Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Объединение лоджии и комнаты. Как сделать перепланировку законно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ещё недавно присоединение балкона к кухне или комнате и создание единого пространства формально было не запрещено и не разрешено нормативными документами. В 2012 году в Приложении 1 к Постановлению №508 Правительства Москвы был пункт 2.2.9, который говорил, что присоединение балконов осуществляется на основании проекта перепланировки. После выпуска в декабре 2012 года нового постановления №840, этот пункт убрали, что стало толчком для запрета таких присоединений. Данное указание было спущено «сверху», а потому на практике такая перепланировка балкона была несогласуема- чиновники выдавали отказ, относя её к реконструкции по пункту 14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ (хотя опять же, явно там это было не прописано). Сейчас, после выхода Постановлений Правительства Москвы № 1104 от 29.12.2017, №1572 от 17.12.2018, №1335 от 19 августа 2020 и №1083 от 15.06.2022 появился пункт 9.18 Приложения 1, который на момент 2023 года однозначно запрещает присоединение балкона к кухне или комнате в чистом виде.
Перепланировка балкона в кухню или комнату. Можно ли узаконить присоединение балкона?
Остекление балкона- это перепланировка или нет? Является ли остекление балкона перепланировкой?
Когда-то это мероприятие действительно относилось к перепланировке, но после выхода Постановления Правительства Москвы № 508 данный пункт исключили из нормативных документов, а потому согласование остекления балкона уже не требуется, равно как и установки кондиционера. Также не требует согласования замена ограждения балкона или устройства на нём панорамного остекления. При этом только не следует забывать, что на балконе должен проходить поручень на высоте 1,2 метра должен проходить поручень, способный воспринимать нагрузку 0,3 кН/м.
В завершении статьи приведем конкретные примеры.
- Собственная технология продажи квартир за 30 дней и быстрее. 4 тарифа на выбор
- Квартиры в новостройках Твери. Только проверенные застройщики. Комиссия 0%
- Одобрение ипотеки за 1 час. Десять банков-партнеров
- Полное отсутствие скрытых комиссионных — репутация нам дороже
- Клиентам скидки на услуги по дизайну, отделке, переезду
В Москве объединение лоджии с внутренними помещениями квартиры запрещено постановлением правительства города. Однако в отдельных случаях присоединить ее можно, соблюдая определенные требования.
Чтобы выяснить, возможно ли объединение, сначала определяют тип дома и автора проекта. Затем узнают, дает ли автор проекта разрешение на снос подоконного блока и стены между балконом и комнатой.
Если разрешение получено, подоконный блок сносят и в образовавшийся проем ставят французские двери — обязательно со стеклопакетом, имеющим, как минимум, одну камеру. Места примыкания дверной рамы к полу и стенам заполняют монтажной пеной, чтобы не уходило тепло. Лоджию тоже утепляют.
Затем собирают пакет документов для жилищной инспекции и оформляют изменения. Рекомендуем сначала получить разрешение, а потом выполнять работы. При обратном порядке есть риск, что перепланировку не согласуют. Тогда придется возвращать квартиру в исходное состояние либо через суд доказывать, что сделанные изменения не нарушают нормы законодательства. Не факт, что это удастся сделать. Поэтому лучше не рисковать.
Этапы согласования проекта
В первую очередь необходимо решить вопрос с остеклением балкона. Если его нет, либо если оно есть по факту, но в плане БТИ информация о нем отсутствует, придется обращаться к инженерам, построившим дом, в жилищную инспекцию или районную управу. Как правило, проблем с получением разрешения не возникает. Комиссия может ответить отказом, если дом является памятником архитектуры, и изменения его облика не допустимы.
Остекление не должно быть тяжелым, чтобы не ослаблять несущие конструкции. Понадобится предусмотреть утепление, соответствующее действующим техническим нормативам. Оно должно быть не менее эффективным, чем у несущей внешней стены. Теплотехнический расчет вместе со всеми остальными выкладками будут рассматривать в инстанциях, выдающих разрешение на переустройство.
Важно, чтобы светопрозрачная часть занимала достаточную площадь, не пропуская при этом тепло. Дело здесь не только в том, чтобы из квартиры открывался панорамный вид. Существуют особые требования к инсоляции, которые необходимо соблюдать. Чтобы в кухне ли спальне было находиться комфортно, придется установить трехслойный стеклопакет с усиленной изоляцией. Тогда надежды на положительный ответ при согласовании увеличатся.
Последствия перепланировки без согласования
В случае обнаружения самовольной перепланировки, согласно статье 9.12 КоАП, жильца штрафуют на сумму до 2500 рублей. Помимо штрафа, владельцу квартиры нужно вернуть жилому помещению прежнее состояние, сохранив площадь балкона и комнат в размерах, установленных застройщиком. При отказе выполнить законное требование жилищной инспекции, квартира изымается у собственника через суд и реализуется через торги. Вырученные с продажи недвижимого имущества деньги возвращаются бывшему владельцу, кроме суммы, которая была потрачена на устранение нарушений.
Если удастся выполнить объединение жилого помещения с лоджией без согласования, не попавшись на незаконных действиях, это все равно приведет к неприятным последствиям в будущем при продаже квартиры. В случае законных изменений конструкции, в технический паспорт жилья вносятся все новые размеры. Эта документация потребуется собственнику в случае внеплановой проверки жилищной инспекции, а также при продаже имущества. При ее отсутствии согласовать сделку с покупателями будет сложно, поскольку не все согласятся брать на себя ответственность за незаконную перепланировку.
Противопожарные требования
Иногда мечте о присоединенном балконе мешают и противопожарные требования. Дело в том, что для всех квартир, расположенных на высоте от 15 м от уровня земли (пятый этаж и выше) нужно предусмотреть аварийный выход в случае пожара и других происшествий. Это прописано в пункте А статьи 6.20 СНиП 21-01-97.
Аварийным выходом считается дверь в смежную секцию здания или в смежный пожарный отсек, балкон с наружной лестницей, выход наружу здания или на кровлю.
Что, если ни одного из этих вариантов в квартире нет? Тогда аварийным выходом остается балкон или лоджия с глухим простенком не менее 1,2 м от торца балкона до окна или остекленной двери. А если балкон широкий, на две комнаты, то не менее 1,6 м между двумя остекленными проемами. В этом случае расширить балконную дверь или перегородку нереально, даже если технически это осуществимо.
Расчет утепления балкона при объединении
Конечно, повлиять на собственника, чтобы он оставил остекление после согласования перепланировки и получения нового техпаспорта мы не можем.
Но если вы все-таки приняли решение раздвижную перегородку временно убрать, то очень важно выполнить теплоизоляцию балкона с толщинами утеплителя, которые будут соответствовать нормативным сопротивлениям теплопередаче согласно ТКП 45-2.04-43-2006* табл.5.1. Для наружных стен 3,2 м²*°С/Вт;
Для наружных стен 3,2 м²*°С/Вт;
Для перекрытий 6,0 м²*°С/Вт;
Для остекления 1,0 м²*°С/Вт.
Наше проектное бюро обязательно поможет Вам рассчитать требуемые толщины теплоизоляции ограждающих конструкций на балконе или лоджии, для нормальной эксплуатации общего помещения.
Для понимания примерных толщин, приведем толщину минераловатной плиты марки
ПТМ СТБ 1995-2009-Т5-DS(TH)1-CS(10)50-TR15-WS1 в составе ограждающих конструкций:
В случае самовольной перепланировки, на собственника жилья может быть наложено административное взыскание в виде штрафа (независимо от вида перепланировки).
Статья № 7.21 Кодекса об административных правонарушениях устанавливает размер взысканий, а именно: штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей.
Помимо штрафа, собственника жилья могут обязать привести помещение в первоначальный вид. Это указано в части 3 статьи № 29 Жилищного кодекса РФ.
В случае неисполнения требований согласующего органа, по приведению жилья в исходное состояние в течение определенного срока, данный согласующий орган вправе подать иск в суд, который принимает одно из следующих решений (опираясь на часть 5 статьи № 29 Жилищного кодекса РФ):
- В отношении собственника. Продажа квартиры с публичных торгов, с выплатой собственнику суммы от совершенной сделки, за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Обязанность по приведению жилья в исходное помещение, после реализации квартиры, возлагается на нового собственника.
- В отношении нанимателя. Расторжение договора социального найма, с возложением обязанностей по приведению помещения в исходное состояние на собственника квартиры (наймодателя).
Для справки! После реализации квартиры с публичных торгов новый собственник должен привести ее в исходное состояние. В случае неисполнения предписания в указанный срок, квартира вновь подлежит продаже в порядке, установленном ч. 5 ст. № 29 ЖК РФ (на основании части 6 статьи № 29 Жилищного кодекса РФ).
Что можно, а что – нет
Объединение балкона – сложная процедура, поскольку не является просто перепланировкой, как в случае с лоджией, а подпадает под понятие реконструкции. Поэтому соединить балкон с комнатой позволяется при соблюдении следующих требований:
- предварительно остеклить конструкцию;
- утеплить стены, контактирующие с улицей;
- продумать дополнительное отопление, если в планах нет переноса радиатора;
- сделать подпорки, когда на балкон планируют выставлять тяжёлую мебель;
- поинтересоваться, не является ли стена, которую нужно будет демонтировать, несущей.
Так, объединение балкона, которое предполагает снос или перенос несущей стены, является невозможным. Разрешается провести объединение балкона следующими путями:
- Демонтировать дверь и окно. При этом боковые стены остаются на месте.
- Снести полностью всю стену. С лоджией это организовать будет проще, а вот провести объединение балкона подобным образом довольно сложно.
- Демонтировать часть стены, а объединение балкона обустроить через арку.
Объединение лоджии с комнатой – принципы и особенности работы
Процесс превращения лоджии в жилую зону проходит по тем же правилам, что и присоединение балкона. Работы ведутся по утвержденному плану и в том же порядке, но их объем существенно меньше, поскольку у лоджии имеется прочное трехстороннее ограждение и крыша, облегчающие выполнение операций. Кроме того, ограждение лоджий может выдерживать значительную массу, позволяя устанавливать оконные конструкции любой конфигурации и толщины.
Лоджия имеет толстые внешние стены, утеплять ее легче, чем балкон. Однако для комфортного нахождения в присоединенной зоне зимой желательно установить в ней источники электрообогрева. Протягивать на территорию бывшей лоджии систему центрального отопления запрещается, как и на балкон.
Варианты отделки и оборудования присоединенной лоджии практически не ограничены. По сравнению с балконом, она не требует такого сильного утепления и способна выдерживать большую нагрузку. На лоджии можно устанавливать массивные вещи и использовать ее как полноценную комнату.
Можно ли присоединить балкон к комнате
Порой в целях расширения жилой площади некоторые семьи рассматривают возможность согласования присоединение балкона к комнате. Задаваясь вопросом, как присоединить лоджию к комнате, в первую очередь стоит задуматься, реально ли узаконить присоединение лоджии.
До недавнего времени юридическая сторона вопроса была весьма смутной. 2020 год внес некоторую конкретику в согласование присоединения лоджии к комнате или кухне.
Были внесены следующие изменения: отныне присоединение балкона к комнате или кухне без установки французских окон запрещено, согласно п. 10.19 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508 (после выхода Постановления Правительства №1104 от 29.12.2017).
Требования к совмещению
Начиная мероприятия по присоединению балкона к комнате, нужно изучить конструкцию дома, чтобы определить, какие стены являются несущими. Если нужная стена попадает в этот список, то получить разрешение на ее снос не получится. В этом случае доступно только использование этой части стены в декоративных целях.
Чтобы зимой в комнате сохранялся максимум тепла, нужно заняться утеплением стен, потолка и пола балкона или лоджии. В качестве обогрева возможно использование системы «теплый пол» или применение современного энергосберегающего конвектора, так как перенос отопления в эту зону не разрешен.
Если в новом пространстве планируется установка мебели, то перепланировка балкона потребует усиления конструкции плиты. При частичном сносе стены проект может предусматривать изготовление конструкций из металлических опор или каркаса. Если присоединение лоджии требует сноса всей стены, то следует предусмотреть монтаж колонн или другие варианты усиления.
Юридическая сторона вопроса
Присоединение к квартире лоджии или балкона — очень популярная перепланировка, но делать это можно не всегда. Допущенные ошибки — технические и организационные чреваты проблемами с госорганами и управляющей компанией. В результате такой перепланировки лоджия пространственно объединяется с квартирой путём демонтажа оконного и дверного блоков, часто — с полным или частичным демонтажем стены, и эту операцию нужно обязательно согласовывать по стандартной процедуре, прописанной в Жилищном кодексе РФ.
Юридический статус лоджии – неотапливаемое помещение, являющееся частью квартиры. Площадь лоджии не засчитывается в общую площадь квартиры, но входит в её границы и фиксируется в правоустанавливающих документах на жильё. Иначе говоря, лоджия, как и право распоряжаться ею, принадлежит собственнику квартиры.
Первое, что необходимо сделать – обратиться в специализированную проектную организацию, которая обязательно должна быть членом СРО (саморегулируемой организацией). Разобраться в ситуации самостоятельно и согласовать объединение балкона и комнаты без их помощи не получится.
Единственный вариант, при котором Мосжилинспекция может согласовать присоединение балкона:
- Тип вашего дома допускает возможность демонтажа оконно-дверного и подоконного блоков.
- Обязательная установка стеклянной перегородки строго на то место, которое освобождается после демонтажа указанных выше блоков. Как правило, это формат французских (раздвижных) дверей, или стеклянной перегородки, установленной до пола, и где есть одна дверь. Вся конструкция должна состоять из двойных стеклопакетов, а сверху и снизу иметь направляющие. Фальшь-перегородки из простого стекла и без направляющих согласование не пройдут.
Действующие СНиПы требуют разделять помещения теплого и холодного типа. Установка двойных стеклопакетов – это выполнение требований СНиПов по разделению «холодных» балконов от «теплых» помещений. В противном случае, особенно в зимнее время, увеличивается нагрузка на отопительную систему дома, которая вынуждена обогревать дополнительные площади, что ведет к нарушению теплового контура дома и авариям.