Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Генподрядчик, застройщик и другие: разбираемся в звеньях строительной цепи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как мы уже выяснили, генеральный подрядчик — это сторона, которая организует непосредственно строительно-монтажные работы на объекте. Его могут как нанять, так и выбрать по конкурсу. Генподрядчик и застройщик — главные участники строительства.
Кто такой застройщик и заказчик строительства
Застройщик – физическое или юридическое лицо, владелец земельного участка, которое получило право на сооружение объектов жилищного строительства.
Ранее на законодательном уровне был утвержден термин застройщик/заказчик (в подобном написании). В последующие годы стало понятно, что использование термина «застройщик/заказчик» дает возможность для юридических лазеек и коллизий и не помогает в решении спорных вопросов.
Подытожим, что заказчиком строительства может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо. Несмотря на то, что в некоторых случаях термины «заказчик» и «застройщик» могут быть перепутаны, и этим пользуются недобросовестные организации, чаще всего, кто есть кто, указывают непосредственно в договоре с инвестором – поэтому стоит внимательно читать все пункты соглашения.
Именно застройщик/заказчик решает, каким станет здание, и нанимает подрядчиков для реализации проекта. При этом, что касается целевого назначения земельного участка – этот вопрос должен быть улажен в органах местного самоуправления, а не самостоятельно заказчиком строительства.
Застройщик должен иметь лицензию на ведение хозяйственной деятельности. Этот документ выдается Государственной архитектурно-строительной инспекцией и ее региональными представительствами. Наличие лицензии – обязательный пункт проверки законности строительства дома.
К функциям застройщика относится:
- надзор над продвижением проекта, качеством и сроками работы подрядчиков;
- обеспечение строительного объекта всеми необходимыми сопроводительными документами;
- материальное сопровождение объекта, если договор с генподрядчиком не предусматривает другого;
- дальнейшая продажа и заключение договоров с инвесторами.
Застройщик — это заказчик или подрядчик? Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.
В обязанности заказчиков входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.
Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком.
Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом.
Структура строительной цепочки. Роль заказчика и инвестора
Строительная цепочка зависит от специфики конкретного кейса, считает Надежда Коркка. В ней принимают участие различные структуры. Например, инвестором может выступать собственник земельного участка, привлекающий для реализации проекта профессионального участника рынка, который возьмет на себя функции технического заказчика.
Каждому из участников определяется фронт работ: инвестор отвечает за стратегические вопросы, тогда как технический заказчик занимается поиском исполнителей, получением необходимой разрешительной документации и согласованиями. Координация действий происходит на уровне уполномоченных руководством и ответственных за конкретный проект лиц.
С этим согласен и Владимир Щекин: «Конфигураций взаимодействия инвесторов, заказчиков, подрядчиков может быть масса. Все зависит от целей, компетенций, технических и финансовых ресурсов каждого. К примеру, инвестор может давать деньги на стройку, но при этом одновременно хочет участвовать в управлении и контроле, поэтому входит в совет директоров компании застройщика».
Денис Денисов, напротив, полагает, что строительство жилого дома – достаточно предсказуемый процесс. И в него почти всегда оказываются вовлечены одни и те же структуры: застройщик, инвестор, девелопер (он же обычно является и заказчиком), генпроектировщик и субпроектные организации, генподрядчик и субподрядчики.
Понятно одно: какой бы ни была строительная цепочка, особая роль в ней отводится заказчику, который является распорядителем строительного производства, говорит Наталия Пырьева. Он формирует состав генеральных исполнителей и отвечает за приемку законченных объектов.
Иногда заказчик одновременно является инвестором (когда строительство ведется за счет собственных средств), а иногда – подрядчиком, то есть организатором проекта строительства.
«В любом случае, все участники строительного процесса взаимосвязаны. Можно сказать, что это – «правовые явления», имеющие свою структуру подчинения и свои обязанности»
Наталия Пырьева, аналитик ФГ «ФИНАМ»
Кто такой подрядчик и субподрядчик?
Если генеральный подрядчик может быть только один, то подрядчиков и субподрядчиков может быть несколько: один будет отвечать за остекление окон, второй за непосредственное строительство. От того, насколько компетентные субподрядчики найдены – зависит качество работ.
Подрядчик – лицо, которое непосредственно выполняет работы на основании поручения от иных лиц. Поручения может давать как генеральный подрядчик, так и напрямую заказчик или застройщик.
Задачи подрядчика:
- действовать в точности с данным поручением;
- предоставить результат в установленные сроки;
- осуществлять работу в рамках утвержденных проектов и норм.
Основные различия между терминами
Различия в функциях между различными видами подрядчиков (генеральным, суб-), управляющей компанией, застройщиком и девелопером вполне серьезны. Тем не менее, чтобы минимизировать недопонимание, сформулируем ключевые различия.
Заказчик организовывает процессы и привлекает средства, согласовывает объем строительных работ и несет ответственность, заказчиком может быть государственный орган, его административно-территориальный представитель, а также физические или юридические лица.
Застройщик – центральная фигура на объекте строительства и заменяется только в случае полной передачи прав на землю. Застройщик берет на себя все обязательства по юридическому и материальному сопровождению объекта. Покупатели, как правило, имеют дело с представителями застройщика. Кроме того в ответственности застройщика изыскательные, проектировочные работы, а также исполнение поставленной задачи. Так, возводить многоэтажный дом по закону может только юридическое лицо. Кроме того застройщик может работать над проектом без генерального подрядчика, выполняя его роль и привлекать субподрядчиков на необходимые работы самостоятельно.
Что необходимо знать, если Вам нужно вступить в СРО
Если Вы занимаетесь строительной деятельностью и не знаете, необходимо ли вступить в СРО для того, чтобы деятельность была официальной и законной, следует ознакомиться с Приказом № 624 Минрегионразвития. Этот нормативно-правовой акт даст ответы на вопросы, в каких случаях нужно вступать в СРО, и в каких случаях строительная, изыскательная или проектная деятельность может проводиться законно без допуска СРО.
Кроме этого, с помощью этого нормативно-правового акта станет понятно, какие документы необходимо получить дополнительно перед тем, как подавать заявление в СРО на получение членства в организации. Вступление в СРО может произойти как быстро, в течение одного дня, так и в течение месяца.
Для возможности получения строительной организацией заказов на генподряд необходимо её вступление в СРО – саморегулируемую организацию и получение свидетельства о допуске. Для этого необходимо собрать пакет документов:
- Заявление о желании вступить в члены саморегулируемой строительной организации
- Протокол собрания учредителей
- Анкета с печатью и подписью руководителя строительной фирмы
- Копия Устава компании
- Приказы о назначении гендиректора и главного бухгалтера
- Свидетельство ОГРН
- Свидетельство УФНС о внесении записи в ЕГРЮЛ, должно содержать все изменения и дополнения
- Копия выписка из ЕГРЮЛ, получить её необходимо не позднее чем за месяц до подачи пакета документов
- Копия ИНН
- Копия информационного уведомления Госкомстата
- Сведения о квалификации, стаже работы работников строительной компании. Одно из требований вступления в СРО – наличие определённого количества квалифицированных специалистов. Для этого компании необходимо либо доукомплектовать штат аттестованными кадрами, либо послать своих сотрудников на курсы повышения квалификации.
Генподрядчик – это обычно специализированная строительная организация, которая насеет ответственность перед заказчиком за своевременное выполнение работ с надлежащим уровнем качества, произведенных силами как генподрядной, так и субподрядной организации.
Обязанности генподрядчика:
- Приёмка площадки от Заказчика
- Выбор субподрядных организаций, заключение с ними договора
- Обеспечение готовности конструкций или вида работ для осуществления субподрядной организацией своей деятельности, передача субподрядной организации необходимого пакета НТД, снабжение оборудованием материалами и комплектующим согласно календарному плану
- Координация действий всех субподрядчиков, полная ответственность перед заказчиком за деятельность субподрядных организаций
- Согласование с заказчиком переноса сроков выполнения мероприятий и отклонений от техдокументации
- Участие в доработке техдокументации по устранению возможных неточностей, внесению необходимых дополнительных мероприятий, улучшению технических характеристик объекта
- Ведение согласованных с заказчиком видов учёта
- Участие в проведении проверок органами надзора
- Осуществление приёмки результатов строительства совместно с Заказчиком и сдачу в эксплуатацию.
Отличие застройщика от подрядчика
В строительстве инвестор часто сталкивается с большим количеством различных терминов. Генеральные подрядчики, субподрядчики, девелоперы, застройщики, заказчики строительства и управляющие компании — это одно и то же или разные понятия? Понимание таких нюансов поможет инвестору вовремя определить проблемное строительство или объект с сомнительной репутацией. Чтобы помочь покупателям квартир в новостройках избежать инвестирования в подобные объекты, предлагаем детально разобраться — в чем различия между генеральным и субподрядчиком, застройщиком и заказчиком строительства, девелопером и управляющей компанией.
Генеральный подрядчик, генподрядчик — лицо, выполняющее работы в соответствии с договором подряда путем привлечения других лиц. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за выполнение всего комплекса работ, установленных договором.
Именно эта организация обязуется выполнять все строительно-монтажные работы по объекту строительства в срок. Генеральный подрядчик может привлекать несколько дополнительных подрядчиков на каждый из видов работ установка лифта, остекление и прочее или же выбрать одного субподрядчика, которому и доверит проект полностью, о субподрядчиках мы расскажем подробнее далее.
В этом случае задачей генерального подрядчика будет контролировать работу как подрядчиков, так и субподрядчиков. Если же Подрядчик и Субподрядчик работают на строительной площадке одновременно с Генеральным подрядчиком и просто выполняют различные функции, то они могут все вместе отчитываться перед Застройщиком. Такое использование дополнительных строительных компаний может происходить из-за отсутствия необходимой техники или персонала, сжатых сроков и других подобных причин.
Генеральный подрядчик должен иметь лицензию, которая позволяет ведение строительных работ. Главная особенность генерального подрядчика — он только строит. Его представители не смогут ответить инвестору на вопросы о том, что входит в стоимость квартиры или насколько быстро реализуется недвижимость.
Помимо этого, в функции генподрядчика чаще всего не входят услуги по разработке сметы и архитектурному проектированию.
Эти работы либо самостоятельно выполняет застройщик, либо они заказываются у специальной архитектурной компании. Но в некоторых случаях генподрядчик выступает проектировщиком объекта и организацией, которая занимается всеми строительным работами.
Тогда заказчик может подписать договор с генеральным подрядчиком на предмет авторского или технического надзора. Так будет предусмотрен контроль специалистом-архитектором за тем, насколько качественно работает строительная бригада, соответствуют ли строительно-монтажные работы проекту и прочее.
В остальных случаях ответственность за технический надзор лежит на застройщике, о котором мы расскажем далее. Если генеральный подрядчик может быть только один, то подрядчиков и субподрядчиков может быть несколько: один будет отвечать за остекление окон, второй за непосредственное строительство. От того, насколько компетентные субподрядчики найдены — зависит качество работ. Подрядчик — лицо, которое непосредственно выполняет работы на основании поручения от иных лиц. Поручения может давать как генеральный подрядчик, так и напрямую заказчик или застройщик.
Управляющая компания — коммерческая организация, юридическое лицо, осуществляющее доверительное управление имуществом других физических и юридических лиц, переданным в соответствии с договором доверительного управления. Роль управляющей компании в работе над строительством жилого дома тоже довольно серьезна. Эта организация или юрлицо осуществляет полное руководство процессом стройки.
Такие полномочия в некоторых случаях передает застройщик через оформленную должным образом доверенность или договор. В украинском законодательстве она называется компанией по управлению активами, сокращенно — КУА. Они чаще всего фигурируют при продаже квартир в новостройках через форвардные контракты, но могут привлекаться застройщиком и в других схемах продажи.
Покупка новостроя: форвардный контракт. К функциям управляющей компании относится не только контроль над работой генерального и дополнительных подрядчиков, но и управление хозяйственной деятельностью совместных инвестиций.
Кроме того впоследствии управляющая компания может взять на себя работу с жилищно-коммунальными хозяйствами, поставщиками жилищно-коммунальных услуг, организацией паркинга, охраной и прочим. После введения дома в эксплуатацию роль управляющей компании может играть ОСМД или жилищно-эксплуатационная контора. Застройщик — физическое или юридическое лицо, владелец земельного участка, которое получило право на сооружение объектов жилищного строительства.
Задачи генерального подрядчика
К ним относится:
-
Согласование с застройщиком и субподрядными организациями их обязанностей, стоимости услуг, вопросов документального оформления.
-
Проверка проектной документации, внесение в нее изменений (при необходимости).
-
Ведение бухгалтерского, статистического, оперативного учета.
-
Осуществление контроля над качеством, стоимостями и сроками выполняемых работ.
-
Оценивание объемов и стоимости дефектов, а также суммы денежных средств, требующихся на их устранение. Предъявление претензий поставщикам и изготовителям некачественных строительных материалов.
-
Отстаивание интересов заказчика при проведении государственными надзорными организациями всех проверок, в том числе комплексной на стадии приемки объекта.
-
Планирование мероприятий по охране окружающей среды
Руководство строительством требует высокой компетенции специалистов, глубоких знаний требований законодательства и владеющих методологией выбора надежных подрядчиков. Кроме того, необходимо иметь знания в области организации контрольных мероприятий и новейших методов оценки качества выполненных работ.
Как правило, застройщик не обладает всем спектром требуемых компетенций и вынужден обращаться к специалистам. Целесообразно делегировать основные управляющие функции квалифицированным специалистам или организациям. В связи, с чем застройщик привлекает к руководству строительством технического заказчика и генерального подрядчика.
В некоторых ситуациях, когда производятся работы по капитальному ремонту или сооружению небольших объектов, допустимо совмещение обязанностей одним юридическим лицом.
Застройщик — это заказчик или подрядчик? Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.
В обязанности заказчиков входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.
Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком.
Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом.
Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:
- Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
- Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
- Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.
Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.
- Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
- Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
- Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
- Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
- Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.
Кто такой заказчик-застройщик?
Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.
В его лице выступают:
- Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
- Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
- Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
- Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.
Представитель лица, осуществляющего строительство — это, соответственно, субъект, представляющий интересы исполнителя строительных работ. Чаще всего именно он заключает договоры на осуществление строительства с заказчиком или застройщиком.
Что касается обязанностей лиц, которые осуществляют реконструкцию/строительство/капремонт, то тут выделяется следующее:
- Такое лицо обязано осуществлять данное строительное мероприятие в соответствии с заданием, которое было предоставлено ему или заказчиком, или компанией-застройщиком. Имеются в виду различные проектные документы, требования по градостроительным планировкам земельных участков, требования действующих технологических регламентов. При этом исполнитель обязан обеспечивать безопасность третьих лиц на строительной площадке (выполнять требования техники безопасности труда), заботиться об окружающей среде (соблюдать экологическое законодательство), беспокоиться о сохранности объектов культурного наследия.
- Лицо, которое осуществляет строительство, обязано вести общий журнал произведенных работ, необходимую по законодательству исполнительную документацию. Оно должно извещать своего заказчика (или застройщика), а также органы государственного надзора о сроках завершения тех работ и процессов, которые подлежат обязательной проверке. При выявлении ошибок, недоделок исполнитель должен полностью устранить выявленные проверяющими недостатки. К продолжению работ по плану он приступает только тогда, когда компетентными органами будет составлен акт о полном устранении найденных недостатков. Осуществляющее строительство лицо полностью контролирует и качество применяемых для работ стройматериалов.
- Организации и ИП, осуществляющие строительство, обязаны в точности исполнять указания заказчиков, полученные уже в ходе возведения объекта, но с тем условием, что данные указания не противоречат первоначальным требованиям, условиям контракта на строительный подряд, не представляют из себя вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя.
- В случае обнаружения по ходу выполнения строительных работ, капитального ремонта или реконструкции объекта культурного наследия лицо, осуществляющее строительство, должно немедленно прекратить выполнение условий договора подряда. Затем оно извещает о находке государственные органы РФ, занимающиеся проблемами сохранения таких ценных для культуры и будущих поколений объектов.