Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Легализация перепланировки в квартире: как узаконить, если она уже сделана?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы
- Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
- ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
- opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
- для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
- тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
- зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
- пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
- пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
- paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
- paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
- пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
- paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.
Перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя!
Перед тем, как начинать ремонт, стоит узнать, какую перепланировку можно делать без разрешения, а для каких работ потребуется согласование.
Разрешение не требуется на работы по изменению конфигурации помещения, установке, переносу или замене инженерных сетей, сантехнического, электрического и другого оборудования , результат которых не требуется вносить в технический паспорт помещения МКД, например:
- демонтаж антресолей;
- установку встроенной мебели;
- монтаж гипсокартонных и других «легких» перегородок без превышения допустимой нагрузки на перекрытия;
- установку раздвижных дверей без изменения размеров и места проема;
- замену сантехоборудования без изменения его местоположения.
Остальные изменения нужно согласовывать.
Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно
Для проведения перепланировки необходимо получить согласие уполномоченного органа на проведение перепланировки. Разберемся, как узаконить перепланировку квартиры, с чего начать, чтобы не получить отказ.
Порядок узаконивания перепланировки определен ст. 26, 27, 28 ЖК РФ:
- Обращение в проектно-техническую организацию, являющуюся действующим членом СРО проектировщиков, для оформления проекта. Перед тем, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно, понадобится проектная документация, даже если изменения в конструктиве незначительные.
- Подача комплекта документов на согласование в Управу района. Также заявление можно подать в МФЦ.
- Получение разрешения в МФЦ или Управе района, в зависимости от места подачи документов.
- Выполнение строительно-технических работ в соответствии с составленным проектом.
- Обращение в Управу и согласование даты визита приемочной комиссии.
- Составление акта о завершенной перепланировке непосредственно на объекте. На встрече со специалистами комиссии необходимо присутствие собственника, автора проекта, при необходимости — управляющего ЖК. Желательно, чтобы присутствовали и представители ремонтной бригады, которые выполняли монтажные и демонтажные работы — они смогут разъяснить спорные моменты при возникновении вопросов у комиссии.
Если комиссией будет установлено несоответствие результата проекту, собственнику откажут в приемке ремонтно-строительных работ. Если комиссия согласует перепланировку, акт будет направлен в орган регистрации прав.
Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры
В ЖК РФ прописана ответственность за незаконную перепланировку объекта в многоквартирном доме. Контролирующие органы могут узнать о переустройстве, например, от соседей.
Штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2021 году согласно ст. 7.21 КоАП РФ составляет 2000—2500 руб. Кроме того, собственник обязан привести помещение в изначальное состояние. Если собственник не приведет жилье в изначальное состояние, в числе последствий, в соответствии со ст.29 ЖК РФ, возможны утрата права собственности на помещение или расторжение договора соцнайма.
Все последствия незаконной перепланировки устраняет собственник жилого помещения, в котором было выполнено переустройство.
Примеры:
- после незаконного переноса газовой плиты произошел взрыв газа;
- затопило соседей снизу вследствие переноса «мокрых точек» за пределы санузла;
- подъезд остался без отопления ввиду последствий выноса радиаторов на балкон в одной из квартир.
В этих и во всех остальных случаях убытки будет возмещать собственник переустроенной квартиры.
Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире
Стоимость тех или иных услуг варьируется в значительных пределах и зависит от многих факторов. Госпошлины, установленные законодательством, и сумма штрафа, указанная в жилищном кодексе, везде одинаковы. Важно, сколько бумаг требуется собрать для согласования и, соответственно, сколько госпошлин заплатить. В среднем траты на оформление не так уж и велики. Вот их перечень и усредненная стоимость:
- штраф за незаконное переустройство 2000-2500 рублей;
- госпошлина на рассмотрение судебного иска 300 рублей;
- новый технический паспорт 900 рублей;
- новый кадастровый паспорт 200 рублей;
Регистрируем изменения
После того, как перепланировка завершена, пригласите специалиста из БТИ. Он проверит, все ли соответствует проекту, выполнит необходимые замеры, и на их основании в БТИ изготовят новый техпаспорт. Также надо заказать в кадастровом органе у аттестованных кадастровых инженеров новый техплан квартиры в электронном виде.
Далее техплан, техпаспорт и все ранее полученные документы нужно отнести в отдел архитектуры районной администрации (или в МФЦ).
Будет собрана приемочная комиссия, которая посетит вашу квартиру и осмотрит место перепланировки на предмет несоответствий. Если их не окажется, вам выдадут акт приема перепланировки и решение о ее законности.
Осталось внести произошедшие в квартире изменения в кадастр. В МФЦ или Росреестр подайте заявление, приложив акт приема перепланировки вместе с решением о ее соответствии законодательству, техпаспорт и техплан, и свидетельство о собственности (или выписку из ЕГРН) на квартиру.
Результатом ваших стараний будет новая выписка из ЕГРН с обновленной планировкой квартиры.
Если перепланировка уже была сделана, и теперь я хочу ее узаконить?
Сначала оповестите архитектурный отдел районной администрации, предоставив туда все те документы, что перечислены нами выше. Когда вы заявите о самовольно проведенной перепланировке, первым делом вас обяжут уплатить штраф. От этого никуда не деться — просто смиритесь.
Далее напишите заявление в районный суд с просьбой сохранить и узаконить перепланировку. Суд будет разбираться, действительно ли не были нарушены действующие нормы. Если все в порядке, решение будет положительным.
После этого вам останется заказать новые техпаспорт и техплан, а после получения зарегистрировать изменения — об этом мы писали выше.
Как видите, проще делать все сразу по закону, но даже если по незнанию вы перепланировали квартиру самовольно, есть возможность привести документацию в порядок.
С какими службами нужно согласовать
Первоначально инициатор перепланировки должен обратиться в инстанции, на которые закон возлагает обязанность согласовывать самовольное переоборудование. Данные структуры территориально располагаются по месту расположения жилья.
К ним относятся:
- Жилищная инспекция,
- отдел по капитальному строительству при местной администрации.
Кадастровый и технический паспорт на квартиру: где получить?
При обращении в указанные структуры заявитель должен иметь при себе такие документы:
- технический паспорт БТИ на квартиру,
- поэтажный план с подробной экспликацией помещений.
В документацию, которая была получена до самовольного переоборудования квартиры, должны быть внесены все произведенные видоизменения. Для этого следует заказать выезд техника БТИ на место.
Запомните! Вновь выданные документы должны содержать изменения, в которых отражены все самовольные изменения. Такие участки обозначаются красными линиями.
Как показывает практика, Жилищная инспекция в своем решении по результатам рассмотрения обращения собственника квартиры выдает рекомендации, что необходимо сделать дальше, чтобы самовольная перепланировка была узаконена. При этом согласно пункту 4 статьи 29 ЖК, только суд может решить, оставить уже произведенную перепланировку или обязать собственника квартиры привести жилье в прежний вид.
Вместе с тем если переоборудование касается незначительных переделок, то Жилищная инспекция может в порядке исключения выдать разрешение. Если данный госорган отказал в удовлетворении заявления собственника жилья, у него остается единственный выход узаконивания перепланировки – обратиться с исковым заявлением в суд.
Для этого необходимо пригласить техников БТИ, которые должны зафиксировать произведенные изменения и показать их в технической документации на жилье. При этом в технический паспорт будет поставлен штамп о самовольной перепланировке.
Как оформить мансарду в многоквартирном доме в собственность?
Необходимость узаконивания перепланировки-как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры
Самовольная перепланировка является серьезным препятствием для реализации права собственности, к которому относятся: продажа, дарение, передача имущества в залог и т. д.
При обнаружении незаконной перепланировки квартиры (например, при возникновении аварийной ситуации, при проведении проверки или вследствие доноса соседей) владельцу может грозить значительный штраф. В течение 3 месяцев придется узаконить перепланировку, иначе собственник будет оштрафован повторно. Если выявленная перепланировка проведена с нарушением требований, собственника обяжут вернуть помещение к его первоначальному виду, возместить вред, нанесенный другим жильцам. Отказ от выполнения этого требования повлечет за собой организацию продажи квартиры на торгах, выселение и лишение права собственности.
Следует помнить, что значительное вмешательство в конструкцию дома без технического заключения и проекта перепланировки может стать причиной обрушения дома или признания его аварийным.
Недопустимые изменения
Законом запрещены такие изменения, как:
- Расширение за счет жилого помещения кухонного пространства и/или санитарного узла более, чем на 25% от первоначальной жилой площади;
- Если кухня оборудована газовой плитой — при объединении кухонного и жилого пространства, согласно пожарным нормам, фактическим результатом становится расширенная кухня, которая по санитарным правилам, не может располагаться над жилым пространством (здесь речь идет о планировке соседнего помещения, расположенного ниже). Однако, если соседи снизу проводят аналогичную перепланировку с внесением корректив в инвентаризационный план, эта проблема отпадает. Еще один вариант для владельцев газовой плиты, позволяющий демонтировать стену полностью или частично: установление раздвижной перегородки, которая будет разделять два помещения, оставляя при этом возможность открыть пространство при необходимости. Если квартира однокомнатная, объединение жилого пространства и кухни с газовой плитой запрещено, поскольку в таком случае жилая площадь попросту перестает существовать;
- Ликвидация несущих конструкций. Выходом в этой ситуации станет частичный демонтаж стены или проем в стене. Предварительно следует произвести техническое обследование дома, разработать схемы укрепления, согласовать работы и получить разрешение властей. В случае, когда узаконивание происходит постфактум, вскрываются все отделочные покрытия проема, для того, чтобы инженер имел возможность обследовать состояние несущих конструкций, наличие усилений и т. д.
- Уменьшение, перенос или демонтаж общедомовых коммуникаций. Сюда можно отнести: вентиляционные проемы и каналы вентиляционных систем, водяные трубы, в отдельных случаях — радиаторы системы отопления;
- Увеличение балконного пространства за счет площади жилой комнаты (однако, разрешается конструировать арку, шириной не более 1 метра);
- Размещение кухни или санитарных узлов (ванной, туалета) над жилыми помещениями, размещение санузлов над кухнями. Единственный вариант, допускающий размещение ванной комнаты над кухней – двухуровневая квартира;
- Оборудование теплого пола с питанием от общедомовой сети, размещение отопительных систем в холодных помещениях (балконы, лоджии);
- Конструирование дверного проема санузла (оборудованного унитазом), ведущего непосредственно в жилое помещение. Исключение составляют квартиры, где проживают инвалиды;
- •Любые работы, влекущие за собой затруднение доступа к общим системам жизнеобеспечения, ухудшение условий проживания граждан или нарушение их прав, снижение прочности конструкции дома.
Порядок:
| Собрать полный пакет документации | предъявить его в архитектурный департамент районной администрации |
| Совместно с документами | передать проект либо эскиз |
| На протяжении 1-го месяца | заявка рассматривается |
| При условии вынесения положительного решения | собственник вправе начать выполнять перепланировку |
| По факту переустройства | на объект приглашается работник уполномоченной службы, который производит осмотр квартиры, а также подтверждает ее соответствие выданному разрешению |
По собственному эскизу
Многие собственники делают выбор между проектом и эскизом в пользу последнего.
Это делается в случае, если нет радикальных новшеств, как-то: установления лестниц; переноса комнат; замена полов; установления кирпичных и пеноблочных перекрытий; установка дополнительных инженерных коммуникаций.
Например — если речь идет о сломе встроенного шкафа, антресоли или замене двери. Как сделать эскиз измененной планировки самостоятельно?
Эскиз можно сделать самому. Он не требует специального юридического оформления и осуществляется собственником на уже имеющемся плане БТИ.
Проект или эскиз должны быть согласованы с Департаментом архитектуры.
Иными словами, ничего ужасного в том, что вы хотите сделать жилье соответствующим вашим представлениям о прекрасном, нет.
Но, как и везде, здесь следует помнить, что ваша свобода заканчивается там, где начинается свобода других.
Обязательно легализуйте проведенную перепланировку — это совсем не сложно и не так дорого, по сравнению с ценой вероятного судебного разбирательства с властями.
Подлежит ли легализации такое мероприятие
Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.
Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:
- Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
- Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
- Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.
Необходимо знать, в каких случаях вообще не допускается осуществление перепланировки:
- увеличение кухни или туалета с ванной комнатой за счет жилых квадратных метров (запрещено увеличение больше, чем на 25% от жилой площади);
- объединение кухонного помещения с другой комнатой при помощи арки, если в квартире установлена газовая плита (в домах с плитами, работающими от электричества, такое объединение разрешено);
- снос несущих конструкций (стен и перегородок);
- уменьшение, снос или перенос домовых инженерных коммуникаций (трубы водоснабжения, отопительные батареи, вентканалы и проемы);
- перенос санузла в те зоны, где у соседей на нижнем этаже располагаются жилые помещения (за исключением двухъярусных квартир);
- установка радиаторов тепла от домовых на балконы и лоджии;
- увеличение метража балкона за счет жилых квадратных метров (не запрещается объединять пространства аркой, если ее ширина не больше одного метра).
Кроме этих запрещающих случаев необходимо помнить, что в результате перепланировки не должны быть ухудшены прежние условия проживания. При этом при изменении жилплощади допускается:
- объединение пространства кухни (при наличии газового оборудования) с жилой площадью с монтажом дверного проема, арки, раздвижного дверного механизма;
- санузел может быть расширен за счет нежилого пространства (прихожей, коридора), при этом полы в помещении туалета должны быть ниже на несколько сантиметров, чем в прилегающем помещении;
- возможен перенос водяного оборудования от стояка путем удлинения новых труб с сохранением угла слива.