Сопровождение сделок с недвижимостью: что стоит знать, чтоб спокойно спать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сопровождение сделок с недвижимостью: что стоит знать, чтоб спокойно спать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Законодатель предусматривает все новые правила, которые дополнительно страхуют граждан, как участвующих в купле-продаже, так и заинтересованных в ней, от нарушения их прав и интересов. Например, введено обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями в праве собственности, чтобы не допустить ущемления интересов остальных долевых владельцев.

Возможные риски купли-продажи

Однако все без исключения потенциальные опасности сложно устранить.

Приобретатель рискует, что:

● продавцом не будут учтены интересы всех третьих лиц (например, он не получит нотариальное согласие от своего супруга). Отсутствие такого согласия не является препятствием для сделки, право за новым собственником все равно зарегистрируют, но в течение года после этого супруг, чье мнение не было испрошено, вправе попытаться оспорить сделку;

● купит жилье с обременением — например, обнаружится, что имеется круг лиц, которые даже после продажи квартиры сохраняют право на ее использование. Это, например, люди, которые когда-то отказались от приватизации продаваемого помещения;

● продавец будет признан недееспособным, из-за чего его опекун или попечитель инициирует признание сделки недействительной, либо продавец докажет, что действовал не осознавая последствий или под принуждением. Такое событие, даже если оно произошло после того, как переход собственности состоялся, опасно. Оно может стать основанием для того, чтобы заявить, что бывший собственник не осознавал своих действий, и оспорить сделку;

● контрагент окажется недобросовестным и не передаст приобретенное имущество, как это было оговорено, забрав при этом деньги;

● будет оспорена предыдущая сделка или право предыдущего владельца, что поставит под угрозу оспоримости все последующие сделки.

Собственник также рискует, что приобретатель:

● откажется от сделки, что грозит потерей времени и других претендентов, а в некоторых случаях и убытками;

● окажется мошенником, и в результате продавец останется и без квартиры, и без денег;

● откажется принимать имущество и подписывать акт приема-передачи.

Таким образом, профессиональное сопровождение необходимо обоим участникам сделки.

Что нужно знать о нотариальной сделке

Нотариальное удостоверение договора нужно, когда продавец:

• младше 18 лет
• недееспособен
• продает одну из частей общей долевой собственности

Вероятно, вы слышали, что заверенная сделка – это гарантия, так как нотариус обязуется возместить все возникшие убытки по его вине . Однако на самом деле он отвечает лишь за текущую сделку и не гарантирует, что у вас не будет:

• долгов за коммуналку и капитальный ремонт
• дальних родственников, кто после сделки сможет претендовать на квартиру
• оспорена одна из предыдущих сделок в истории объекта недвижимости

Кроме того, не соглашайтесь на нотариуса от продавца. Дело в том, что они могут быть мошенниками и работать в связке, для того чтобы заполучить от очередной жертвы деньги без передачи ей квартиры.

Как проверить нотариуса

В этой ситуации самое главное в юридическом сопровождении сделок с недвижимостью – не нарваться на мошенника, который выдает себя за нотариуса. Чтобы не стать жертвой, пользуйтесь простыми правилами:

• Ищите актуальную и достоверную информацию о нотариусе, нотариальных действиях и тарифах на портале ФНП либо на сайтах нотариальных палат регионов.
• Звоните напрямую в нотариальную контору, а не общайтесь с юристом через посредников – виртуальных или реальных.
• Помните, что нотариус консультирует по вопросам совершения нотариальных действий бесплатно.
• Если вы ищете нотариуса в интернете, обращайте внимание на все детали: на пометки о рекламе, на отзывы об организации в Сети, на адрес сайта. Даже на первой странице поисковой выдачи, в зависимости от запроса, могут попадаться мошенники.
• Если вы попали на сайт нотариальной конторы, обратите внимание на его оформление. Отсутствие защищенного соединения, кричащий стиль, активное навязывание услуг – все это маячки того, что, скорее всего, вы на фишинговом сайте.
• И последнее – внимательно читайте договор.

Какую защиту даёт участие в процессе сделки юриста?

• Оберегает от покупки пустышки. Специалист берёт во внимание все юридические аспекты строительства, опираясь на закон.
• Помогает решить конфликт с застройщиком без обращения в судебные инстанции.
• Вы получаете консультацию профессионального юриста, который расскажет вам о правовых нормах, касающихся продажи или покупки недвижимости.
• Дает гарантию заключения договора на законных основаниях.
• При необходимости оказывает помощь в составлении искового заявления.
• Выявляет третьих лиц, имеющих право на отчуждаемый объект.
• Проводит адвокатское расследование на предмет выявления всех рисков для клиента.
• Помогает вступить в права наследования.
• Организует сбор и грамотное оформление документации.
• Выявляет арестованное имущество и признаки банкротства.
• Проверяет документы на предмет подделки.
• Проверяет объект и продавца на предмет ограничений и привлечения к ответственности в прошлом.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: перечень услуг

Юридическое сопровождение сделок с личной и коммерческой недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.) может подразумевать конкретную услугу. Например, экспресс-проверка объекта или составление предварительного и основного договора продажи. А может включать целый комплекс услуг (что называется под ключ).

Как правило, в сопровождение сделок с недвижимостью входит:

• Исследование юридической чистоты истории объекта и соблюдение прав текущего собственника.
• Правовая оценка ситуации (отсутствие ограничений на совершение сделки).
• Анализ представленных документов, а также получение/восстановление недостающих.
• Непосредственное участие в переговорах (уточнение характеристик объекта, прояснение целей и иных аспектов сделки).
• Проверка законности непосредственно самой процедуры сделки. Подтвердить или опровергнуть соответствие всех обстоятельств данной непростой процедуры установленным законодательным нормам под силу только опытному юристу, имеющему достойный практический стаж).
• Разработка наиболее удобной для клиента схемы оплаты сделки.
• Подготовка предварительного (при необходимости) и основного договора с учетом интересов клиента.
• Регистрация перехода прав в Росреестре.

Сопровождение сделки по купле-продаже квартиры

Для того чтобы не столкнуться с покупкой залоговой недвижимости или квартиры, права на которую имеет еще с десяток наследников, а также не нарваться на недобросовестного покупателя – стоит при оформлении сделки с жилым объектом сразу же обратиться за помощью к опытному гражданскому адвокату.

В цену сопровождения купли-продажи квартиры в Москве обычно входит:

• осуществление правовой экспертизы бумаг;
• проверка отсутствия обременений на недвижимости (права других лиц, залог и др.);
• оценка дееспособности сторон и соблюдения ими законодательных норм;
• участие в переговорах;
• составление и проверка предварительного варианта договора;
• оформление передачи аванса и задатка;
• регистрация прав на недвижимое имущество;
• оспаривание права собственности через суд и др.

На начальном этапе сопровождения купли-продажи квартиры проверяется юридическая чистота объекта: запрашивается выписка из ЕГРН (из нее можно узнать информацию о собственнике и наличии обременений), а также выписка из домовой книги.

Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство

Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.

Плюсы	Минусы
Быстрый подбор жилплощади в соответствии с установленными требованиями. Снижение риска стать участником мошеннических схем. Полное юридическое сопровождение сделки. Доскональная проверка имущества и его собственника на юридическую чистоту.	Высокая стоимость услуг риэлтора (от 3 до 5% от стоимости недвижимости) Отсутствие госконтроля за деятельностью агентств.

Услуги юристов по недвижимости КГ ЭТАЛОН

Наши специалисты оказывают услуги купли – продажи квартир в г. Москва и Московской области более 20 лет.

Основные направления работ включают:

1. Правовой анализ документов на предмет соответствия требований действующего законодательства и регистрирующих органов.
2. Оценка рисков и неблагоприятных правовых последствий сделки, в том числе незаключения договора, потери права собственности, претензии бывших собственников
3. Правовая история многоквартирного дома, перспектива сноса.
4. Информация о том, когда и куда переезжали бывшие собственники квартиры.
5. Соблюдение прав несовершеннолетних, если таковые проживали в квартире.
6. Формирование пакета документов по сделке купли – продажи квартиры для подачи в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр);
7. Юридическое сопровождение государственной регистрации перехода права собственности

В сопровождение сделки что входит?

Что входит в сопровождение сделок с недвижимостью? Это присутствие на всех этапах сделки + работа до КОНЕЧНОГО РЕЗУЛЬТАТА. Сопровождение сделки включает в себя те действия, которые приводят к желаемому результату.

Если это покупка, то физическое заселение в квартиру + гарантия чистоты сделки. И если это продажа, то получение денег.

• 1. Обязательное личное присутствие риэлтора на всех встречах и переговорах;
• 2. Обязательное сопровождение клиента на авансе, в банке, при подписании сделки, приемке и иных процедурах;
• 3. Консультирование на этапе подбора квартиры ;
• 4. Экспертное заключение о рисках при покупке объекта + рекомендации;
• 5. Составление авансового соглашения + выезд на подписание авансового соглашения;
• 6. Подготовка и согласование сделки со всеми участниками;
• 7. Представление интересов в банках и других инстанциях;
• 8. Анализ и проверка недвижимости на обременения, ограничения, залоги, аресты и т.д;
• 9. Помощь в получении технической документации (поэтажный план и экспликация т.д;
• 10. Анализ и проверка правообладателя (продавца) на банкротство, долги, суди и т.д;
• 11. Подготовка индивидуального договора купли-продажи сделки с расширенными гарантиями;
• 12. Организация расчетов в банке (сейфовая ячейка или аккредитив) ;
• 13. Сдача документов на регистрацию + получение документов после регистрации;
• 14. Контроль регистрации перехода права собственности + оперативное реагирование при приостановке ;
• 15. Выезд на подписание акта приема-передачи недвижимости.

В каких ситуациях обязательно нужна юридическая помощь при покупке квартиры?

Покупка недвижимости — процедура, связанная с повышенными рисками. Чтобы не остаться без денег и без приобретенного имущества, желательно в любом случае заручиться поддержкой специалиста. Однако есть ситуации, когда нанять юриста для сопровождения покупки недвижимости — необходимость.

1. Честность продавца вызывает сомнения. Если вам отказываются предоставить полный пакет документов на недвижимость, вы чувствуете, что вторая сторона форсирует подписание договора, делает необоснованно большую скидку, лучше воспользоваться помощью юриста. Он проведет комплексную экспертизу и недвижимости, и самого владельца, и убережет от ситуаций, когда сделку можно будет оспорить или аннулировать.
2. Один из собственников квартиры — несовершеннолетний ребенок. В этом случае привлекается орган опеки и попечительства, который должен выдать разрешение на продажу недвижимости (иногда в этом документе даже обговаривается, какую конкретно квартиру должен купить продавец).
3. Квартиру продает юридическое лицо. Куплю-продажу должны согласовать все соучредители или совет директоров и предоставить протокол заседания. Есть и некоторые другие особенности: без сопровождения покупки квартиры юристом велика вероятность, что договор можно будет оспорить.
4. Сделка производится через посредника. Необходимо тщательно проверить полномочия посредника, личность и дееспособность собственника и особым образом составить договор купли-продажи.
5. Собственник владеет квартирой менее трех лет. Во-первых, это может означать, что недвижимость имеет серьезные недостатки. Во-вторых, есть ряд ситуаций, когда сделка может быть оспорена: предыдущим владельцем, дарителем и т.д.
6. Квартира досталась продавцу по наследству. Необходимо выяснить обстоятельства ее получения и убедиться, что нет вероятности появления других претендентов на наследство.
7. Продается квартира с обременениями. В некоторых случаях (ипотека, рента) квартиру можно купить, но с особыми оговорками в договоре. В других (арест, аварийный дом) сделка незаконна.

Какие услуги мы оказываем при сопровождении сделки по продаже квартиры?

• Правовая проверка пакета документов, предоставленных продавцом.
• Проверка собственника (права на недвижимость, учет в наркологическом или психоневрологическом диспансере, кредитная история).
• Анализ истории квартиры.
• Юридическая экспертиза рисков, из-за которых сделка может быть признана недействительной.
• Проверка всех прописанных граждан.
• Составление предварительного и основного договора купли-продажи.
• Организация проведения сделки через депозитарий, пересчет денег.
• Участие в процедуре подписания договора.
• Регистрация перехода права собственности в Росреестре (юрист будет сопровождать при подаче документов).
• Подписание акта приема-передачи квартиры.

Стоимость сопровождения

Стоимость услуг юриста или адвоката (а при необходимости и группы сотрудников) зависит от самого объекта недвижимости, типа сделки, региона проведения сделки, набора комплекса услуг и иных обстоятельств. Кроме стоимости услуг специалиста надо оценить предстоящие расходы по проведению сделки (гос.пошлины, стоимость межевания, кадастровые работы, согласование перепланировок, просто нотариат и пр.) И немаловажный аспект — стоимость будущих налогов по сделке. Если у Вас преемлимо рассматривать различные варианты, как оформить ту или иную сделку — лучше об этом посоветоваться с нашими специалистами, владеющими вопросами налогового права. Экономия налогов может быть во много раз. Об ориентировочной стоимости услуг можно узнать ниже на этой страничке или по телефонам офисов, получить ориентировочную стоимость объекта можно в офисе на консультационном приеме профильным специалистом.

Зачем нужен юрист при сопровождении сделок купли продажи квартиры

Статистика: на конец сентября 2016 года в новостройках эконом-класса в Москве имелось 4180 реализуемых квартир, средняя стоимость квартиры — 5 500 000 рублей. В комфорт-классе продаётся 16 900 квартир, средняя стоимость — 8 200 000 рублей. Бизнес-класс насчитывает 14 200 квартир, средняя стоимость — 19 200 000 рублей.

Сопровождение сделки купли продажи квартиры гарантирует «юридическую чистоту» и правильность сделки купли продажи квартиры. Будет лучше, если каждый этап сделки будет контролировать опытный юрист, потому что обман может дать о себе знать на любом этапе — при передаче аванса, подписании договора, регистрации сделки.

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то необходимо выяснить всю подноготную компании-застройщика — не замешана ли она в каких-нибудь «тёмных делах», не обманывала ли клиентов и т.п.

Кроме того, сопровождение сделки купли продажи квартиры избавит вас от необходимость думать о юридических аспектах. Вы сможете полностью сосредоточиться на выборе самой квартиры.

К нам обращаются когда:

1. Нужна консультация юриста по сложившейся ситуации.
Юристы адвокатского кабинета «Иванов & Партнеры» проведут предварительную консультацию и дадут правовую оценку любой Вашей ситуации. Мы предложим “дорожную карту” для решения спора без обращения в суд, если такое возможно. Возможна письменная и срочная консультация с Аналитической справкой по рассмотренным вопросам. Консультации проводятся в нашем офисе.

2. Нужно сопровождение купли-продажи недвижимости.
В эту услугу входит:

• проверка юридической чистоты объекта недвижимости и его собственника
• составление договоров и иных необходимых документов, юридическая поддержка в ходе переговоров
• правовая экспертиза документов другой стороны
• корректное оформление договоров и другой необходимой документации
• присутствие при подписании документов
• досудебное урегулирование
• представление Ваших интересов в соответствующих государственных органах и споры с ними.
• после совершения сделки мы получаем необходимую документацию из государственных органов

3. Нужна защита интересов в судебном процессе.
Если же Ваш вопрос или спор не разрешился в рамках досудебного урегулирования, придется обращаться в суд. Мы составим для Вас исковое заявление, поможем Вам со сбором всех необходимых документов и будем отстаивать Ваши интересы на протяжении всего судебного процесса.
В суде мы обычно успешно делим недвижимость при разводе, снижаем кадастровую стоимость, оспариваем сделки и узаканиваем самострой.

Похожие записи:

• Имеет ли право работодатель не отпустить в отпуск
• Как узнать даты и места рождения давно умерших родственников
• Нормы расстояний между постройками на участке ИЖС