Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).
Когда можно перевести земли в другую категорию
Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).
Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).
При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.
Основанием для отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую могут быть:
- Установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
- Наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- Установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Получение положительного решения о переводе категории земли
В случае одобрения ходатайства, уполномоченный орган составляет акт (не позднее 5 дней с момента принятия решения). Далее документ передается в Росреестр для фактической замены статуса. Сотрудники службы вносят соответствующие изменения в базу данных, присылают уведомление собственнику земли.
После смены категории земли, владельцу нет необходимости лично посещать Росреестр и заниматься получением новой документации. Все имеющиеся документы действительны, меняется лишь сам статус. Их использование не ограничено, возможно проведение любых сделок с землей, включая куплю-продажу, дарение и наследование.
Порядок перевода земель из одной категории в другую
Департамент имущественных и земельных отношений администрации области в течение 30 ( тридцати) дней со дня поступления ходатайства о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую с прилагаемыми документами (землеустроительным делом) рассматривает материалы и, в случае их надлежащего оформления, готовит проект постановления Губернатора области о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, либо об отказе в таком переводе по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, а также проектов постановлений Губернатора области об отнесении земель или земельных участков к землям определенной категории.
Соответствующее постановление Губернатора области принимается в течение 60 (шестидесяти) дней со дня поступления ходатайства от заинтересованного лица.
Постановление Губернатора области о переводе земель или земельных участков либо об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение 14 (четырнадцати дней) со дня принятия такого постановления.
Таким образом, максимальный срок совершения процедуры перевода земельного участка из одной категории в другую – 74 (семьдесят четыре) дня со дня поступления ходатайства о переводе земель из одной категории в другую от заинтересованного лица.
Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Какие документы необходимы для изменения категории земельного участка
Для принятия решения о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую необходим пакет нижеперечисленных документов, причем для разных типов заявителей список может отличаться (физ. лица, ИП, юр. лица).
- Копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для физ. лиц);
- выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для заявителей — индивидуальных предпринимателей) или выписка из единого государственного реестра юридических лиц (для заявителей — юридических лиц);
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить;
- заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка.
Без знания всех тонкостей составления ходатайства и пакета документов, вся процедура по изменению категории земельного участка может затянуться на долгое время и потребовать дополнительных финансовых вложений. В ряде случаев получить такое разрешение бывает и вовсе невозможно без помощи грамотного юриста.
Стоимость перевода категории земли
Для расчета стоимости услуг наших адвокатов по переводу земель из одной категории в другую необходимо воспользуйтесь ниже приведенной информацией:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Изменение категории земельного участка, перевод земель
Специалисты Регионального центра правовой безопасности оказывают услуги по изменению категории земельного участка (участков), в частности по землям сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, переводу земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, а также по изменению земель лесного фонда в иные категории.
На сегодняшний день все земельные участки в Российской Федерации можно разделить в зависимости от их целевого назначения на категории. Есть сельскохозяйственные земли, населенных пунктов; земли промышленности, энергетики и транспорта; а также земли запаса, особо охраняемые территории; земли водного и лесного фонда. Чаще всего категория, к которой был отнесен земельный участок, определяется его историческим использованием. Информация же о целевом назначении земельного участка вносится в государственный реестр.
Как показывает практика, изменение земель особенно популярно при смене владельца земельного участка.
Допустим, Вы, как новый собственник, после оформления земельного участка хотите отвести его под застройку, хотя изначально земельный участок использовался только для ведения сельского хозяйства.
В этом случае у Вас может возникнуть потребность в переводе категории земельного участка или изменении вида его разрешенного использования – все зависит от ваших потребностей к постройке.
Или, например, у Вас в аренде находится земельный участок, который был Вам выдан для развития сельского хозяйства , а Вы хотите заняться на нем машиностроением, то Вам потребуется изменить категорию земельного участка из сельскохозяйственного назначения в промышленное.
Но самовольно изменить целевое назначение земель Вы не вправе. Для этого нужно получить разрешение от компетентных государственных или муниципальных органов власти.
Процедура же выдачи разрешения весьма непростая, и требует сбора внушительного списка документов и длительного согласования в различных инстанциях.
Так, например, при работе с землями лесного фонда в иную категорию разрешения потребуется от Территориального органа Федерального агентства лесного хозяйства, Федерального агентства лесного хозяйства, Министерства природных ресурсов Российской Федерации и другие.
И только после прохождения всех инстанций перевод земель может быть одобрен Правительством РФ. Исходя из нашей практики, процесс перевода земель занимает не менее 6 месяцев , а в случае изменения категории земель лесного фонда – и того больше — от 7 месяцев.
В любом случае , такую сложную процедуру, как перевод земельных участков, нужно доверять только надежным специалистам, которые разберутся во всех тонкостях законодательства. Мы юридически грамотно поможем Вам изменить целевое назначение Вашего земельного участка, подготовим необходимые для перевода земель документы.
Ходатайство нужно составлять как в соответствие с требованиями федерального, так и местного законодательства.
В нем указываются кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую; право собственности на земельный участок; адрес и площадь земельного участка.
- кадастровый паспорт земельного участка;
- документы о субъекте права (кто подает);
- документы, подтверждающие полномочия представителя;
- документы об объекте права (что регистрируем);
- согласие собственника на перевод земельного участка.
Помимо этого, земельный участок должен соответствовать ряду требований, предъявляемых действующим законодательством. В некоторых случаях перевод категории земель возможен только после проведения публичных слушаний.
Если по Вашему запросу о переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, принято положительное решение, то местная администрация выносит соответствующее постановление, получив которое Вы сможете зарегистрировать земельный участок.
В Московской области, где объем строительства особенно высок, процедура перевода земель из одной категории в другую пользуется повышенным спросом .
Услуги перевода земель в другую категорию, стоимость
Когда нужный пакет документов собран, в голове возникает вопрос «Куда обратиться за переводом земли из одной категории в другую?». На самом деле, все зависит от того, кто выступает собственником земли. Рассмотрим следующие варианты:
- Если владелец земельного участка физическое/ юридическое лицо, то следует обращаться в орган местного самоуправления.
- Если обращается субъект федерации, то следует направиться в вышестоящий орган исполнительной власти (администрация, мэрия, правительство)
- Наконец, если государство то, тогда адресуется обращение Правительству РФ.
Хочется отметить, что стоимость процедуры для каждого случая индивидуальна. Она зависит от ряда факторов, таких как
- площадь земли,
- стоимость выписки из ЕГРН, которую может заказать любой гражданин на официальном сайте Росреестр,
- экологическая экспертиза (при необходимости) и т.п.
Порядок рассмотрения вопроса
Для подготовки материалов о переводе земли из одной категории в другую, собирается комиссия на федеральном, региональном или местном уровне управления. В ее состав входят должностные лица геодезической и землеустроительной службы, охраны окружающей среды, природных ресурсов, МЧС, лесного хозяйства, санитарного надзора, а также представители исполнительной власти того уровня, на котором идет рассмотрение ходатайства.
В течение 10 рабочих дней, комиссия проводит обследование территории, заявленной на перевод, после чего составляет акт осмотра, который направляется органам исполнительной власти. В данном акте указывается кадастровый номер участка, соответствие границ этой территории с данными, указанными в кадастре, а также соблюдение (несоблюдение) правил пользования территорией владельцем.
Категории земель в Российской Федерации
Для учета и рационального использования земельных ресурсов все земли в пределах границ Российской Федерации делятся на категории по целевому назначению. Они определены в п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) [1].
Согласно основному законодательному акту в земельной сфере земли по целевому назначению делятся на следующие СЕМЬ категорий:
1) земли сельскохозяйственного назначения – земли за границами населенного пункта предоставленные для нужд сельского хозяйства;
2) земли населенных пунктов – земли для застройки и развития населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения (далее земли промышленности и иного специального назначения) – земли за границами населенных пунктов, предоставленные в установленном порядке предприятиям, учреждениям, организациям для осуществления возложенных на них специальных задач;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов (ООПТ) – земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты из хозяйственного оборота и для которых установлен особый правовой режим;
5) земли лесного фонда – лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления) и нелесные земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства (просеки, дороги, болота и другие);
6) земли водного фонда – земли, занятые водоемами, ледниками, гидротехническими, водохозяйственными сооружениями, а также выделенные под водоохранные зоны и полосы отвода по берегам водоемов;
7) земли запаса – земли в государственной или муниципальной собственности, не предоставленные гражданам или юридическим лицам.
Справка. Впервые в России попытка классифицировать земли по целевому назначению была предпринята в Декрете ВЦИК 1918 г. «О социализации земли». Тогда было выделено 4 категории земель: земли, предоставляемые для культурно-просветительных целей, для занятия сельским хозяйством, с целью застройки, для устройства путей сообщения. В 1968 г. в Законе СССР «Об утверждении основ земельного законодательства союза ССР и союзных республик» введено 6 категорий земель. Земли промышленности и транспорта были объединены в одну категорию с землями курортов, заповедников и землями иного несельскохозяйственного назначения. В 1991 г. в Земельном кодексе РСФСР появилось уже деление земель на категории по целевому назначению в современном виде.
Использование земель не по целевому назначению запрещается. Но качество земельных участков, их характеристики, а также наиболее рациональные и экономически выгодные виды использования земельных участков могут меняться со временем. Поэтому довольно часто для продолжения хозяйственной деятельности на земельных участках или изменения их функционального предназначения необходимо изменить целевое назначение земель или отдельных земельных участков в составе таких земель.
Перевод земель из одной категории в другую регулируется Земельным кодексом Российской Федерации [1], законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»[2], а также другими законами и нормативно-правовыми актами.
Закон о переводе земель из одной категории в другую
Рассмотрим основные положения Федерального закона № 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» далее Закон о переводе земель из одной категории в другую.
Общий порядок перевода земель или земельных участков из одной категории в другую изображен на рис. 1. Ниже приведены комментарии.
Рисунок 1. Процедура перевода земель или земельных участков из одной категории в другую.
Перевод ЗСН в земли промышленного назначения
Главной сложностью при переводе земли из одной категории в другую является необходимость в охране сельскохозяйственных территорий. Предварительно, нужно взять заключение о том, что кадастровая стоимость участка ниже средней цены по району. В обратном случае – перевод участка земли невозможен.
Другой сложностью выступает правильное обоснование действий. Цель перевода должна быть четкой и понятной для представителей органа власти, необходимо аргументировать неиспользование альтернативных вариантов для размещения объектов промышленности.
Наши юристы помогут грамотно подготовить обоснования и успешно провести согласование. Мы оформим и подадим ходатайство в комитет области по управлению государственным имуществом. Рассмотрение занимает три месяца.
Отказ для перевода ЗСН в земли промышленности возможен при несовпадении целевого назначения, однако органы власти могут создавать препятствия и формулировать иные основания – в такой ситуации просто необходима помощь опытных юристов. Для успешного перевода земель предлагаем обратиться к специалистам ООО «Центр Земельных Решений». Мы умеем решать земельные вопросы!
Как правило, отказ в смене статуса участка действительно имеет под собой основания. Если же собственник считает, что ему отказали незаконно – отрицательное решение можно обжаловать в суде (п.8 ст. 3 закона № 172-ФЗ). Обжалование осуществляется в порядке административного судопроизводства.
В зависимости от того, кто является заявителем, спор подлежит разрешению:
- для юридических лиц и ИП — в арбитражных судах (ст. 29 АПК РФ);
- для некоммерческих субъектов — в судах общей юрисдикции (ст. 218 КАС РФ).
Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС
Если основания для перевода участка в земли поселения есть, то алгоритм перевода стандартный. Первым шагом будет обращение в местные органы власти с ходатайством об изменении целевого назначения земли (п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ). В нем следует указать:
- кадастровый номер земельного участка;
- категорию земли, в состав которых входит земельный участок (земля сельхозназначения) и категорию земли, в которую предполагается осуществить перевод участка (земли населенных пунктов);
- обоснование перевода земельного участка – перевод земли из сельхозназначения в ИЖС для строительства жилых домов;
- подтверждение права заявителя на земельный участок.
К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
- выписку из государственного кадастра недвижимости и кадастровый паспорт этого участка;
- копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ – для предпринимателя или юрлица соответственно;
- выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка (в случае необходимости);
- иные документы, согласно требованиям регионального законодательства.
Перевод земель сельхозназначения в земли промышленности
Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда в РФ определена под земли сельхозназначения. Удаленность таких земель от населенных пунктов делает их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на с/х землях. Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли из категории сельхозназначения в промназначение.
Для перевода с/х угодий в земли промышленности, необходимо наличие следующих условий (как минимум): непревышение среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и отсутствие иных вариантов размещения промышленных объектов (подп. 4 п. 1 ст. 7 з № 172-ФЗ).
В обязательном порядке к пакету документов прикладывается проект рекультивации. Это комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности. Помимо этого, в большинстве случае требуется проводить экологическую экспертизу.