сделки. Начиная от предъявления документов и заканчивая передачей денежных средств. Особое внимание следует обратить на квартиры, которые являлись предметом наследства. Спустя некоторое время в гости могут прийти «неожиданные наследники».
Кроме этого, лучше узнать историю интересующей квартиры заранее до совершения покупки, заказав выписку из ЕГРП.
Благодаря этой выписке будет известно, какими способами квартиры переходила из рук в руки. Частая перепродажа квартиры должна насторожить покупателя.
Если квартира в собственности менее 3 лет
Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, то риски для покупателя несколько возрастают, по таким причинам как:
- даритель имеет право возвратить подаренную им квартиру в свою собственность в течение трех лет если для этого имеются веские основания, перечисленные в ст. 578 ГК РФ
- квартира может находиться под обременением (прописанные недееспособные или несовершеннолетние граждане), из-за которого в последствие сделка продажи будет аннулирована;
- отсутствие возможности получить налоговый вычет с недвижимости, находящей в собственности менее 3-х лет.