Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Всё о безопасности сделок с недвижимостью: как избежать мошенничества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При выборе объектов недвижимости многие просматривают возможность приобретения через представителей. Это позволяет сэкономить значительно времени и минимизировать шансы купить что-то не то. Однако, это не всегда так. Даже представитель представителю рознь. Такая информация мешает приобретателю принять качественное и взвешенное решение. Ведь он надеялся на сопровождение сделки и отдал для этого свои кровно заработанные денежные средства.
На основном этапе для продавца риском является реализация по низкой стоимости. К примеру, это возможно при некорректной оценке или неграмотной реализации объекта недвижимости. для правильной реализации продавец должен ежедневно мониторить рынок недвижимости и видеть изменения. Именно для этого и необходима помощь посредника – он в точности определит стоимость имущества.
Возникают сложности у продавца и при формировании пакета документации. Для осуществления сделки государственный орган требует немало справок и документов. Если он допускает оплошность и какой-то документ не берет, то приходится заново все собирать, так как каждая справка имеет свой срок действия.
Во избежание потери времени и финансов лучше обратиться в уполномоченную инстанцию и привлечь высококвалифицированного специалиста. Он грамотно проверит весь пакет документации и что необходимо для проведения сделки озвучит. Договоренность о купли-продажи будет проверена юристами на предмет соблюдения действующего законодательства.
Как только человек полностью договориться с потенциальным приобретателем о сделке, нужно убрать объявление о реализации и конкретизировать период сделки. Этот этап предполагает страховку. Чтобы договоренность была не только на словах, нужно взять предоплату. Естественно, передача денежных средств должна оформляться под расписку. Но она позволяет уточнить намерения покупателя.
Дополнительно стоит отметить в договоре кто именно берет на себя расходные операции, которые напрямую связаны со сбором пакета документации и оформление соответствующего договора. Как правило, продавец самостоятельно оплачивает все представленные расходы. А вот приобретатель оплачивает нотариальные услуги, ячейку в банке если это нужно. Также покупатель оплачивает государственную пошлину для регистрационных действий.
Некоторые продавцы не уделяют достаточного внимания расписке о передаче денежных средств. Многие считают, что это забота покупателей. Но это не совсем так. Ведь в договоренности письменного формата указывается, что оплата осуществлена до регистрации. А потом будет еще одна расписка. А это может негативно отразиться на продавце. Получается, он взял двойную оплату. Действующее законодательство не предполагает неосновательное обогащение. Поэтому все денежные средства должны отражаться в письменной расписке.
При получении денежных средств от покупателя человек рискует попасть на мошенников, которые передали поддельные купюры. Мало того, имеется риски стать жертвой грабителя. Во избежание этого лучше арендовать банковскую ячейку, ключи от которой продавец получает после передачи прав владения. То есть этот пункт по риску сведется к минимальной основе.
Как самостоятельно реализовать
Если человек не желает рисковать, то можно заняться реализацией самостоятельно. Соответственно, собственник будет заниматься всем самостоятельно. В этом есть свои преимущества – не нужно оплачивать услуги уполномоченному сотруднику, проверять его квалификацию. И обмана здесь также можно не избежать, ведь разные профессионалы попадаются в народе.
Именно поэтому нужно иметь опыт работы и свободное время, чтобы работать самостоятельно на рынке недвижимости. Это нужно чтобы не сделать ошибок в будущем. Каждому собственнику потребуется изучить рынок недвижимости и определить ценовой диапазон на собственную квартиру. Как правило, анализ производится по аналогичным предложениям.
Также потребуется проверить приобретателя и составить с ним письменную договоренность, подготовить объект недвижимости к реализации. Каждый представленный этап должен выполняться своевременно и в полном объеме, чтобы продать жилье быстро и без рисков для каждой стороны.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Имитация бурной деятельности в «самых секретных» базах
Рынок недвижимости становится все более прозрачным. С развитием специализированных сервисов покупатели и продавцы получили возможность находить друг друга без посредников, все объявления легко отфильтровать и отсортировать по нужным критериям. Чтобы повысить значимость своей работы, риелтор может заявить, что у него есть «специальная секретная база данных», по которой он будет искать самых проверенных клиентов, не заходящих на сайты бесплатных объявлений. Как может обмануть риэлторы в этом случае?
На самом деле риелторы зачастую пользуются теми же данными, что и обычные посетители профильных сайтов. Преимущество работы с посредником в том, что продавец не занимается рутиной и не вникает во все юридические тонкости (если доверяет), а не в том, что получает «каких-то других» покупателей. Даже если после обещаний риелтора спрос кажется большим, это не повод безоговорочно верить – в некоторых случаях активность создают подставные лица, которые имитируют бурную деятельность, но не планируют делать покупку.
Как бороться? Не доверяйте словам об эксклюзивности базы или секретных списках клиентов. Не платите за это дополнительные деньги и не выбирайте риелтора, который это обещает, только на основании этих слов.
Важно! Личная база данных может быть и не уловкой в том случае, если риелтор имеет выход на людей, покупающих квартиры в качестве инвестиций. Такие покупатели действительно могут совершать несколько сделок и будут заинтересованы в получении постоянной информации о предложении на рынке. А значит, есть смысл обращаться к ним снова и снова.
Проверить правдивость обещаний риелтора можно и нужно: требуйте, чтобы вас свели с таким человеком и дали возможность пообщаться напрямую, чтобы убедиться в отсутствии обмана. Только так вы можете быть уверены, что посредник не лукавит.
Хитро составленное объявление
В поиске покупателей риелторы могут использовать еще одну хитрость: составлять объявление таким образом, чтобы оно выглядело максимально привлекательным. О недостатках при этом просто умалчивается. Приемы могут быть разные: уменьшение расстояния до метро, сокрытие непривлекательных факторов (типа отсутствия ремонта), указание о возможном снижении цены (тогда как продавец не согласен) и так далее.
Конечно, реально продать квартиру таким образом очень сложно. Приехав на место и разобравшись, потенциальные покупатели будут отказываться от сделки. Зато у риелтора будет доказательство того, что он активно работает, предлагает варианты, производит показы. В результате время идет, продажи нет, а риелтор при грамотно составленном договоре может получать деньги.
Как бороться? По возможности присутствуйте на части показов и общайтесь с потенциальными покупателями. Ненавязчиво расспросите, какие условия были заявлены в объявлении, каковы их ожидания, как происходило общение с риелтором по телефону. Можете самостоятельно найти объявления о вашей квартире и своими глазами увидеть, как они составлены. Наконец, можно обговорить с риелтором основные факты, которые будут указываться в объявлении.
Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная доверенность на продажу квартиры)
Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.
Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.
Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.
Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.
Продавец оказался …недееспособным
Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему. Действительно, в 2011 году между Куковым В.А. и Саблиным А.В. был заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения. Стороны оценили квартиру в 5 млн рублей, где 200 000 рублей выплачивается Кукову В.А. в день подписания договора, а 4, 8 млн рублей после государственной регистрации договора. 17 марта 2011 г. Куков В.А. был снят с регистрационного учета по вышеуказанному адресу, а на следующий день между сторонами был подписан акт передачи недвижимости, где указано, что расчеты произведены в полном объеме. Кроме того, в суд представлены две расписки о получении Куковым В.А. оговоренных сумм 18 марта 2011 г.
А 7 ноября того же года Саблин А.В. квартиру решил продать. И между ним и покупателем Мильковой Н.В. заключен договор купли- продажи. Стоимость квартиры составила сумму 5 млн рублей. В суд представлена расписка о получении Саблиным А.В. от Мильковой Н.В. указанной в договоре суммы. Между сторонами подписан передаточный акт, в котором указано о том, что расчеты произведены, претензий стороны не имеют.
В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца были допрошены свидетели, которые показали, что Куков В.А. злоупотреблял спиртными напитками, лечился от алкогольной зависимости, часто забывал о том, что говорил и делал. Одним словом, страдал провалами памяти на фоне алкоголизма.
Не доверять экспертам оснований нет
Далее в решении суда говорится, что у суда нет оснований не доверять заключению судебнопсихиатрической экспертизы, поскольку экспертиза была проведена с участием судебно-медицинских экспертов, имеющих специальные познания и длительный стаж работы в области медицины.
Суд также не усматривает противоречий и в показаниях свидетелей, так как свидетели подтвердили его зависимость от алкоголя, что в полной мере подтверждает доводы истца. Доказательств заинтересованности свидетелей в исходе дела не представлено, а сам по себе факт родственных связей с некоторыми из свидетелей об этом не свидетельствует, поскольку свидетели объективно рассказали о наличии у Кукова В.А. зависимости от алкоголя.
Кроме того, в суд представлены медицинские данные из наряда скорой помощи о госпитализации истца в ГКБ № 68 с диагнозом эписиндром и его обращении в ООО «Дар» о добровольном лечении от алкоголизма. Указанные доказательства свидетельствуют о том, что Куков В.А. страдает алкогольной зависимостью. При этом суд считает, что хотя данные указаны после совершения оспариваемой сделки, однако в совокупности указанные доказательства свидетельствуют о том, что Куков В.А. страдает алкогольной зависимостью. Тем самым подтверждаются его доводы о недействительности сделки по правилам ст. 177 ГК РФ. В данном случае довод ответчиков о его обращении за медицинской помощью и лечении от алкогольной зависимости после совершения сделки, не может служить поводом для отказа в иске, так как исходя из совокупности представленных доказательств, суд делает вывод о том, что Куков В.А. заключил договор купли-продажи в таким состоянии, что лишало его способности понимать значение своих действий и руководить ими.
Также в суд представлен материал проверки в ОВД района «Ивановское» г.Москвы, из которого следует, что Куков В.А. обратился в компетентные органы с заявлением о принятии мер к Саблину А.В., в связи, с незаконным занятием его квартиры. Данный факт также подтверждает действия истца, направленные на защиту своих нарушенных прав. Не смотря на то, что обращение было спустя шесть месяцев после продажи квартиры, в том числе после его госпитализации и проведения лечения.
Более того, заслуживает внимания тот факт, что Куков В.А. реализовал свое единственное жилье, что также в совокупности свидетельствует, что он не мог в полной мере осознавать последствия заключаемого договора.
А деньги? Кто вернет те 5 миллионов рублей, которые Милькова заплатила за квартиру Саблину. Кстати, про него ничего в судебном решении не было сказано. И чтоб получить с него эти 5 миллионов, Мильковой нужно бы было подавать снова в суд. Как показывает практика, получить деньги сразу бывает практически невозможно. Продавцы говорят, что их у них нет. В таких случаях, суд обычно принимает стандартное решение о вычете из зарплаты продавца 20%. И расплата растягивается на долгие годы.
Но Мильковой не нужно было об этом думать. Деньги ей были выплачены в полном объеме. Потому как ее квартира была застрахована от претензий третьих лиц по программе титульного страхования. Видите, как помогает страхование титула. А люди заботятся о защите своих квартир, к сожалению, пока не так часто. Многие покупатели надеются на риэлторов. Но ответственность риэлтора перед клиентом в лучшем случае в пределах уплаченного компании комиссионного вознаграждения. А это, в среднем, 200-300 тысяч рублей. Ну, вернут они вам эти деньги и что? Квартира же стоит миллионы. Тогда как страховая компания в полном объеме выплачивает страхователю рыночную стоимость квартиры. Просто многие люди об этом не знают…А надо бы знать, когда приобретаете многомиллионное имущество.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Распространенные ошибки
Ошибки, которые может совершить покупатель при передаче денег за квартиру, могут быть непоправимы. А поэтому ни в коем случае не передавайте сумму:
-
без документов. Сначала вы должны получить ДКП и расписку: они подтвердят, что вы выполнили обязательства. Если возникнут проблемы, документы могут потребоваться и в суде. Предоплату также нужно переводить только по письменному соглашению;
-
не тем людям. Если покупатель не проверит продавца, он натыкается на мошенников, продающих чужие квартиры;
-
раньше времени. Если продавец требует деньги, пока вы не подписали договор, можете насторожиться. Скорее всего, он не собирается регистрировать на вас право собственности, и вы останетесь без ничего.
Прежде чем отдать деньги и подписать бумаги, внимательно проверяйте документы. Если продавец утверждает, что получил квартиру в наследство, проверьте, так ли это. И обязательно убедитесь в том, что продавец действительно является хозяином недвижимости.
Стороны могут выбрать любой способ передачи денежных средств, но рассчитываться за собственность наличными можно не всегда:
-
одна из сторон сделки не является гражданином РФ. Поэтому для проведения сделки выбирают уполномоченный банк, которые проводит валютные операции;
-
если в купле-продаже квартиры участвует юридическое лицо;
-
владелец квартиры – недееспособный или несовершеннолетний.
Сценарий совершения сделки может разниться, если квартира покупается в ипотеку. Продавец получает деньги от банка только после регистрации сделки безналичным путем. Происходит это примерно так:
-
первоначальный взнос покупатель передает через аккредитив или банковскую ячейку. Почему именно аккредитив или банковская ячейка? Все делается в одном банке, который может дать «ипотечникам» хорошую скидку;
-
в течение 3 рабочих дней после регистрации сделки банк передает бывшему владельцу квартиры оставшуюся сумму.
Как покупать квартиру в ипотеку через риэлтора грамотно
Услуги риэлторской конторы стоят недешево. Поэтому в самом начале должен быть составлен договор, в котором прописаны все услуги маклера и его ответственность за невыполнение условий.
Заемщик должен понимать, что исчерпывающего списка обязанностей агента по недвижимости не существует. Он может выступать просто посредником (найти, порекомендовать подходящий вариант). А может сопровождать сделку от первого шага до последнего, вникая во все нюансы и проверяя документы. Бывает и такое, что агент представляет интересы заемщика по нотариальной доверенности и выполняет большую часть операций без личного присутствия клиента.
Определитесь, за какой объем услуг вы готовы заплатить. Пропишите все пункты в договоре, указав конкретные сроки. Так вы обеспечите сопровождение сделки по плану, избежав лишних волнений.
Как происходит сделка?
Когда все справки собраны, юридический отдел компании подготавливает договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры, учитывая нюансы конкретной сделки. Если соглашение требует нотариального сопровождения, то участники сделки отправляются к нотариусу, а от него – в Регпалату.
Срок регистрации договора в Росреестре занимает, как правило, от трех до семи рабочих дней.
После этого покупатель, продавец и посредник вновь встречаются в Регпалате, где получают на руки свои экземпляры договора купли-продажи и прикрепленного к нему акта. Дальше им остается только еще раз приехать на квартиру и удостовериться, что она в том же состоянии, что была на момент первого просмотра. Происходит передача ключей.
Как выбрать риэлтора для покупки квартиры
Если с выбором агентства недвижимости покупатель определился, то следующим этапом будет подбор специалиста-риэлтора.
В его обязанности входит представление интересов клиента, поиск подходящих под определенные критерии вариантов и др.
Исходя из этого, осуществляют выбор сотрудника на основе его профессиональных и личностных качеств.
Качества хорошего риэлтора:
- Понимание особенностей рынка недвижимости;
- Умение понять пожелания и требования клиента;
- Коммуникабельность, умение выделить главное;
- Навыки психолога;
- Профессиональное ведение переговоров;
- Грамотная подача информации;
- Компетентность оценки и осмотра квартир;
- Доскональное знание технологии сделок с недвижимостью;
- Владение правовой базой, касающейся операций с квартирами, в т. ч. на вторичном рынке;
- Наличие опыта успешных сделок.