Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление частного жилого дома в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Что такое дачная амнистия
По своему законодательному окружению дачная амнистия не является отдельным законом. Она представляет собой свод изменений в отдельные законодательные акты для упрощенной регистрации собственности.
Дачная амнистия позволяет гражданам зарегистрировать отдельные виды недвижимости в упрощенном порядке, то есть без получения уведомлений о начале/окончании строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур.
Необходимость принятия такого закона была обусловлена тем, что раньше юридический статус деревенских домов и земельных участков зачастую не определялся. В советское время частная собственность на землю отсутствовала, а участки предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Дома, построенные на них, соответственно, также не регистрировались.
Как результат — такая недвижимость оказалась «подвешена в воздухе», то есть физически она существует, но с правовой точки зрения никому не принадлежит. Это значит, что её нельзя продать, подарить, завещать или использовать в качестве залога.
Программа дачной амнистии не только упрощает жизнь россиянам, но и за счет вовлечения в гражданский оборот новой жилой недвижимости позволяет государству увеличивать собираемость налогов.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Приостановка, отказ в регистрации дома
С 2020 года появилось много новых ограничений в документах на земельные участки, которых нет в документе собственника. Это новые обременительные записи, которые не дают возможности нормальной регистрации. Важно эти ограничения проанализировать до заключения договора с кадастровым инженером, и, если они есть, подумать о компенсационных мероприятиях или вообще о возможности регистрационного учета объекта.
Если Вы подали документы на регистрацию и получили отказ или приостановку в регистрации собственности, приходите к нам. Подумаем вместе, что делать. В одних случаях, может быть не прав Росреестр, в других Администрация. Тогда придется обращаться в суд. А в третьих, если дом построен с нарушениями, например, под проводами ЛЭП , жилым он точно быть не может, а построенный дом в водоохранной зоне водного объекта обязательно должен иметь дополнительные очистные сооружения… Об этом можно узнать у юристов нашей организации.
Cкoлькo cтoит дapcтвeннaя нa дoм
Cтoимocть дapcтвeннoй cклaдывaeтcя из тpex cocтaвляющиx:
- Пoшлинa. Ee oплaчивaть oбязaтeльнo — бeз квитaнции oб oплaтe coтpyдник Pocpeecтpa нe мoжeт зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти к oдapяeмoмy.
- Уcлyги нoтapиyca. Cтoимocть дapcтвeннoй нa дoм y нoтapиyca 7050 p. зa paбoтy тexничecкoгo xapaктepa и 0,5 % oт кaдacтpoвoй cтoимocти дoли cocтaвляeт гocyдapcтвeннaя пoшлинa.
- 13% нaлoгa. Этoт плaтeж oбязaтeлeн, ecли дapитeль и oдapяeмый нe являютcя близкими poдcтвeнникaми. Близкиe poдcтвeнники — этo poдитeли, дeти, cyпpyг, бaбyшки, дeдyшки, cecтpы, бpaтья.
Нaпpимep: Bace пoдapили двa дoмa. Oдин дoм eмy пoдapил бpaт, пpи cocтaвлeнии дoгoвopa poдcтвeнники нe oбpaщaлиcь к нoтapиycy. Bacя зaплaтил 2 000 pyблeй и пoлyчил в coбcтвeннocть нeдвижимocть. Bтopoй дoм Bace пoдapилa тpoюpoднaя cecтpa. Пo зaкoнy oнa нe cчитaeтcя близким poдcтвeнникoм, и Bace нyжнo зaплaтить нaлoг. Кaдacтpoвaя cтoимocть дoмa — 1 500 000 pyблeй. Bacя зaплaтил 2 000 зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и 195 000 pyблeй в кaчecтвe нaлoгa.
До начала строительства: С чего начать
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Важно!!! Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.
После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.
Подать уведомление перед тем как оформить дом на участке можно разными способами:
- Почтовым отправлением.
- В личном обращении в администрацию.
- Через МФЦ.
- Через сайт госуслуг.
Зачем нужно оформление дома в собственность
Понятно, почему владельцы год за годом откладывают регистрацию построенного жилья. Процедура оформления права собственности на дом требует денег (те же услуги кадастровой компании), а на официально зарегистрированную недвижимость начисляется налог на имущество. Но официальный статус дома предполагает не только обязанности, но и права для хозяина. Благодаря своевременному оформлению становятся доступными следующие возможности:
- Государство защищает права собственника, если жилье внесено в реестр. Иногда меняется статус земельного участка (например, рядом появляется природоохранная зона или строится автострада). Регистрация в таких условиях станет невозможной, и дом пойдет под снос, тогда как официально зарегистрированная недвижимость на соседних наделах останется нетронутой (под охраной закона).
- Становятся возможными юридические сделки. Объект недвижимости без документов невозможно продать, передать по наследству, сдать в аренду или подарить. Вы не сможете сделать такой дом залоговым имуществом под кредит.
Быстрое и безопасное оформление дома в собственность
Согласно Законодательству РФ, право владение объектом недвижимости вступает в силу только после прохождения процедуры регистрации в Федеральной регистрационной службе (ФРС).
Таким образом, если вы произвели куплю объекта недвижимости, получили ее в наследство или закончили строительство, необходимо свидетельство о регистрации права собственности на дом.
Это не просто формальность, а необходимость для того, чтобы вы могли считаться полноправным владельцем. В противном случае, владение имуществом будет ограничено:
- нельзя использовать дом в качестве залогового имущества;
- запрет на совершение продажи недвижимости, договора мены;
- невозможно получить разрешительные бумаги для подключения коммуникаций.
К тому же недвижимость нельзя подарить, поменять, оставить в наследство своим родственникам или кому-то другому, легально произвести перепланировку или сделать пристройку, оформить страховку, сделать долевое участие нескольких владельцев.
Особенности оформления прав собственности на дом в зависимости от даты его постройки
Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ вступил в силу в декабре 2020 г. Согласно нему в действующее законодательство внесены изменения в части процедуры государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на дома для ИЖС и дачные садовые домики в упрощенном порядке. Упрощенный порядок оформления в собственность жилых домов и садовых построек продлили на 5 лет (до 1 марта 2026 г.).
Гражданин РФ может оформить в собственность дом в деревне, жилые и садовые дома при наличии права на земельный участок и технического плана на жилой/садовый дом. Технический план должен быть подготовлен кадастровым инженером и соответствовать декларации об объекте, составленной владельцем земельного участка. От хозяина не требуют предоставления уведомлений о будущем строительстве и его окончании. Но застройщик (правообладатель земельного участка) может самостоятельно решать, в каком порядке оформлять права на жилой/садовый дом — в упрощенном или уведомительном.
Градостроительный кодекс РФ требует соответствия индивидуального жилого дома параметрам, определенным Градостроительным кодексом РФ (а именно количество надземных этажей не должно быть больше 3, а высота не более 20 метров).
Необходимые документы для оформления частного дома в собственность
Регистрацией частного дома занимаются сотрудники территориального отделения Росреестра или МФЦ. Им необходимо получить от собственника документы на участок и постройки.
Список может меняться, но основа состоит из следующих документов:
- заявление на оформление прав собственности в отношении объекта недвижимого имущества;
- паспорт для идентификации личности; если от имени собственника действует другой человек – нотариально заверенная доверенность;
- квитанция об оплате госпошлины;
- свидетельство о государственной регистрации, выписка из ЕГРН и другие документы, подтверждающие право владения землей;
- разрешение на возведение объекта недвижимости от соответствующих органов;
- техпаспорт на здание;
- кадастровый паспорт на участок земли;
- подтверждающие документы от органов местного самоуправления на аренду земли;
- документ, подтверждающий факт застройки.
Дачные домики владельцы могут решить сдавать сезонно в аренду, используя недвижимость в качестве гостевых помещений. В таком случае также требуется внести данные о недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Чтобы оформить права собственности на гостевые домики, требуется:
- обратиться в Федеральную кадастровую палату Росреестра с паспортом;
- написать заявление о необходимости регистрации;
- предъявить декларацию, в которой указывается право собственности на землю, а также отмечается наличие объектов недвижимости на ней;
- подготовить технический план;
- получить разрешение на ввод в эксплуатацию зданий.
Введение в эксплуатацию
После регистрации, дом стал существовать юридически. Далее необходимо ввести его в эксплуатацию, согласно всем нюансам, регламентированным ФЗ №122 от 21.07.1997.
Список документации, который потребуется для осуществления данной процедуры:
- выписка из ЕГРН;
- разрешение, выданное органами МСУ, на строительство объекта недвижимости;
- проект дома, его план.
Прочитав эту статью и следуя пошаговым инструкциям, вы сможете самостоятельно заняться оформлением жилых объектов и земли в собственность. В подобных процедурах нет большой необходимости обращаться к юристам. Однако, если у вас нет времени или желания ходить по разного рода гос. учреждениям, возиться с «бумагами», то можно воспользоваться услугами компаний по оформлению всего вышеописанного в собственность. Стоит учитывать, что услуги фирм не бесплатны и составляют в среднем от 30 до 40 тысяч рублей, включая межевание, оформление и регистрацию разного рода документов, как на дом, так и на участок.
Теперь, после прохождения всех этих процедур, можно переходить к оформлению дома. Кроме того, переоформлять право собственности на объект необходимо и при покупке уже готового жилья, заключения договора мены, дарения или вхождения в права наследства.
Чтобы оформить построенный дом в собственность, хозяин подает в регистрационный орган такие документы:
1. Паспорт владельца.
2. До 01.03.2015 года — кадастровый паспорт на сооружение.
3. Позже марта 2015 года от вас потребуют и кадастровый паспорт на здание, и разрешение на ввод строения в эксплуатацию.
4. Правоустанавливающие бумаги на участок земли и кадастровый паспорт на него.
5. Заявление о госрегистрации права собственности.
6. Квитанцию об оплате пошлины.
Требования к будущему зданию
Чтобы получить разрешение в Градостроительном комитете, будущая жилая постройка должна соответствовать следующим требованиям:
- Отдельно стоящий объект недвижимости этажностью не более, чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
- Отсутствует смежность стен с другими, соседними постройками.
- Жилая постройка оснащена всеми коммуникациями:
- электричеством;
- водопроводом;
- канализацией;
- системой вентиляции;
- системой отопления.
Она должна быть пригодна для круглогодичного проживания.
- Площадь помещений внутри дома должны соответствовать нормам минимальной жилплощади с расчетом на одного человека.
- Дом должен быть стационарным, построенным на фундаменте.
Размер участка ИЖС должен быть:
- для городского округа — не более 10 соток;
- для поселка — 15 соток;
- для села — не более 25 соток.
Детально о нормах застройки участков ИЖС читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, какие здания можно построить на участке ИЖС рядом с домом и допустима ли реконструкция объектов.
Разрешение на ввод в эксплуатацию
Для регистрации прав собственности на дом после его постройки необходимо получить документы, разрешающие ввод здания в эксплуатацию. Они подтверждают, что строительство объекта выполнено в полном соответствии с выданным разрешением и проектной документацией, и капитальное здание соответствует всем необходимым требованиям.
- Для получения разрешающих документов вызывают сотрудников Бюро технической инвентаризации, которые осматривают здание и производят необходимые замеры.
- На основании осмотра будет составлен технический план и паспорт постройки.
- После этого можно подавать заявление в местный градостроительный комитет для присвоения личного адреса.
- Когда будут получены кадастровый план и паспорт, можно получать разрешение на ввод частного дома в эксплуатацию с дальнейшим оформлением права собственности. Срок получения разрешения составляет 10 рабочих дней.
Нюансы при восстановлении
До 1998 года документы, относящиеся к сделкам с недвижимостью, регистрировались в БТИ или в местной администрации. Регистрацией земельных участков занимался земельный комитет. Единой процедуры не было, поэтому не исключено, что заявителя будут направлять от одной инстанции к другой.
Важно! Рассмотрим более подробно, куда следует обращаться при отсутствии какого-либо правоустанавливающего документа:
- Отсутствует свидетельство о праве собственности на имущество. В таком случае следует подать заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации;
- У заявителя нет подтверждающих документов. Необходимо обратиться в архив за получением копий первоначальных документов;
- Утеряно свидетельство на дом, построенный до 1993 года. Составляется заявление о восстановлении свидетельства и направляется в Регистрационную Палату;
- Отсутствует свидетельство по новой форме. Обратиться в отделение Росреестра по месту регистрации недвижимости. Свидетельство будет выдано на основании кадастрового номера.