Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земля ИЖС: определение, назначение и требования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дома, возведенные на участках категории ИЖС, можно приобретать в рамках ипотечных кредитов. Банки принимают их в залог, но так как объект обладает меньшей ликвидностью, чем квартира, ставки будут несколько выше. Планка первоначального взноса при покупке земли для индивидуального жилищного строительства также увеличится.
Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.
Другие плюсы:
-
есть адрес, можно зарегистрироваться;
-
возможность купить дом на участке ИЖС в ипотеку, в том числе под залог этой недвижимости;
-
более ликвидное имущество, если сравнить с объектами в СНТ или ДНП;
-
проще получить разрешение на строительство дома;
-
нет обязательства вести на участке какую-либо деятельность.
Недостатки:
-
можно возвести только капитальный дом, соответствующий установленным нормам;
-
более дорогой объект по сравнению с другими участками;
-
нельзя возводить дуплексы и таунхаусы, например, на две семьи.
ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»
Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:
- выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
- упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
- опубликовать реестр типовых проектов;
- внедрить специальную ипотечную программу;
- к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.
1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
ИЖС и другая терминология
Аббревиатуры в описаниях ЗУ связаны с такими понятиями, как статус и категория земли, а от статуса и категории зависит, каким способом эти угодья можно использовать. Получается, что у каждой территории имеется определенный вид разрешенного использования (ВРИ); из этого вытекают различия в регистрации и владении.
Подыскивая ЗУ, граждане должны выбирать подходящие варианты по виду разрешенного использования. В число областей применения входит и ИЖС; расшифровка земельных участков выглядит следующим образом:
- ИЖС. Предполагается, что территория выделяется под индивидуальное жилищное строительство. На ней разрешается возведение капитальных объектов, а сам надел находится в городской черте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ. Под личным подсобным хозяйством понимается натуральное хозяйство с крестьянскими корнями. Под него выделяют угодья с/х назначения, служащие источником личного пропитания.
- СНТ и ДНП. Два типа некоммерческих предприятий: садовое товарищество и дачное партнерство. Владельцы объединяются по принципу использования: для ведения с/х деятельности и управления общими ресурсами.
Градостроительное законодательство позволяет возводить на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство объекты для личного использования высотой не более трех этажей.
Это могут быть:
- Жилые дома. Строения не могут быть многоподъездными, рассчитанными на проживание нескольких семей и использование в коммерческих целях.
- Гаражи. Действует то же правило, что и в предыдущем случае – запрет на использование объекта с целью получения выгоды. При размещении постройки требуется соблюдение расстояния от близлежащих строений. Изучите нормы СНиП.
- Баня. Пожароопасный объект требует соблюдения при строительстве правил пожарной безопасности. Являясь вспомогательным сооружением, в получении разрешения на строительство не нуждается. Запрещается использование в коммерческих целях.
- Прочие хозяйственные постройки – дровяники, сараи, теплицы, беседки. Согласно законодательству строения подобного типа должны располагаться в глубине участка. Строительство должно вестись с выдерживанием расстояний, рекомендованных СНиПами.
Документы необходимые для строительства дома на участке ИЖС
Для получения разрешения на строительство дома необходимо уведомить органы местного самоуправления о начале строительства, подав в местную администрацию следующие документы:
- Паспорт на землю;
- Постановление руководителя муниципальной администрации о выделении надела под частное строительство жилого объекта;
- Генплан объекта;
- Договор купли—продажи;
- Акт о межевании участка.
В случае получения разрешения на строительство дома, для старта строительных работ у владельца на руках должны быть следующие документы:
- Документы на право владения земельным участком;
- Договор на строительство частного жилого дома на праве личной собственности;
- Копия генерального плана из градостроительного архива;
- Ситуационный план;
- Задание на проектирование частного жилого дома и хозяйственных построек;
- Архитектурно—планировочное задание;
- ТУ на подключение к центральным инженерным коммуникациям;
- Поэтажные планы, фасадные эскизы и разрезы;
- Акт межевания земельного участка.
После окончания строительства дома его владелец также должен уведомить органы местного самоуправления, отправив пакет документов, и только после проведения комплексной проверки и утверждения строения можно въезжать в дом и обживаться.
Что такое участок ИЖС
Земельные участки в России подразделяются на категории по целевому назначению. Все перечислять не будем, речь пойдет об одной из них — земли ИЖС. Их назначение кроется за аббревиатурой «ИЖС» — индивидуальное жилищное строительство.
На участке ИЖС вы можете построить дом, коттедж или дачу по индивидуальному проекту для постоянного проживания. Можно поставить хозпостройки, разбить сад и огород. Такому участку присваивается почтовый адрес и предоставляется возможность получить постоянную регистрацию.
Земля ИЖС может находиться в пределах населенного пункта, за городом, на территории дачного или коттеджного поселка, садового товарищества. То есть вы, как собственник участка, вправе пользоваться транспортной сетью и инфраструктурой (поликлиники, магазины, почтовые отделения, детсады, школы и т. д.) близлежащего города или поселка.
Достоинства и недостатки ИЖС
В РФ предусмотрено семь категорий земель, и каждая из них имеет свои особенности, выгоды владения и недостатки.
Плюсы
— Возможность получить постоянную прописку
— Возможность получить адрес
— Можно строить капитальный дом для постоянного проживания и хозяйственные постройки
— Доступна инфраструктура и транспортная сеть близлежащих населенных пунктов
— Возможность оформить кредит под залог участка
— Независимость от различных товариществ
— Сокращение налоговых вычетов и возможность оформить возврат на 13% от суммы сделки
Минусы
— Земля дороже, чем садовые участки, где тоже можно построить жилой дом
— Для постройки жилья требуется разрешение от местных властей
— Не позднее чем через 3 года после покупки должно быть начато строительство, за исключением периода освоения земли
— Запрещено использовать участок не по назначению: пчеловодством, птицеводством и т. д. заниматься нельзя
— Дом должен соответствовать всем нормам и выдержать проверку БТИ на пригодность для постоянного проживания
— Любые проблемы на ИЖС вы должны решать самостоятельно
— Более высокие налоги, чем, к примеру, в СНТ
Если вы налоговый резидент России и получаете «белую» зарплату, то имеете право на несколько видов налоговых вычетов. Иными словами, по закону вы можете компенсировать свои расходы, вернув ранее уплаченный НДФЛ.
Возврат налога при покупке земельного участка
Иная земля ИЖС по стоимости сравнима с добротным домом. Поэтому покупка загородного участка, даже без строения, относится к крупным расходам. При соответствии всем условиям вы вправе облегчить это финансовое бремя, получив имущественный налоговый вычет.
Условия предоставления вычета:
1. Вы должны являться налоговым резидентом РФ. То есть непременно должны платить НДФЛ по ставке 13% с зарплаты и иных заработков. При этом можно не иметь российского гражданства, но проживать на территории страны как минимум 183 дня в году.
2. Приобретенный земельный участок должен иметь категорию земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
3. Максимальный размер уменьшения налогооблагаемой базы — 2 млн рублей, следовательно вы сможете вернуть не более 260 тыс. рублей. Если участок стоит меньше 2 млн рублей, то сумма вычета будет меньше.
4. Вам не оформят налоговый вычет, пока вы не получите разрешение на строительство дома. Этот документ нужен для подтверждения факта, что земля куплена для строительства жилья.
Важно! Налоговая компенсация будет предоставлена и по расходам на оплату процентов по кредиту, взятому для покупки участка.
По закону вы можете получить вычет не только при покупке участка, но и на строительство дома. Учитывают как расходы на постройку строения, так и оплату процентов по кредиту, выданному под строительство.
В вычет при строительстве дома можно включить следующие расходы:
— приобретение земельного участка ИЖС;
— приобретение недостроенного жилого дома;
— покупка строительных и отделочных материалов;
— оплата строительных и отделочных работ;
— составление проектно-сметной документации;
— подключение к инженерным сетям и коммуникациям.
Важно! Для получения вычета необходимо подтвердить все расходы документально: иметь на руках квитанции, чеки, расписки и другие платежные документы.
Отличия от остальных категорий земель
Помимо ИЖС, существует еще несколько категорий наделов:
- ЛПХ – личное подсобное хозяйство;
- СНТ – садовое некоммерческое товарищество;
- ДНП – дачное некоммерческое партнерство;
- ПМЖ – постоянное место жительства.
Приведем основные отличия приведенных выше категорий от ИЖС:
-
Отличия ЛПХ:
- земля может быть сельскохозяйственного назначения или под поселение. В первом случае стоить ничего кроме подсобного не капитального строения нельзя;
- налог составляет 0,3%, для ИЖС это 1,5%;
- участок обычно находится вне населенного пункта и подведение коммуникаций к нему никто не гарантирует;
- если назначение – под поселение, то прописаться в доме будет возможно, но время приезда экстренных служб будет существенно отличаться – такая земля удалена от центров;
-
Отличия ДНП и СНТ:
- допускается летний дом или дача, в котором прописаться будет проблематично;
- электроэнергия поступает на счетчик товарищества, при этом не более 15 кВт. Дальнейшие расценки и распределение оговаривается правлением и обычно существенно дороже государственной цены;
- подвод коммуникаций, обеспечение культурного досуга полностью ложится на членов организации, помощи от государства не будет;
- доступность социальной инфраструктуры не предусмотрена;
-
Отличия ПМЖ:
- участок обычно находится за чертой населенного пункта;
- допускается строительство промышленных предприятий в непосредственной близости;
- история участка чаще всего плачевна. Обычно это бывшие свалки или промышленная зона;
- социальная инфраструктура и коммуникации находятся в непосредственной близости. В доме на этой категории надела можно прописываться и постоянно проживать.
Необходимо выделить несколько основополагающих документов:
- Статья 48 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ гласит, что к ИЖС относятся отдельно стоящие здания не более 3 этажей высотой для проживания одного семейства. Владеть объектом могут только физические лица.
- Статья 51 ГрК РФ определяет набор документов для разрешения на строительство, срок рассмотрения, орган в который бумаги подаются и период действия разрешения.
- Статья 49 ГрК РФ определяет права и ограничения для владельцев земли с категорией ИЖС.
- Статья 48 ГрК пункт 5 прямо говорит о том, что собственник такого надела после возведения жилья имеет право подключаться к любым коммуникациям.
- Постановление правительства № 344 от 6 мая 2011 года гласит, что владельцы объекта ИЖС пользуются услугами ЖКХ по общим тарифам, установленными государством, при этом ограничений по потреблению энергоносителей, воды и так далее быть не может.
Что можно и чего нельзя на участке ИЖС
Владельцы земельных наделов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства вправе:
- строить жилые дома;
- прописываться;
- возводить хозяйственные постройки, но без коммерческого использования;
- заниматься садоводством и огородничеством для собственных нужд;
- использовать льготные государственные программы, например, налоговый вычет или материнский капитал;
- брать жилищные кредиты в банках под залог имущества.
Собственникам запрещено:
- начинать строительство жилья без разрешения местных органов власти;
- возводить многоквартирные дома на две и более семей;
- заниматься предпринимательством;
- строить коммунальные и промышленные объекты;
- нарушать санитарные нормы и правила техники безопасности.
Сразу определимся с понятием ИЖС. Что это такое? Расшифровка аббревиатуры означает «индивидуальное жилое строительство». Определение ИЖС содержится в Градостроительном кодексе и Своде правил.
В первом источнике под ИЖС (расшифровка которого приведена в предыдущем абзаце) понимается частный дом, в том числе мансарда, пристройки хозяйственного назначения в рамках участка, выделенного для строительных целей. При этом в доме не должно быть более трех этажей. Кроме того, он предназначается для проживания только одной семьи (поэтому и называется индивидуальным строительством).
В Своде правил несколько иным образом определяется ИЖС. Расшифровка понятия включает в себя способ обеспечения жильем посредством строительства индивидуального дома. Строительные работы ведутся непосредственно будущими жильцами или за их счет исполнительными организациями.