Статья 11.2. Образование земельных участков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 11.2. Образование земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В статье представлен анализ процедуры образования земельных участков из земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности. Установлены основные нововведения в данной сфере, обусловленные вступлением в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного Кодекса РФ.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.

Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:

1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;

2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;

3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;

4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;

5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Если образуются участки, которые предоставлены на праве аренды, то право аренды у арендатора на вновь образуемые и изменённые участки возникает в соответствии с соглашением сторон.

Если соглашение отсутствует, то арендатор сохраняет право аренды на все вновь образуемые участки (в том числе измененные участки) либо имеет право на заключение нового договора аренды без торгов на тех же условиях.

Сервитуты сохраняются на вновь образуемых или измененных участках в прежних границах.

Обременение залогом в отношении образуемых или изменённых участков сохраняется, за исключением случаев:

• изменения режима залога по соглашению сторон (участие залогодержателя в соглашении обязательно);
• выдела земельной доли (земельного пая) участником долевой собственности, голосовавшим на общем собрании против передачи участка в аренду;
• в случае раздела земельного участка по ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (речь идёт о сохранении или прекращении залога на участки, на которых непосредственно расположены многоквартирные дома).

Вот мы и ознакомились с основными теоретическими моментами образования земельных участков. В принципе, ничего сложного нет, всё достаточно просто и интуитивно понятно. Самое главное, не путать процедуру образования с иными юридическими действиями в отношении земельных участков.

Тема образования участков будет продолжена.

Спасибо. Конец.

Согласно законодательным актам некоторым землям присваивается особый статус. Примером таких наделов является земля, расположенная в пределах закрытых административно-территориальных образований. К таким территориям относятся те, которые:

• имеют собственные управляющие органы;
• на них расположены предприятия, имеющие направленность по созданию оружия массового поражения или радиоактивных веществ;
• объекты военного назначения, в которых введен режим гос.тайны.

Земли, расположенные в пределах в пределах рассматриваемых образований – считаются их территорией. Право собственности на них закрепляется за федерацией. При этом устанавливается возможность распоряжения наделами органами муниципалитета.

На основании достигнутого соглашения между местной и федеральной властью допускается:

• предоставление наделов местным жителям с целью использования как содового, хозяйственного или огородного хозяйства;
• введение особого режима.

Также имеются земельные наделы, которые созданы искусственным путем. Зачастую такие объекты создаются в непосредственной близости к водоемам. Относительно участков устанавливается что они могут иметь как изолированный, так и смежный характер по отношению к остальной территории.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Земельные участки образуются двумя методами — путем преобразования существующих участков и посредством формирования участков из государственных или муниципальных земель.

Под преобразованием участков понимается их раздел, объединение, перераспределение, выдел. Создать участки этими способами можно из земель, находящихся в федеральной, местной или частной собственности.

Под формированием земельных участков понимается, по сути, их кадастровый учет. Именно внесение информации об участке в ГКН свидетельствует о наличии определенного земельного участка с персональными характеристиками.

Во втором случае образование осуществляется не из какого-то конкретного участка, а из земель государства или муниципалитета в принципе, поэтому фактическое создание участка осуществляется впервые.

Образование земель из участков государственной или муниципальной собственности в основном производится по решению органов власти, однако есть и исключения:

• Раздел участков садоводства, огородничества или дач.
• Раздел земель, полученных на праве бессрочного пользования или наследуемого владения.
• Образование участков из земель комплексного освоения для жилищного строительства или из земель, расположенных в пределах застроенной территории, по которой принято решение об ее развитии и заключен договор об этом.
• Участки перераспределяются по статье 11.7 ЗК РФ.
• Другие предусмотренные законами случаи.

При образовании участков должны соблюдаться максимальные и минимальные пределы. Предельные размеры определяются градостроительными регламентами.

Если регламент по участку не установлен, то предельные размеры определяются в соответствии с Земельным кодексом и прочими законодательными актами.

Также надо учесть, что информация о возможности разделения участка может быть указана в его градостроительном плане.

Указывать размеры участков и сведения о документах, устанавливающих эти размеры согласно виду разрешенного использования земель должны кадастровые инженеры при осуществлении подготовительных работ для постановки образованного участка или участков на кадастровый учет. К таким работам относится разработка межевого, технического плана и т.п.

Также при подготовке документации к кадастровому учету, надо установить место расположения его границ. Определяются границы исходя из данных правоустанавливающего документа на землю или сведений, определявших границы участка при его образовании.

Для подготовки межевого плана используются также решение о предварительном согласовании мест размещения недвижимости, решение о предоставлении участков, документы, хранящиеся в государственном фонде данных, картографические материалы и т.п.

Право на участок возникает после получения соответствующего решения об его образовании, последующей постановки на кадастровый учет и регистрации права на участок в ЕГРП. Зарегистрировать право собственности или владения бывшей государственной или муниципальной землей, можно в Росреестре.

Документы, подаваемые в Росреестр для регистрации образуемого участка:

• Заявление о регистрации собственности.
• Документ о выплате госпошлины.
• Документ, устанавливающий личность заявителя. Для гражданина это паспорт, удостоверение военнослужащего, военный билет, заграничный паспорт и т.п. Для организации это копии учредительных документов, выписка из ЕГРЮЛ, документ, удостоверяющий полномочия руководителя — например, протокол или приказ о назначении на должность.
• Нотариальная доверенность представителя, если пакет документации в Росреестр подает он.
• Документ, являющийся основанием для регистрации прав на образованный участок (решение органа власти).

Форма заявки для граждан утверждена Приложением № 1 к приказу Минэкономразвития № 722 от 2013 года. Скачать заявление можно здесь.

Форма заявки для организаций утверждена Приложением № 2 к приказу. Скачать заявление можно здесь.

Росреестр имеет право попросить у вас дополнительные документы, не указанные в списке.

Процесс регистрации права на участок в Росреестре выглядит следующим образом:

1. Составление и подписание договора всеми его сторонами или получение другого документа, подтверждающего переход права.
2. Подготовка заявления о регистрации права и сбор пакета документов, прилагаемых к нему.
3. Оплата госпошлины (для граждан она составляет 2000 рублей, а для организаций — 22 000 рублей).
4. Подача документов в МФЦ или Росреестр.
5. По истечении десяти рабочих дней после этого — получение готового свидетельства о регистрации права собственности или владения.

Уточнить порядок образования участков из муниципальных и федеральных земель, а также последующей их регистрации можно у нашего специалиста. Приходите на консультацию, и наши сотрудники ответят на все ваши вопросы.

Установленные требования

Образование ЗУ путем перераздела, объединения или разделения имеющихся участков должно происходить при строгом соблюдении следующих условий:

• наличие согласия (зафиксированного в письменной форме) всех владельцев и пользователей участков;
• определение категории земель (при отличии целевого назначения исходного и создаваемого участков, необходимо приведение их к одному виду, а затем образование новых ЗУ);
• соблюдение предельно допустимых размеров участков (зависит от расположения участка и его назначения);
• новые ЗУ не должны становиться помехой в использовании имеющихся зданий, строений, мешать эксплуатации территории.

Увеличение площади земельного участка в результате перераспределения земель и (или) земельных участков

Увеличить площадь земельного участка, находящегося в собственности гражданина и предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, можно в результате перераспределения земель (земельных участков) за счет примыкающих к нему земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 11.7, пп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ).

В разговорной речи такое явление называют прирезкой, хотя в законодательстве этого термина не существует.

Перераспределение земельных участков возможно, в частности, при следующих условиях (п. п. 3, 4 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.7, п. п. 1, 2 ст. 11.9, пп. 3 п. 1 ст. 39.28, п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ):

• площадь земельного участка, образуемого в результате перераспределения, не превышает установленные предельные максимальные размеры;

• имеется письменное согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков;

• на земельном участке, который переходит в собственность гражданина, не расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственности других граждан или юридических лиц (за некоторыми исключениями);

• земельные участки не изъяты из оборота, не ограничены в обороте, не зарезервированы для государственных и муниципальных нужд;

• земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не является предметом аукциона по его продаже или аукциона на право заключения договора аренды, в его отношении не принято решение о предварительном согласовании предоставления, срок действия которого не истек, а также не подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или заявление о предоставлении земельного участка;

• целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых они образуются при перераспределении.

Предельные минимальные и максимальные размеры участков. Градостроительный регламент и предельные размеры участков, предназначенных для сельхозназначения

Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с Земельным кодексом России и могут включать в себя следующие параметры:

• площадь минимальных или максимальных размеров участков;
• отступы от их границ, для более конкретного определения места расположения зданий, построек и сооружений, которое допустимо с точки зрения техники безопасности при расположении нового объекта;
• предельная высота таких объектов или максимально допустимое количество этажей;
• ограничение размеров застройки в границах участка, которое определяется как отношение возможной для застройки площади на всем участке к его общей площади;
• некоторые другие показатели.

Для каждой территориально ограниченной зоны градостроительный регламент устанавливает предельные параметры разрешенного капитального строительства объектов или их реконструкции.

Осуществление государственного кадастрового учета и подготовка документов

При образовании нового участка:

• представитель муниципальных или государственных органов власти ставит свою подпись и печать (если необходимо) на заявлении с просьбой о выделении земли;
• потенциальные собственники или муниципальные службы приглашают геодезистов для измерения сформированной территории;
• геодезисты проводят нужные измерения, которые становятся частью нового межевого дела.

Вновь сформированный участок ставят на кадастровый учет, его наименование и основные данные появляются в государственном реестре недвижимости.

Занесение сведений о сформированном наделе в ГКН (Росреестр) происходит при наличии следующих документов:

• межевого дела, в том числе, акта о формировании границ;
• чертежа нового участка (осуществляют на местности профессиональные картографы);
• акта об установлении межи и знаков (в обязательном порядке присутствуют представители государственных органов власти).

Если все документы составлены правильно, то участок вносят в базу ГКН, а собственнику выдают кадастровый паспорт. Процедура выписки паспорта платная. Физическим лицам придется оплатить 200 рублей, а юр. лицам – 600 рублей.

Как могут образовывать участки органы власти

Органы управления могут образовывать участки. Это происходит в связи с тем, что принимают определенные документы-основания.

1. Создана вся проектная документация относительно земельных наделов, которая решит вопросы с межеванием.
2. Сформированы документы, что нужны для лесных участков.
3. Утвержден проект положения территорий на нужных кадастровых планах.

При этом сам проект межевания необходим для ряда земель. Такими территориями будут:

• наделы, где планируется создавать линейные объекты;
• участки, где находятся многоквартирные дома;
• те земли, что будут предоставлены для освоения комплексного типа;
• территории, выделенные для ведения своего хозяйства какому-либо некоммерческому образованию;
• участки, выданные человеку по договору о том, что он освоит и будет способствовать развитию земли.

Выдел земельного участка

Выдел земельной доли (долей) допускается в случаях, когда в отношении исходного участка существует право общей долевой собственности. При этом, после выдела образуются один или несколько новых участков. Исходный земельный участок сохраняет свое существование в измененных границах.

На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.

Типичным случаем возникновения необходимости в выделе земельной доли является отсутствие согласия дольщиков по использованию общего земельного участка. При отсутствии согласия остальных дольщиков на выдел доли в натуре, заявитель имеет право требования выдела в судебном порядке. Если участок является неделимым и выдел доли в натуре невозможен, заявитель имеет право на выплату ему стоимости доли за счет остальных дольщиков.

Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.

Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли. Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли. Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.

Выдел из земель государственной или муниципальной собственности не допускается, так как в этом случае у исходных участков отсутствует зарегистрированное право общей долевой собственности. Образование участка из земель государственной или муниципальной собственности осуществляется путем формирования участка в процессе его межевания и кадастрового учета.

Изменения в порядке перераспределения земельных участков с 1 января 2022 года

После вступления в силу Федерального закона от 03 июля 2016 года № 334, существенные изменения коснулись компетентных органов, выдающих разрешительную документацию по вопросу перераспределения земель. Подобные корректировки относятся к участкам с неразграниченной государственной собственностью.

Суть их состоит в таких положениях:

• любые вопросы касаемо земель сельских поселений рассматриваются местной властью;
• в случае, если необходимо уточнение границ земельного участка сельскохозяйственного поселения, подавайте соответствующее заявление в администрацию по месту нахождения данного объекта недвижимости;
• после того, как перераспределение завершится, установленные законодателем правомочия по эксплуатации таких земель, предоставляются их собственнику.

На сегодняшний день Земельный кодекс РФ претерпел еще ряд существенных изменений по вопросу перераспределения участков земли. Чаще всего заявители высказывают желание о прирезке какой-либо части муниципального участка к своей земле. Такие части, передающиеся частным собственникам, называются «прирезки».

Запрет на перераспределение земельных участков с 1 января 2022 года

С обновлением положений российского законодательства поменялись также главные условия, наличие которых может привести к отказу в исполнении вышеуказанной процедуры:

• при выставлении земли, находящейся в собственности государства и рассматриваемой в качестве объекта межевальных работ, на аукционные торги;
• если участки земли, которые нужно перераспределить, не являются соседними (на графической схеме их местонахождения они должны соприкасаться хотя бы в одной точке);
• участки, требующие смены имеющихся границ путем перераспределения не были отмежеваны. В таком случае обязательно проведите предварительное установление земельных границ;
• когда участки, требующие перераспределения, имеют различные виды разрешенного использования. Например, один из них относится к сельскохозяйственным землям, а другой отведен под жилую застройку. В таких обстоятельствах попробуйте сменить назначение участка посредством получения надлежащего распоряжения уполномоченного органа. Но помните, что это займет определенное время и вам потребуется собрать пакет необходимой документации;
• когда землевладения располагаются в пределах различных территориальных образований.

Образование земельных участков: разбор всех возможных способов

Образование ЗУ — это создание объекта недвижимости. Новые участки создаются двумя вариантами:

• на основе используемых земель (посредством их раздела, перераспределения, выдела или объединения);
• при освоении неэксплуатируемой территории (из государственных или муниципальных земель).

Земельный участок всегда имеет строго зафиксированную и обозначенную в документах границу. Поэтому, согласно законодательству РФ, созданием земельных участков является их постановка на кадастровый гос. учет.

Земельный кодекс РФ, Глава I.1, Статья 11.2. Образование земельных участков

1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.

2.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

• образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
• образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
• образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

5.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Угодье (надел) – часть поверхности, включая почвенный слой. По ст. 5, п. 2 он имеет четко удостоверенные и описанные в законном порядке границы, включая и земли, покрытые поверхностными водами.

По ст. 261, п. 2 ГК РФ надел включает в себя три составляющих: почва, водоемы замкнутого типа, лес, растения.

По общему правилу, недра – это владение государства. Они не относятся к земельным наделам. Но в N 2395-1 ФЗ от 1992 года указано, что разрешена добыча полезных ископаемых владельцем, правообладателем, если эта деятельность производится для личных потребностей. Глубина разработки – не более пяти метров.

Участок как правовая единица, отвечает критериям:

• кадастровый идентификатор: это присвоенный наделу уникальный номер, по которому его можно найти среди похожих участков;
• размер;
• населенный пункт, где находится земля;
• целевое предназначение;
• ВРИ;
• тип права на участок;
• обременения: это ограничения в праве собственности, наложенное на участок, обычно временного характера (например, ипотека или арест, публичный сервитут);
• наличие объектов недвижимости, связных прочным образом с земельными наделами.

Эти параметры земли позволяют идентифицировать надел в качестве юридической единицы.

Перед изучением способов и условий образования земельных участков целесообразно разобрать актуальную в России ситуацию. Так, в результате реформы более 40 миллионов россиян получили участки земли, среди них – 12 миллионов дольщиков. Стоит отметить, что общее число обособленных площадей – 100 миллионов. Сегодня земельный рынок на территории РФ формируется в первую очередь в области передачи муниципальных и государственных земель в аренду. Следует учесть, что в 2007 году в обороте пребывало 4519093 участков земли с учетом актуальных договоров аренды муниципальных и государственных площадей. Общая площадь этого пространства составляла 115843,9 тысячи гектаров.

Сделки на рынке земли осуществляются в двух секторах: сделки с землей, которая находится в частной собственности, и сделки с землей, которая пребывает в муниципальной или государственной собственности. Необходимо заметить, что за 2007 год по стране в целом было реализовано 233706 муниципальных и государственных участков земли площадью 369,4 тысячи гектаров.

В состав способов образования земельных участков входит также выдел. Данная операция осуществляется при выделе одной или нескольких долей из участка земли, который находится в долевом владении. Стоит отметить, что в этом случае формируется один или целый ряд земельных участков. Изначальная площадка же сохраняется в соответствии с измененными границами.

При выделе участка земли участник долевого владения, по заявлению которого реализуется операция, удостаивается права собственности на сформированный участок земли. Важно дополнить, что другие лица, принимающие участие в долевой собственности, сохраняют за собой соответствующее право на измененный участок земли. При этом учитываются новые размеры долей в праве долевого владения. Основные особенности данного способа образования земельных участков кратко приведены в Федеральном законодательном акту «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Образование земельных участков: понятие и способы

Если земельный участок является муниципальной или государственной собственностью, он образуется на базе решения исполнительных структур государственной власти или структур местного самоуправления. Исключение составляют следующие случаи:

• Раздел земельных участков, которые предоставляются для огородничества, садоводства, объединений дачного характера, а также для участков, которые даются россиянам на праве бессрочного (постоянного) пользования и пожизненной наследуемой собственности.
• Образование земельных участков способом, предполагающим формирование новых площадок из тех, которые предоставляются для комплексного освоения. Основной целью в данном случае служит жилищное строительство.
• Перераспределение земельных участков по статье 11 Земельного кодекса РФ.
• Образование нового земельного участка способом, предполагающим взятие за основу площадей, которые находятся в пределах застроенных территорий. В данном случае градостроительным кодексом должно быть принято решение касательно развития пространства.

Похожие записи:

• Составление бухгалтерского баланса
• Как обналичить до 3 лет материнский капитал в 2023 году?
• Что положено многодетным семьям