Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в ипотеку: инструкция для тех, кто не хочет переплатить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.
- Основание собственности продавца. Договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН не больше чем месячной давности.
- Технический паспорт квартиры. В нём вы увидите, были ли перепланировки и узаконены ли они. Паспорт не должен быть старше пяти лет. Если в квартире есть неузаконенные перепланировки, банк может не одобрить ипотеку. А если квартиру вы всё-таки купите, перепланировки все равно придётся узаконить — иначе штраф. Некоторые сервисы помогают разобраться в требованиях к перепланировкам. Например, в «Тинькофф Ипотеке» можно внести все перепланировки, а сервис подберёт банк, который согласится дать кредит на такую квартиру.
- Выписка из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. На момент покупки не должно быть никого.
- Заявление продавца о том, что при покупке и продаже недвижимости он не состоял в браке. Если продавец в браке, нужно свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если продавец вдовец — свидетельство о смерти. Если документов нет, супруг сможет оспорить сделку.
- Справки из психо- и наркодиспансеров. Они нужны для доказательства того, что продавец в здравом уме. Некоторые банки делают освидетельствование прямо на сделке. Справка гарантирует, что позже не придут родственники продавца с заявлением, что он был не в себе. Если в суде докажут, что продавец не мог принимать здравое решение, сделку расторгнут.
- Справка о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. А если участвовал — справка из органов опеки и попечительства, разрешающая продажу. Если вскроются нарушения, сделку могут признать недействительной.
Плюсы и минусы покупки вторичного жилья
Достоинства покупки готового жилья:
- Заселение после оформления сделки
- Постоянная регистрация по месту жительства
- Развитая социальная инфраструктура: поликлиники, школы, детские сады, игровые площадки
Основные недостатки приобретения жилья в старом фонде:
- Неудачный тип планировки, небольшие габариты квартиры (если жильё приобретается в старых домах, например, в «хрущёвках»)
- Изношенные подъезды, лифты, подъездные пути
- Старые коммуникации: электропроводка, водо-, тепло-, газоснабжение, канализация
Требования к квартире при ипотеке
Для получения займа на покупку жилья квартира должна соответствовать условиям банка.
- Помещение подходит для проживания
- Жильё находится в собственности
- Техническое состояние дома удовлетворительное
- Оценочная стоимость недвижимости на рынке жилья не ниже суммы ипотеки
Недоверие банков вызовет квартира, у которой часто менялись собственники, либо она была принята в наследство до окончания установленного срока. То же самое касается помещений с неузаконенной перепланировкой.
Оформление заема без первоначального взноса
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.
Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:
- накопительный счет;
- консервативный банковский депозит;
- индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.
Многие на вопрос «С чего начать процесс ипотеки» ответят, что главное – поиск подходящей недвижимости. На этом этапе заемщику нужно приступить к выбору квартиры или дома. Жилье должно понравиться как клиенту, так и банку, ведь оно выступает в качестве залогового имущества. Проводится оценка выбранного объекта, стоимость прописывается в договоре ипотечного кредитования. Банк предоставит список оценщиков, которым доверяет. Клиент вправе выбрать иную организацию.
В рамках оценки устанавливается ликвидность квартиры. От рыночной стоимости она почти всегда отличается. При этом учитываются расположение, год постройки, наличие инфраструктуры. Ликвидность квартиры в строящемся доме, новостройке и вторичном жилье будет отличаться.
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Ипотека в новостройке: особенности
Ипотека на квартиры в новостройках имеет схожесть с обычной ипотекой, однако при ближайшем рассмотрении можно заметить ряд отличий – начиная от того, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, а его собственником является застройщик.
Есть и другие отличия.
- Свидетельство о собственности не выдается до завершения строительства объекта и его введения в эксплуатацию.
- На квартиру, купленную в ипотеку, банк оформляет право требования, а не залог. Связано это с тем, что квартира, по сути, никому не принадлежит до завершения строительства.
- Купить новостройку в ипотеку можно на раннем этапе строительства – это делает стоимость выкупа дешевле, чем при покупке готовой квартиры.
- Проценты на ипотеку в новостройке выше, чем на вторичном рынке, однако они снижаются, как только строительство завершается и квартира переходит в залог банка.
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
Какое жилье не будет одобрено банком?
Найти подходящее жилье непросто, поскольку понравившуюся гражданину квартиру может не одобрить банк. Поэтому после вынесения положительного решения о предоставлении ипотеки потенциальному заемщику дается 3 месяца, в течение которых можно подобрать недвижимость, которая подойдет и ему, и будет соответствовать требованиям банка. Следующие варианты может отклонить банк из-за их низкой ликвидности на рынке недвижимости:
- Постройки до 1970 года;
- Любые жилые помещения, подлежащие сносу;
- Ветхое жилье, «хрущевки» блочные и панельные;
- Комнаты и квартиры в домах малой этажности (до пятого этажа);
- Любые жилые помещения, подлежащие сносу;
- Квартиры в домах, которые подлежат капремонту или реконструкции с расселением;
- Комнаты и квартиры в общежитиях типа гостиниц.
Банк предъявит и другие требования к собственникам недвижимости, подлежащей кредитованию. Во-первых, жилье должно отвечать санитарно-техническим требованиям и должно быть приобретено предыдущим собственником более 3 лет назад, иначе 13% налог от ее стоимости придется оплачивать или понижать цену квартиры, что снизит сумму ипотеки. В квартире, доме должно быть безопасное отопление (газовое, электрическое или паровое), а также горячее и холодное водоснабжение. Если в жилье была сделана перепланировка, то она должна быть узаконена. Кроме того, недвижимость должна находиться в черте города и подлежать продаже по всем параметрам. Особые требования предъявляются к юридической чистоте квартиры:
- Не должна быть в залоге, под арестом;
- Нет несовершеннолетних и престарелых лиц в числе собственников, иначе могут быть проблемы с органами опеки и появившимися наследниками;
- Нет проблем с титулом (необходимо проверить чистоту сделки купли-продажи, совершенной ранее, если таковая была);
Нет проблем с дееспособностью продавца на момент сделки. Если она вызывает сомнения, нужно провести освидетельствование, иначе позднее решением суда сделка может быть расторгнута. Осуществляют эту проверку юристы банка.
Покупка недвижимости у родственников одобряется не всеми банками. Нельзя купить ее у супруга или супруги, а также у детей. Покупка у родителей разрешена, но с некоторыми ограничениями. Отправляться на рынок недвижимости и выбирать квартиру необходимо ориентируясь на все эти требования. Не следует надеяться только на риелтора и думать о том, что он сообщит все плюсы и минусы жилья. Стоит заранее выписать на листочке все критерии недвижимости. Не надо обращаться сразу к нескольким агентам по недвижимости, так как разные агентства предлагают одни и те же квартиры.
Конечно, если у вас большая многодетная семья, то ютиться в «однушке» несколько лет смысла нет. Но если речь идет о молодой семье с одним ребенком, то можно и потерпеть, и расширять жилье постепенно. На ипотеку за более скромное жилье уйдет меньше денег и времени. После погашения займа и при продаже этой квартиры, на руках у вас окажется немалая сумма, и заем на следующую, более просторную квартиру будет обслуживаться гораздо легче.
Предлагаем для примера два варианта покупки жилья:
- Большая «трешка» сразу.
- Покупка сначала 1-комнатной, а затем после ее продажи — 3-комнатной.
На каждый вариант отмерим 15 лет.
- Покупка сразу трехкомнатной квартиры стоимостью 20 млн тенге.
Расчет сделаем в рамках ипотечной программы «Баспана Хит», которая позволяет всем категориям граждан купить квартиру под 10,75% годовых, как на первичном, так и вторичном рынках. Первоначальный взнос — от 20%, срок — до 15 лет.
|
Первоначальный взнос |
4 000 000 тенге |
|
Сумма займа |
16 000 000 тенге |
|
Срок |
15 лет |
|
Ежемесячный платеж |
172 000 тенге |
|
Общая стоимость жилья |
34 949 000, или 175% от стоимости квартиры |
|
Переплата |
14 949 000 тенге |
Выбор вариантов сильно ограничен
Требования банков к квартирам очень жёсткие. Просчитываются малейшие риски, связанные с оспариванием сделки, а также тщательно анализируется, насколько легко и быстро можно реализовать квартиру, если заёмщик не сможет выплатить кредит. Поэтому, как правило, окончательное решение о выдаче кредита на конкретную квартиру банк принимает только после тщательного анализа всех документов и может отказать без объяснения причин.
В частности, банк может «перестраховаться» и не одобрить квартиру, полученную продавцом в собственность по договору ренты или через наследование по закону. Уже не говоря о «мелочах» вроде тех, что квартиру за год до смерти продала одинокая бабушка, или слишком длинной цепочки сделок. Поэтому потенциальному заёмщику стоит тщательно анализировать юридическую чистоту квартиры ещё до её предложения банку. Крайне желательно – с привлечением юриста, специализирующего на подобных вопросах, или очень опытного риелтора.
К дому, в котором находится квартира, банк, как правило, также предъявляет повышенные требования. В частности, есть риск, что квартиру не одобрят в здании, построенном до начала 70-х годов. Проблемы могут возникнуть с одобрением квартир на первых или последних этажах или с нестандартной планировкой (например, студий или гостиничного типа) и т. п.
Свои ограничения в выборе может накладывать и позиция продавца и (или) представляющего его интересы риелтора. Они могут решить принципиально не связываться с покупателями-«ипотечниками». Ведь если банк откажет в одобрении сделки, драгоценное время на продажу будет потрачено зря. К тому же, придётся возвращать аванс, который уже может быть использован куда-то ещё (например, при «цепочке сделок»). При прочих равных, продавец лучше выберет другого покупателя.
Подбор варианта вторичной квартиры в ипотеку
Покупка квартиры в ипотеку, с чего начать? Ответ простой — выбрать вариант. Можно испытать собственные силы — подать объявление с фразой «куплю квартиру», огласить о планах перед родственниками, знакомыми. И предложений будет немало, а запрашиваемые суммы за жилье будут разные.
На этом этапе помощь агентств недвижимости, профессиональных риелторов — наиболее действенна. Осмотры с квалифицированным посредником проходят упорядочено, без лишней суеты, в удобное время.
Если планируется покупка квартиры в ипотеку без риэлтора — будет не лишним напомнить критерии, определяющие «ценность» квартиры:
- рассматривают будущий район проживания с точки зрения работы — насколько близко расположен, сколько времени потребует дорога;
- следующий фактор — транспортные развязки. Какие виды городского транспорта обеспечивают жизнедеятельность района, интервал движения, расположение остановок;
- оценивают инфраструктуру — близость школ, детсадов, магазинов, банков, служб быта. Хорошо, если рядом с домом работает супермаркет с товарами повседневного спроса, недалеко до парковой зоны;
- изучают придомовую территорию — насколько благоустроена, есть ли детская зона, где паркуется транспорт жильцов и расположена хозяйственная площадка;
- насколько упорядочена жизнь многоквартирного дома — консьерж, чистота подъездов, лестничных площадок, исправность лифтов, наличие кладовок для домашних вещей;
- непосредственно знакомятся с вариантом — этаж, планировка, техническое состояние, инженерное обеспечение. Уделяют внимание санитарному состоянию конструкций — отсутствию очагов сырости, плесени.
Оценивают финансовую часть — цену покупаемого жилья, ограниченность личного бюджета, сумму кредита. Стоит зайти на сайты банков, где есть калькуляторы ипотеки. Программа оценивает платежеспособность будущего заемщика, строит график платежей в соответствии со сроками кредитования, покажет эффективную ставку кредитования с учетом страхования, участия в зарплатном проекте банка, привлечения созаемщика. Зарегистрировавшись на сайте, можно подать предварительную заявку на ипотеку онлайн.
Сколько оформляется и одобряется ипотека?
При выдаче ипотеки банк руководствуется собственными регламентами. Весь период условно делится на несколько промежутков:
- рассмотрение заявки (от недели до двух месяцев) – происходит проверка платежеспособности заемщика;
- подбор вариантов для покупки квартиры (может достигать трех месяцев) – зависит в основном от расторопности самого заемщика и наличия всех необходимых документов на квартиру у продавца;
- подготовка документов – получение отчета оценщика (около четырех дней), выписки из ЕГРН, справок об отсутствии задолженностей, при необходимости разрешение органов опеки и т.д.;
- рассмотрение банком представленных документов (до пяти дней);
- оформление кредитного договора, договоров страхования и договора сделки купли-продажи (в течение одного дня). При необходимости нотариального удостоверения сделки прибавляем еще несколько дней;
- государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки (3-7 рабочих дней).
Ипотека по двум документам
Потенциальным клиентам кредитные организации предлагают взять ипотечный кредит всего по двум документам — паспорт и на выбор: загранпаспорт, военный билет (обязателен для мужчин в возрасте до 27 лет), водительское удостоверение, СНИЛС (карточка пенсионного страхования). Условия подходят тем, кто по разным причинам не может подтвердить свой доход.
Такие предложения отличаются более высокой процентной ставкой и не требуют документального подтверждения дохода:
| Банк | Процентная ставка при предоставлении двух документов | Дополнительные условия |
| Сбербанк | от 10,7% | Минимальный первоначальный взнос 50% стоимости квартиры |
| Россельхозбанк | от 11,4% | Первоначальный взнос от 40% стоимости недвижимости. |
| Газпромбанк | от 11% | Первоначальный взнос — 40% |
Как видно из таблицы, оформление ипотеки по двум документам предполагает повышенный первоначальный взнос. Это связано с тем, что банк берет на себя большие риски. Процентные ставки, в связи с этим, тоже повышены.
Один из самых важных моментов – это первоначальный взнос. Перед взятием ипотеки нужно быть готовым сразу выплатить значительную сумму. Рекомендуемый размер первоначального взноса составляет 20% от общей стоимости квартиры. Если у вас нет подобных денег, то лучше повременить с оформлением ипотеки. Потому что именно этот параметр напрямую влияет на условия, на которых банк готов вам выдать кредит.
Одно из популярных решений – это взятие потребительского кредита на первоначальный взнос. Но нужно понимать, что подобный выход из ситуации несет за собой несколько существенных минусов. Вы увеличиваете свои ежемесячные платежи, ухудшаете тем самым платежеспособность. А в итоге после подсчетов может оказаться, что вы сильно переплатили по данным двум кредитам: потребительскому и ипотеке.
Поэтому лучше на первоначальный взнос все же поднакопить. Как вариант, вы можете начать регулярно откладывать определенную часть от вашей зарплаты или же открыть банковский вклад под высокий процент. Для продвинутых пользователей выходом из ситуации может быть открытие индивидуального инвестиционного счета и вложение денег в ценные бумаги. Помимо выгоды при торговле вы сможете получить налоговый вычет в 13%.