О товариществе собственников недвижимости и его отличии от ТСЖ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О товариществе собственников недвижимости и его отличии от ТСЖ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Дать однозначный ответ на вопрос, что же все-таки лучше, ТСЖ или ТСН, сложно. Однако, исходя из данных, приведенных в данной статье, можно сделать вывод о том, что ТСЖ лучше в тех случаях, когда дом старый, так как существует возможность в относительно краткие сроки осуществлять ремонтные работы.

ТСН больше подходит для районов с плотной застройкой, поскольку в современных жилых домах на первых этажах часто выделяются помещения для коммерческого использования, собственниками которых являются юридические лица, а для них ТСН является более удобной формой.

Подводя итог, стоит отметить, что, как и при любой дилемме, у каждого из решений есть слабые и сильные стороны. Исключением не стали и такие формы, как ТСЖ и ТСН. Они могут приобрести больше достоинств, но для этого каждая из этих форм нуждается в усовершенствовании правовой базы.

Что регламентирует закон о ТСН

Понятие товарищества собственников недвижимости было введено с 1 сентября 2014 года, когда вступил в силу Федеральный закон от 05.05.2014 №99-ФЗ о внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского Кодекса РФ.

Теперь устав должен содержать слова «товарищество собственников недвижимости» в части о наименовании.

Позже вышел Федеральный закон от 23.05.2015 №133-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и в Федеральный закон «О политических партиях». В соответствии с ним были внесены изменения в абзац 1 пункт 1 статьи 54 Гражданского кодекса.

Согласно этим изменениям:

• ТСЖ, учрежденные до 23 мая 2015 года уже как ТСН или переименованные в ТСН, должны внести изменения в устав. В наименовании таким организациям необходимо прописать, что они являются ТСЖ, которое, в свою очередь, является видом ТСН. Время, в течение которого организации должны внести эти изменения, не обозначено. Как только на собрании членов ТСЖ будет принято решение о внесении изменений в какую-либо часть устава, тогда и будут вноситься уточнения по наименованию;

• при регистрации организации после 23 мая 2015 года в наименовании следует указывать ТСЖ, в уставе – ТСЖ, которое создается в организационно-правовой форме ТСН;

• таким образом, устав будет содержать формулировку ТСЖ, но по факту в уставе будет указано, что ТСЖ является разновидностью ТСН.

Плюсы и минусы товарищества собственников жилья

К преимуществам относится:

1. Возможность разрешения конфликтных ситуаций с жителями без судебных разбирательств.
2. Заключение прямых договоров председателем ТСЖ со сторонними организациями на оказание услуг: коммунальные, ремонтные, административные.
3. Принятие важных решений относительно хозяйственной деятельности путем общего голосования жильцов.
4. Открытость финансовой информации для любого участника товарищества.
5. Применение упрощенной системы налогообложения, что означает небольшую налоговую нагрузку для организации.
6. Несложность создания, ведение деятельности не надо лицензировать.

Недостатки:

1. Членские взносы могут достигать больших сумм, а полученные средства – значительных размеров. Однако они редко превосходят объем плат управляющим компаниям за благоустройство территорий.
2. Если некоторые владельцы против какого-либо решения, то им приходится подчиняться большинству.

Исходя из изложенного выше ТСН представляет собой по сравнению с ТСЖ более широкое понятие — объединение собственников разных видов недвижимости, в то время как в рамках ТСЖ объединяются только собственники помещений в МКД.

С появлением с 01.09.2014 новой организационно-правовой формы юридических лиц — ТСН законодатель не отменяет понятия «товарищество собственников жилья». Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Преимущества и недостатки

Федеральный закон разрешает обе формы управления, чтобы сделать выбор между ними, собственнику следует учесть все плюсы и минусы каждой.

• В чем преимущества ТСЖ? Собственники жилья могут непосредственно принимать участие в решении каждого вопроса, касающегося жизни дома. Каждый из них может инициировать общее собрание, на которое выносятся актуальные вопросы, предложения.
• Какие минусы имеет управление посредством этого общественного формирования? Существуют членские взносы, может повышаться коммунальная оплата за счет дополнительных услуг. Также к недостаткам следует отнести слабую законодательную поддержку Товарищества, небольшую инициативность жильцов.

Товарищество может самостоятельно решать конфликтные ситуации между жильцами дома. Если на собрании принимаются важные вопросы, по ним проходит голосования, составляется протокол с результатами. Для деятельности товарищества не нужна Лицензия, возможна перерегистрация в другое Товарищество.

ВАЖНО! Хотя на общем собрании каждый имеет право выступить со словом и внести предложение, в реальности это осуществить трудно.

Есть преимущества и недостатки и у ТСН.

• В ТСН могут обратиться даже те собственники, которые не являются членами правления, чтобы решить свои актуальные вопросы. Может даже работать горячая линия, на которую будут звонить те собственники, столкнувшиеся с проблемами в жилищной сфере.
• Среди минусов – не учитывается мнение большинства, обычно решение принимается членами объединения. Товарищество может объявить себя банкротом, что негативно отражается на доходности собственников. ТСН не несет ответственность за обязательства, которые должны исполнять члены объединения.

ТСН может получать прибыль, которая делится между собственниками. Еще одно важное достоинство – открытая система отчетности перед собственниками за работу. На собрания должны приходить не все жильцы, а только избранные члены, несущие ответственность.

При выборе формы управления нужно учитывать, хотят ли собственники квартир ходить на общие собрания или они могут доверить свои интересы отдельным членам товарищества, какая форма налогообложения устраивает. А также следует взять во внимание и виды недвижимости, которые есть в собственности у членов сообщества собственников.

Собственники сами решают что выбрать, ТСН тли ТСЖ. Каждый вид управления имеет плюсы и минусы.

Учтите! К достоинствам товарищества собственников недвижимости относят:

• если у собственника – юридического или физического лица нет возможности вовремя решать вопросы, связанные с управлением имуществом, можно избрать ТСН, которое будет заниматься решением проблем вместо обладателя имущества. Поэтому и достоинством ТСН считается экономия времени;
• при ТСН управлением занимается исключительно определенный круг лиц. Невозможно встретить нарушения при обслуживании, а при их обнаружении легко найти виновное лицо;
• получение прибыли – это не цель ТСН, поэтому собственники могут рассчитывать на благоприятное ведение хозяйственной деятельности. Все внесенные средства будут направлены на обеспечение сохранности и преумножение имущества;
• деятельность ТСН открыта. Участники в любой момент могут ознакомиться с документацией.

Однако ТСН имеет не только достоинства, но и недостатки. Во время принятия решений мнение большинства не учитывается. Решение принимает орган управления. Никто не сможет повлиять на окончательное постановление. ТСН в любой момент сможет объявить себя банкротом, при этом средства собственников, направленные на ведение деятельности, никто не вернет.

Функции, задачи и цели организации

ТСН – это товарищество собственников недвижимости, которое функционирует в виде юридического лица. Организация должна иметь председателя (руководителя) и попечительский совет. Главным органом ТСН является собрание собственников. Все основные вопросы решаются посредством голосования.

Правом голоса обладают исключительно собственники. Арендаторы, жильцы, наниматели помещения по договору социального найма, проживающие в многоквартирном доме, не наделяются правом голоса.

Альтернативой образования товарищества является управляющая компания. Это организация, которая самостоятельно осуществляет функции по управлению, без привлечения совета жильцов.

Основные функции товарищества:

• организация коллективного управления имуществом;
• принятие решений по основным вопросам, относительно общего имущества;
• контроль за исполнением решений;
• контроль за управляющим аппаратом.

Управляющий аппарат в ТСН состоит из председателя и попечительского совета. Председатель наделяется правом единоличного принятия решения по вопросам, установленным Уставом организации.

При создании и функционировании ТСН нужно руководствоваться положениями действующего законодательства. Регулируется данная сфера Гражданским кодексом Российской Федерации. Этот нормативно-правовой акт был введен в действие в 1994 году. Вопросам Товарищества собственников недвижимости посвящена четвертая глава ГК РФ, в частности статьи №123.12—123.14.

Сегодня в форме ТСН создаются все новые объединения собственников:

• многоквартирных жилых и частных домов;
• помещений в нескольких зданиях;
• дачных домов, огороднических и садоводческих земельных участков и т.п.

Деятельность ТСН регулируется не только Гражданским, но и Жилищным кодексом РФ. В частности, речь идет о статьях №135, 136, 143, 145, 149, 150, 152, 161 ЖК России.

Поскольку данная форма управления имуществом появилась сравнительно недавно, еще не разработан специальный нормативный акт, который бы регулировал деятельность ТСН. Поэтому при создании Товарищества собственников недвижимости нужно руководствоваться положениями общей законодательной базы.

Товарищество собственником недвижимости – это юридическое лицо, которое создается владельцами помещений добровольно для управления общим имуществом, находящимся в едином объекте недвижимости (в многоквартирным доме, либо в нескольких зданиях, дачных, садовых домов, земельных участков и т.д.)

ТСН организуется для совместного пользования, владения и в установленных пределах распоряжения недвижимостью согласно действующим законодательным нормам.

В соответствии со ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ, недвижимое имущество должно находится в общей собственности либо в совместном пользовании.

Помимо этого, товарищество может быть сформировано для других задач, установленных нормативно-правовыми актами.

В силу указаний ГК РФ, федеральных законов такая некоммерческая организация имеет несколько плюсов.

Достоинства и недостатки компании собственников жилья

При выборе лучшей организации, важно учитывать достоинства и недостатки сообществ.

Достоинства:

• Все хозяйственные вопросы решает не житель квартиры, а объединение. Это освобождает граждан от необходимости самостоятельно расчищать от снега придворовую территорию или постоянно звонить в фирму, которая не вывезла мусор. Все эти вопросы решаются членами товарищества на собрании. Они выбирают фирму – подрядчика, заключают с ней договор и после этого только принимают работу.
• Все важные решения принимается на общем собрании собственников. Это позволяет принимать участие в организации каждому владельцу жилья.
• Упрощенная система налогообложения.
• Открытость системы. Каждый член общества может ознакомиться с финансово-экономической деятельностью.
• Простая система создания. Чтобы зарегистрировать компанию, не нужна лицензия.

Законодательное регулирование

Рассмотрим детальнее, что это за товарищество ТСН с точки зрения ГК РФ. Изменения, касающиеся некоммерческих корпоративных организаций, были внесены ФЗ №99.

ТСН — это товарищество собственников недвижимого имущества (помещений в домах или в нескольких жилых зданиях, дачных участков), организованное для коллективного владения и пользования. Товарищество должно иметь устав, содержащий наименование документа, местонахождение организаци, ее состав, предмет и цель деятельности.

Товарищество не несет ответственности по обязательствам своих членов. Ему принадлежит только то имущество, которое указано в уставе, на праве долевой собственности. Высший компетентный орган товарищества определяет размер обязательных членских взносов. Управлением организации занимаются председатель и правление. Их функции могут быть досрочно прекращены в случае грубого нарушения обязанностей.

Положительными факторами, относящиеся к формированию ТСЖ, являются:

1. Владельцы недвижимости могут влиять на работу УК. Обусловлено это тем, что решения принимаются общим собранием, состоящим из собственников квартир. В случае неодобрения решения УК, например, о ремонтных работах крыши с использованием некачественных материалов, такие средства не будут применены в данном виде работ.
2. Свобода выбора УК. Иными словами, собрание товарищества вправе отказаться от услуг сторонних организаций, а также привлекать к благоустройству имущества работников соответствующей квалификации. В дальнейшем ТСЖ сможет формировать список эксплуатационных компаний, что дает возможность получать дополнительные доходы.
3. Придомовая территория находится на соответствующем благоустроенном уровне. Как правило, владельцы собственности благосклонно смотрят на вклад финансов в приведение порядка на территории собственного обитания.

К минусам относятся:

1. Повышаются платежи на эксплуатацию. К примеру, из-за того, что решения принимаются на общем собрании, есть вероятность использования дорогостоящих материалов для благоустройства придомовой территории.
2. Низкий уровень поддержки со стороны законодательства РФ. Отрицательным фактором выступает то, что недобросовестные владельцы задерживаются с оплатой услуг по платежам за коммунальное обслуживание. В связи с этим есть вероятность злоупотребления положением, основываясь на том, что ТСЖ не вправе взыскивать задолженность в оперативные сроки. Помимо этого, лица со льготами будут оплачивать платежи в аналогичном объеме, что и другие жильцы.
3. Низкая инициатива собственников жилья. Часто из-за некорректного понимания мероприятий ТСЖ и других факторов владельцы либо не поддерживают перспективные решения, либо игнорируют участие в управление общедомовым имуществом.

Разъяснение юридических аспектов

Дополнительно юридические специалисты отмечают, что в ГК России (статьи №123.12-123.14) предусматриваются нормы ТСН и содержатся общие сведения и положения. Однако это нововведение не касается формы ТСЖ.

В уставе ТСН в обязательном порядке прописывается информация о наименовании, включая формулировку «Товарищество собственников недвижимости» (статья №123.12 п.№2 Гражданского кодекса России). Но организационная форма не всегда может указываться в наименовании учреждения. Если ситуация касается формирования юридического лица, то в названии допускается слово ТСЖ, согласно ГК России (статья №54 пункт 1).

Основываясь на том, что ТСЖ как форма утратило актуальность, в наименовании это указание ТСН не требуется. Как правило, в названии прописывается только тип управления. Так, при государственной регистрации уполномоченное лицо заполняет заявления или вносит соответствующие изменения в информацию о юридическом лице на основании ЕГРЮЛ. Поэтому для регистрирующего органа указывается полная расшифровка – «товарищество собственником жилья». Это обусловлено письмом от Минстроя РФ №1367-ЕС/04 от 22 января 16 года.

ТСЖ состоит только из физических лиц. ТСН обслуживает и юридические лица. Основное отличие товариществ заключается в их полномочиях:

1. ТСН решает гораздо больше функциональных задач. В связи с чем оно имеет право не считаться с мнением общего собрания.
2. Налогообложение. Товарищество собственников недвижимости не может применять упрощенную систему, что является значительным минусом.
3. Вид собственности. ТСН владеет всеми видами имущества, ТСЖ ведет управленческую деятельность только с многоквартирными домами, то есть помещениями, основная цель которых постоянное проживание.
4. Наименование устава.
5. Вид управления.

Задача ТСЖ — управлять имуществом, которое принадлежит многоквартирному дому. При этом руководство над собственностью совместное. Решения принимаются только относительно дома.

ТСЖ и ТСН – что это такое, расшифровка

Товарищество собственников жилья или ТСЖ – это некоммерческое объединение лиц, владеющих общим имуществом. Их цель – управление этим имуществом, а также ведение общей хозяйственной деятельности.

ТСН – это тоже объединение собственников. Расшифровка аббревиатуры – товарищество собственников недвижимости. В ТСН могут вступить как физические, так и юридические лица, которые имеют какую-либо собственность (квартиру, дом, земельный участок, коммерческую недвижимость и т.д.). Цель ТСН – осуществление полномочий собственника в отношении единого имущества в рамках, предусмотренных законодательно.

Понятие «ТСН» появилось относительно недавно. Оно было внесено в законодательство в 2014 году и заменило собой ТСЖ. Тем не менее, в жилищное законодательство корректировок не вносилось, поэтому ТСЖ остается, как форма правления.

ТСН и ТСЖ – это некоммерческие организации, вступление в которые является абсолютно добровольным.

Похожие записи:

• Из — за сырости в новостройке появилась плесень: кто за это ответит?
• Алименты на ребенка в 2023 году
• Участников СЭЗ скоро ждут важные изменения