Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нотариальное оформление ДКП — это проверка сделки на законность. Нотариус убеждается, что обе стороны договора дееспособны и заключают сделку по добровольному согласию. Также он следит, чтобы не были нарушены права при купле-продаже.
Что нужно сделать перед заключением договора купли-продажи
Начнём с того, что необходимо проверить у продавца до составления самого договора.
- Запросить выписку из ЕГРН. Так можно проверить собственников квартиры, обременения (залог, ипотека, арест). Выписка должна быть свежая, взятая незадолго до составления ДКП.
- Попросите продавца предоставить документы, на основании которых он владеет квартирой. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, наследство, свидетельство о приватизации и т.д.
- Запросите справку о том, что в квартире никто не прописан. Её можно взять в МФЦ или администрации.
- Если продавец в браке, пусть предоставит нотариальное согласие супруга на сделку (или брачный контракт).
- Не забудьте проверить, использовал ли продавец материнский капитал при покупке квартиры. Узнайте, есть ли у продавца хотя бы один ребёнок, рожденный после первого января 2020 года, или двое, один из которых рождён в 2007 году, — в таком случае стоит узнать из выписки ЕГРН, был ли использован при покупке материнский капитал. Если это так, а доли детям не выделены, то с квартирой лучше не связываться: проблемы с ней точно будут, причём вплоть до потери жилья, когда сами дети или ответственные органы подадут в суд за нарушение прав несовершеннолетних.
- Попросите у продавца справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о том, что он не состоит на учёте и не имеет психических заболеваний. Это необязательный документ, но он может помочь избежать мошенничества: квартиры продают в ужасном состоянии дешевле рыночной цены, а после, когда покупатель делает в ней ремонт, идут в суд и требуют жильё обратно — и сделку признают недействительной. Поводом иска становится как раз психическое заболевание продавца.
Соблюдение досудебного и судебного порядка
Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.
Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.
Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.
Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.
Расторжение по соглашению сторон
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.
В соглашении обязательно должны быть прописаны:
- Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
- Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
- Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
- Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).
Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости
Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости зависит от причины, по которой это происходит.
Если расторжение происходит по соглашению сторон:
- Составляется специальное соглашение, регламентирующее намерение расторгнуть договор;
- В этом документе необходимо учесть все нюансы последующих действий: как будет передано право собственности, как будут возвращены деньги и так далее;
- Соглашение составляется так же, как составлялся договор: например, если уже зарегистрировали смену собственника, необходимо будет зарегистрировать и соглашение.
Если расторжение происходит в одностороннем порядке:
- В соответствии с действующим законодательством тот, кто хочет расторгнуть договор, сначала должен попытаться решить вопрос полюбовно. Иными словами, должно быть письменное предложение расторгнуть договор;
- В суд можно обращаться, если вы получили письменный отказ в расторжении договора или же вообще не получили ответа на свое предложение в установленный срок. Обычно он составляет не более 30 дней, если договором или соглашением не установлено иное;
- В суде необходимо будет доказать, что вторая сторона не идет на контакт и причинила вам значительные неудобства или убытки.
Для того, чтобы решить вопрос в судебном порядке, потребуется:
- Оформить исковое заявление, а также подготовить документы, которые можно рассматривать как основание для удовлетворения вашего обращения;
- Подать исковое заявление и документы;
- Обязательно принять участие в судебных заседаниях;
- Получить решение;
- Обратиться в Росреестр (обычно это требуется в том случае, если в ЕГРН уже была внесена запись о переходе права собственности).
Какие нарушения договора купли-продажи считаются существенными?
Со стороны покупателя квартиры таким нарушением является ситуация, в которой он не внес оплату или внес только ее часть.
Со стороны продавца подобным нарушением считается уклонение от перерегистрации права собственности на квартиру или передача квартиры в неудовлетворительном состоянии.
Можно ли разорвать договор, если регистрация пройдена?
Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?
Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.
Пошаговая инструкция расторжения договора в судебном порядке
Односторонний отказ от договора купли-продажи допускается в тех случаях, если это предусмотрено самим соглашением. Причем в процессе отказа от сделки инициатор обязан руководствоваться нормами действующего российского законодательства.
Расторжение договора купли-продажи через суд осуществляется в следующем порядке:
- инициатор направляет предложение отменить сделку второй стороне правоотношений;
- в случае получения отказа или неполучении ответа на уведомление через 30 дней после его направления сторона подает исковое заявление в суд;
- судебная инстанция назначает дату предварительного слушания, а затем основного заседания;
- в процессе рассмотрения иска суд заслушивает мнения сторон, рассматривает доказательства;
- судья принимает решение.
Как расторгнуть договор купли-продажи в суде
Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:
- Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
- Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
- Подготовить сопутствующие документы.
- Подать иск в суд.
- Принять участие в судебном процессе.
- Получить решение суда.
Судья может вынести вердикт:
- Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.
- Отказать в удовлетворении иска.
В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи жилья?
В соответствии с 450-ой статьей кодекса договор о покупке и продаже можно расторгнуть на любом этапе процедуры.
Как это можно сделать:
- По обоюдному согласию сторон — путём заключения акта о прекращении начатой процедуры;
- В одностороннем порядке — через исковое заявление в суд и признание судом бумаги недействительной либо ничтожной.
По статье 450.1 сторона соглашения также может в одностороннем порядке отказаться от исполнения бумаги, если уведомит партнёра в письменном виде об отказе. С момента вручения партнёру письменного отказа, либо через 6 дней после направления письма, отказ считается действительным, а договор изменённым или расторгнутым.
Отказ допускается только по уважительным причинам — например, при невозможности стороной выполнить свои обязательства в связи с отсутствием лицензии или сертификата на определённую деятельность.
Решение об отказе должно опираться на принципы рациональности, добросовестности и правдивости.
После отказа по уважительным причинам сторона уже не сможет подтвердить выполнение обязательств или прав в аналогичной ситуации. Как и при подтверждении исполнения обязанностей и прав, при невозможности их выполнить, отказаться уже нельзя.
А для одностороннего судебного порядка прекращения сделки необходимо доказать любое из обстоятельств:
- несоблюдение договорных условий второй стороной, которое влечёт причинение ущерба первой и потерю благ, на которые первая сторона рассчитывала при подписании сделки;
- иные обстоятельства.
В некоторых законах и нормативно-правовых актах предусмотрены основания для судебного прекращения договорных прав и обязанностей.
В какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Сроки зависят от способа расторжения. При согласии продавца и покупателя прекратить отношения, время потратиться только на составление соглашения. Но необходимо уложиться до окончания срока регистрации сделки. Если все же регистрация договора прошла, и обе стороны хотят его расторгнуть, то для обратной сделки срок не ограничен.
В том случае, если только одна сторона решила расторгнуть договор, то необходимо соблюсти досудебный порядок. Срок для рассмотрения предложения о расторжении сделки составляет 30 дней. В соответствии с ГПК РФ в суде дело будет рассматриваться 2 месяца. А то и больше, в зависимости от ситуации.
Чтобы расторгнуть сделку в судебной инстанции необходимо уложиться в общий срок исковой давности, который составляет три года. Начинает исчисляться на следующий день, после окончания срока исполнения обязательств по договору или с момента обнаружения грубых нарушений другой стороной. Законодателем предусмотрено, что сроки могут прерываться и прекращаться.
Кроме того, пропущенный срок может быть восстановлен. Но только если причина пропуска была уважительная
Возврат денег при расторжении договора купли продажи квартиры
Если сделка не доходит до своего логического завершения, а именно регистрации перехода права, то у сторон возникает вопрос возврата денежных средств. Как правило, многие путают аванс и задаток. Аванс возвращается в любом случае и не важно по соглашению сторон расторгнут договор или по инициативе любой стороны. С задатком дела обстоят иначе. Если сделка прекращается по вине покупателя, то задаток не возвращается. А если по вине продавца – то возвращается в двойном размере.
Как правило, если не соблюдена письменная форма соглашения о задатке или деньги переданы до заключения договора, то это считается авансом. Поэтому вернуть деньги – это обязанность продавца при любых обстоятельствах. В противном случае покупатель вправе подать исковое заявление в суд и взыскать проценты с второй стороны за пользование денежными средствами. Перед обращением в суд, следует направить продавцу претензию о возврате внесенных денег и указать срок для ее рассмотрения. И только при отказе или игнорировании требования, обращаться в судебный орган.
В таких сложных ситуациях без профессионального юриста затруднительно разобраться в происходящем, что уж говорить об отстаивании прав. Если возникли сложности при расторжения договора купли-продажи квартиры, наш адвокат проконсультирует Вас и поможет разрешить проблему.
Если расторгнуть сделку решил продавец
Продавец имеет такие же права, как и покупающая сторона, и тоже может требовать прекращения действия договора. Как и в предыдущем случае, первым делом продающей стороне следует попытаться договориться с покупателем о расторжении сделки по взаимному согласию. Это самый легкий и быстрый способ.
Если консенсус не найден, то продавец должен действовать по стандартной схеме: письменно известить покупателя о своем желании расторгнуть договор, подождать тридцать рабочих суток, после чего подать исковое заявление в суд.
Основными причинами, которые суд принимает во внимание в этом случае, являются:
- отказ покупателя принять квартиру;
- покупатель не исполняет свои обязательства в период, указанный в договоре;
- нежелание покупателя оплатить сделку;
- покупатель не осуществил страхование, хотя был обязан это сделать по договору;
- иные случаи, предусмотренные законом.
При обращении в суд следует учитывать тот факт, что расторжение сделки, происходящей по инициативе продавца, не означает автоматический возврат жилья, если в договоре нет пункта об обратном возврате в собственность квартиры в случае прекращения договорных отношений между сторонами. Поэтому юристы по недвижимости рекомендуют продавцу сразу указывать в заявлении требование вернуть проданную недвижимость, чтобы избежать повторных судов и излишних расходов на них.
“Беспроцентная ипотека на 5 лет”— история из суда
Иванов А. продал квартиру гражданину Петрову Б. за 4,5 млн рублей. По договору покупатель обязан выплатить полную стоимость в течение 1 года. Договор зарегистрировали, и Петров Б. стал его законным владельцем. Прошел срок оплаты, но Иванов А. денег так и не получил.
Иванов А. подал в суд с требованием выплаты оставшейся суммы долга. В суде Петров Б. утверждал, что исправно платил Иванову А., но при этом не брал расписок и доказать оплату нечем. Суть не в этом. Суд встал на сторону Иванова А. и все равно обязал Петрова Б. вернуть долг. Рассмотрев доходы, учитывая двух несовершеннолетних детей в семье Петровых, суд предписал расчет в течение 5 лет.
Суд решил проблему, но только какой от этого толк для Иванова А., который не сможет воспользоваться СВОИМИ ДЕНЬГАМИ в течение 5 лет.
Как можно было решить проблему: Иванову А. при подаче иска следовало требовать расторжение договора и возврата прав на квартиру в связи с существенным нарушением условий договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а не требовать возврата долга
Форс-мажорные обстоятельства – расторгающее основание
Ст. 451 ГК РФ предусматривает возникновение форс-мажорных обстоятельств как основания расторгнуть договор купли-продажи. В законе говорится возникновении существенных изменений обстоятельств, из-за которых договор не был бы заключен на стадии подписания. Соответственно подписанный подлежит прекращению. Но честно говоря таких обстоятельств в «чистом виде» трудно найти.
Скорее всего приходится говорить о форс-мажоре в переносном смысле. Когда возникли непредвиденные события очень неудобные для покупателя. При этом продавец не был джо конца честен и не открыл всей правды о недвижимости при составлении и регистрации ДКП
Пример: Покупатель и продавец подписали договор. Но до его фактического осуществления прошел сильный ливень и оказалось, что крыша сильно протекает. Покупатель не подписывал бы сделку, если бы знал о таком серьезном дефекте. В результате покупатель имеет право инициировать расторжение сделки. Если продавец отказывается возвращать деньги, например, ссылаясь на то, что они уже потрачены, покупатель может подать исковое заявление о расторжении договора продажи квартиры, которое наверняка будет удовлетворено. Денежные средства с ответчика (продавца) в таком случае будут взысканы в принудительном порядке.
Существуют следующие типичные ситуации существенного изменения обстоятельств:
- через непродолжительный период после сделки дом был признан аварийным (о процедуре знал продавец, но умолчал неосведомленному покупателю);
- соседнюю квартиру перевели из жилого помещения в нежилое (например, в парикмахерскую, частный детсад и т.п.) и эксплуатация соседнего помещения делает невыносимым проживание нового собственника;
- квартира продана в рассрочку и через некоторое время стоимость квартир выросла на столько, что остаток задолженности по оплате становится несоизмеримо мал и продавец несет значительные убытки.
Характеристика расторжения договора купли-продажи
По закону расторжением договора называется полное завершение правовых взаимоотношений между сторонами договора и окончательное прекращение действия договора. Поскольку у договора две стороны, то расторжение договорных взаимоотношений между ними допускается или по взаимному соглашению, или по требованию суда.
В требованиях законодательства установлена норма, согласно которой расторжение договора допускается только в той же форме, в которой договор был заключен. То есть, договор, заключенный в письменной форме, расторгается путем подписания сторонами дополнительного соглашения к этому договору, которое является неотъемлемой частью первоначального договора.
При расторжении договора закон требует, чтобы все исполненные в рамках договора обязательства не могли быть отозваны назад.
Стороны не имеют права требовать возврата средств или материальных ценностей, которые были переданы до момента расторжения договора, если только данный порядок не был предусмотрен в тексте договора изначально.
Например: аванс, переданный продавцу, при расторжении договора не возвращается, даже в случае прекращения всех правовых отношений по договору. На практике прекращение договорных взаимоотношений по взаимному соглашению встречается исключительно редко.
Примеры ситуаций по расторжению договора купли-продажи квартиры
Часто при заключении договора по купле-продаже квартиры стороны включают в договор пункт о том, что оплата за квартиру производится только после перерегистрации права собственности на покупателя.
В этом случае все риски ложатся на продавца.После регистрации договора в Росреестре вернуть жилье обратно будет очень сложно. А если покупатель при этом откажется от оплаты, то он получит жилье бесплатно.
Однако продавец в данном случае находится под защитой статьи 395 ГК РФ. Согласно положениям данной статьи продавец в этом случае имеет право на получение с покупателя процентов, а также на возмещение суммы убытков. Подробно данное правило освещено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04. 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
При возникновении разногласий между продавцом и покупателем в момент, когда права собственности на квартиру еще не прошли перерегистрацию, и оплата за квартиру еще не была внесена, продавец может или расторгнуть договор, или потребовать оплаты.
Выводы в вопросе расторжения договора купли-продажи квартиры
Как видим, процесс расторжения договора купли-продажи в одностороннем порядке несет в себе массу сложностей, но при этом вполне осуществим. В законодательстве прописана масса оснований для расторжения договора. Сложность вызывает только доказательство нарушений договорных условий.
Основной вывод, который вы должны сделать, заключается в том, что в договорных отношениях выигрывает тот, кто заранее предусматривает все возможные последствия договора и прописывает спорные моменты в договоре, не забывая о своих интересах.
Купля-продажа квартиры – это достаточно крупная сделка, чтобы уделить вопросу просчитывания тонких моментов достаточное время и достаточные усилия.