Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.

Как продать долю в ипотечной квартире: варианты сделки

Продажа квартиры, оформленной в ипотеку, может быть проведена несколькими способами:

• досрочное погашение кредита;

• разделение оплаты;

• переоформление договора кредитования на другого покупателя.

Давайте подробнее остановимся на каждом варианте.

• Досрочное закрытие долговых обязательств. Выгодный с точки зрения отсутствия переплат вариант. Для осуществления продажи доли в ипотечной квартире требуется в первую очередь погасить остаток долга перед банковской организацией. Как это происходит? Покупатель передает требуемую денежную сумму заемщику и составляет договор о внесении денег только на оплату долга. Еще один способ: перевод средств напрямую банку.

После закрытия договора кредитования с недвижимости снимается обременение и заемщик регистрирует в Росреестре право собственности на объект. С этого момента гражданин вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Останется только заключить договор купли-продажи с новым покупателем.

На первый взгляд простой способ влечет за собой несколько сложностей. Во-первых, довольно сложно найти покупателя, готового закрывать чужую задолженность перед банком. Как показывает практика, подобная сделка чаще заключается при небольшом остатке долга. Во-вторых, если покупатель планирует стать собственником полной жилплощади, то появляется необходимость снятия обременения со всех долей. В этом случае без согласования с другим заемщиком не обойтись.

• Разделение оплаты. Если заемщик планирует продать собственную долю в ипотечной квартире, то участникам сделки рациональнее и безопаснее поделить платеж на две части: для выплаты остатка задолженности и стоимости покупаемой жилплощади.

Процедура осуществляется в несколько этапов. Для заемщика и покупателя предоставляют банковские ячейки, в которые участники сделки помещают деньги на остаток по кредиту и для оплаты стоимости недвижимости. После подписания договора купли-продажи и регистрации в ЕГРН кредитор получает сумму оставшейся задолженности и снимает обременение с объекта. Сумма из второй ячейки переходит продавцу. Покупателю останется только оформить право собственности на себя.

Данный вариант продажи используется редко, поскольку предполагает, что оставшиеся доли находятся в собственности у других владельцев, а задолженность за эти квадратные метры может погашаться еще долгое время.

• Переуступка прав. Этот вариант продажи доли в ипотечной квартире используется довольно часто. Как правило, покупателем становится второй заемщик. В этом случае процедура осуществляется следующим образом:

• покупатель оставляет денежные средства за долю в ячейку банка, после чего между сторонами подписывается соглашение о переуступке;

• Кредитор расторгает старый ипотечный договор и заключает новый. Документ проходит регистрацию в Росреестре.

• Продавец получает средства за недвижимость.

К чему нужно быть готовым при продаже квартиры в ипотеке

Несколько лет назад избавиться от квартиры в залоге было бы сложнее, потому что такие сделки считались более экзотическими. Хоть в 2022-м рынок ипотеки и показал оглушительный спад, до этого он активно рос благодаря низким ставкам. Так что и продажа квартир из-под залога стала более-менее рядовым событием. Такое возникает очень просто: чем больше квартир покупают в ипотеку, тем больше из-под неё продают.

Тем более что сейчас желание сбыть жильё часто вызвано не только личными мотивами, но и геополитическими. То есть на рынке появляются отличные квартиры, которые в других обстоятельствах никто бы не продавал. Что на руку покупателям.

И всё же, продавая квартиру из-под залога, стоит быть готовым к тому, что поиск покупателя может занять больше времени. Не исключено также, что вам придётся несколько снизить цену относительно рыночной. В остальном это совсем не безнадёжная сделка, которую под силу осуществить.

Документы для продажи залоговой квартиры

• Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.

• Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.

• Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

• При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.

• Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.

• Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.

Кто и зачем продает квартиры в ипотеке

Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

• Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
• Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
• Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?

Согласно ипотечной сделке, в ней участвуют две стороны – банк (залогодержатель или займодатель) и покупатели квартиры (залогодатели или заемщики).

Прежде чем банк выдаст ссуду, он возьмет Залог в виде купленной жилплощади. До тех пор, пока заемщики не рассчитаются с ипотекой, они не смогут распоряжаться квартирой.

ЗАТО кредитор, в случае просрочки по ипотеке, может спокойно продать жилье.

Жилье находится в залоге до снятия обременения, т.е. до полной выплаты ипотечных взносов. Следовательно, продать долю в квартире заемщик самостоятельно не может. Придется как минимум обращаться в банк и просить согласия на совершение сделки (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Дают ли кредиторы разрешение на отчуждение долей? Практика знает и положительные и отрицательные примеры. Поэтому сперва нужно определиться, каким образом продавать долю в ипотечной квартире?

Что такое ипотека на долю в квартире

Долевая собственность означает, что у жилья несколько владельцев, и каждый может распоряжаться своей частью имущества по личному усмотрению: дарить и продавать. Закон разрешает брать ипотечный кредит на долю в квартире. Но сделка имеет некоторые нюансы, к тому же банки вправе выдвигать к клиентам дополнительные требования.

Условия для заемщиков:

• гражданство РФ;
• прописка в регионе, где покупают жилье;
• возраст от 21 до 65 лет;
• официальное трудоустройство;
• стаж работы от 1 года (на последнем месте — не менее 6 месяцев);
• хорошая кредитная история.

Прежде чем купить долю в квартире в ипотеку, важно убедиться, что продавец получил согласие от остальных собственников жилья. Нотариус составляет договор, все участники сделки ставят подписи.

Требования к приобретаемой части помещения:

• площадь — не менее 12 кв.м.;
• соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам;
• оснащено коммуникациями;
• не находится в залоге или обременении.

Банк откажет, если дом, в котором расположено жилье, признан аварийным или подлежит сносу. Кредит не дадут и в том случае, когда в квартире проведена незаконная перепланировка. Можно ли купить долю в ипотеку у родственников? Да, это не станет препятствием для сделки.

СПРАВКА:

Пока не закончился срок кредита, владелец части квартиры не может продать или подарить свою долю, так как она будет в залоге у банка.

Причины отказа в выдаче долевой ипотеки

Заявитель получит отрицательное решение по ссуде в следующих случаях:

• маленький доход;
• плохая кредитная история;
• недвижимость не соответствует требованиям банка;
• возраст заемщика превышает допустимую границу (с учетом срока ссуды);
• нет первоначального взноса;
• гражданин официально не трудоустроен.

Финансовая организация не обязана объяснять причины отказа.

Покупатель вправе привлечь созаемщика, его доходы тоже будут учтены. Недвижимость поделят на части, собственники сами определят величину долей.

Чтобы продать долю в ипотечной недвижимости всеми собственниками, переоформив кредитный договор на покупателя, потребуется:

• получить официальное согласие банка на переоформление — письменно или лично обратиться в финансовую организацию;
• собрать пакет необходимых документов — правоустанавливающие бумаги и документы, удостоверяющие личность собственников и покупателя;
• подготовить предварительный договор купли-продажи (он должен включать в себя сроки проведения сделки, сведения о переоформлении кредитного договора и согласие банковской организации);
• оформить основной (стандартный договор купли-продажи недвижимости, которой содержит информацию о сторонах и условиях сделки);
• нотариально заверить документы (если квартира продается одновременно всеми собственниками, то не требуется);
• зарегистрировать право собственности в установленном порядке (подать документы в Росреестр лично или через МФЦ).

В текущем году документы для государственной регистрации может передать нотариус.

Как и любая другая процедура, заключение договора купли-продажи ипотечной квартиры связано с некоторыми расходами. Например, штрафные санкции за переоформления кредитного договора зависят от банка (от 0,1% от стоимости недвижимости и выше), а подоходный налог составляет 13%. Кроме того, за составление предварительного и основного договора нужно будет заплатить по 10 тыс. руб. Стоимость услуг нотариуса зависит от стоимости объекта недвижимости и региона. Государственная регистрация в Росреестре обойдется в 2 тыс. руб.

К дополнительным особенностям, характерным для продажи именно квартир в ипотеке, можно отнести следующее:

1. Меньший риск мошенничества. Поскольку в сделке участвуют специалисты банка, они жёстко контролируют совершение операции.
2. Меньшая цена, чем на рынке. В том случае, если происходит замена должника в договоре ипотеки, можно ограничиться уплатой лишь задолженности продавца перед банком.
3. Больший срок продажи. Как раз из-за того, что банк контролирует сделку, на каждом этапе документы проверяются, и сроки совершения действий растут.
4. Задержка с получением средств. Если используется банковская ячейка, то передача денег будет только после окончания регистрации права в Росреестре.

Как передать свой долг новому собственнику доли

Заемщик не имеет права производить какие-либо действия с принадлежащей ему залоговой недвижимостью без согласия банка. Поэтому если вы планируете продать долю в ипотечной квартире, в первую очередь обратитесь к кредитору. При соблюдении всех формальностей банк может разрешить перевод долга с должника на другое лицо. Если заемщик нашел покупателя на свою долю, а покупатель хочет взять ипотеку, как раз произойдет смена должника.

Например, гражданин Иванов является собственником комнаты в коммуналке и выплачивает за нее кредит. Однажды Иванов потерял работу и решил продать комнату гражданину Петрову. Петров имеет небольшие накопления, но этих средств недостаточно на покупку комнаты. Поэтому Петров подает заявку на ипотеку в банк, где взял некогда кредит гражданин Иванов. Если банк признает Петрова подходящим и благонадежным заемщиком, Иванов может рассчитывать на одобрение смены должника по кредиту. Вряд ли Иванов получит выгоду от этой сделки, зато с банковскими долгами он точно рассчитается.

Можно ли продать долю в ипотеке через суд?

Владельцы незначительных долей (например, 1/6, 1/10 или иной) находятся в затруднительной ситуации: желающих на такое имущество крайне мало, ведь микродолей достаточно на рынке предложения и без обременений. Но что делать, если квартира в ипотеке, сумма в счет погашения вносилась, но жить вместе нет возможности или желания? Согласно законодательству, за малую долю можно потребовать компенсацию (ст. 252 ГК РФ).

К сожалению, в судебной практике не выработано однозначных решений по подобным делам. В каждом случае могут быть вынесены диаметрально противоположные решения.

Нередко владельцами долей становятся супруги. Взятая в ипотеку квартира — совместно нажитое имущество. Муж и жена отвечают за внесение средств в банк на принципах равенства. При разделе имущества один из владельцев может отказаться от своей доли, тогда бремя ответственности ложится на второго супруга, кроме того, суд обяжет его выплатить компенсацию в размере половины уже внесенных в банк средств, включая как основной долг, так и возможные штрафы, неустойки.

Такой процесс нельзя назвать полноценной продажей, это способ избавиться от ипотечной доли, причем наблюдается заинтересованность трех сторон: истца-ответчика-банка.

Возможно ли оформление дарственной

Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.

По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если вы с мужем в браке, то независимо от того, на кого оформлена квартира, она ваша совместная собственность. Даже если по документам собственник — супруг, то у Вас все равно есть ½. Либо же Вы можете изначально оформить квартиру не в совместную (супружескую) собственность, а в долевую, то есть по ½ доли каждому. Но здесь нужно будет искать банк, который бы это одобрил. Так как обычно титульным заемщиком (тем, на кого оформлена квартира) выступает тот супруг, кто официально работает. А созаемщиком идет второй из супругов.

Еще отмечу, что если сумма первоначального взноса — Ваша личная, то на случай развода стоит подстраховаться и оформить договор дарения этих денег именно Вам, например, от Ваших родителей. Тогда в случае развода у Вас будет доказательство того, что треть квартиры куплена на Ваши личные сбережения, а значит, делиться пополам будет только оставшаяся часть.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Отвечает помощник юриста АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Вячеслав Кожанов:

В соответствии с гражданским законодательством, ипотечная квартира находится в залоге, а совершать какие-либо действия по распоряжению залоговым имуществом разрешено только с разрешения залогодержателя. Соответственно, переоформление ½ доли на вас возможно только с согласия банка (как залогодержателя).

Для начала вам необходимо обратится в банк, в котором оформляли ипотеку, для получения их письменного согласия на отчуждение доли квартиры. Аргументируйте тем, что вы собираетесь погасить кредит своими денежными средствами. После этого вам необходимо составить нотариально заверенный договор дарения или купли-продажи доли этой квартиры, для чего нужно пойти к нотариусу для заверения данной сделки. Далее следует оформить переход права собственности на долю квартиры в Росреестре.

Какие документы потребуются для сделки?

Особенность ипотечных сделок – внушительный пакет документации. В зависимости от выбранной схемы продажи, список может различаться:

1. Личные документы всех вовлеченных сторон (гражданские паспорта).
2. Выписка из ЕГРН, подтверждающая правомочность распоряжения жильем, когда для сделки снимается обременение с собственности.
3. Техническая документация из БТИ (в отдельных регионах обязанность по выдаче техпаспорта исполняет МФЦ).
4. Выписка из домовой книжки (оформленная в виде справки по форме №9), фиксирующая всех проживающих. К моменту получения справки нужно выписать всех зарегистрированных ранее жильцов.
5. Документ, подтверждающий отсутствие долгов по ЖКХ.
6. При продаже собственности, часть которой принадлежит несовершеннолетнего, предварительно согласовывают продажу с органами опеки, однако случай наделения несовершеннолетнего частью ипотечной квартиры неприменим в силу существующих положений об ипотеке.
7. Письменное согласие супруга (в том числе, бывшего) на проведение сделки (заверяет нотариус).
8. Заключение экспертов об оценке недвижимости. Услуги оценщика оплачиваются отдельно, а организацию для проведения оценки выбирают из числа рекомендованных банком.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

При покупке жилья с помощью маткапитала родители нотариально обязуются выделить в квартире равные доли своим детям. Это та загвоздка, которая усложняет продажу. Покупатели не горят желанием приобретать недвижимость, где часть собственников — несовершеннолетние дети.

Нельзя оставить ребенка без владения долей жилплощади, поэтому нужно сразу же купить другое жильё и выделить ребенку не меньшую по площади долю, чем была ранее. Сделку нужно согласовать ещё и с органами опеки: именно они проверят сведения и о продаваемом, и о покупаемом жилье.

Процедуры продажи, покупки и оформления долей занимают время — покупатель вынужден ждать. Поэтому родители часто нарушают правила и идут на продажу без должного оформления долей. Но если информация о нарушении дойдёт до Пенсионного фонда, то сделку могут признать недействительной.

Похожие записи:

• Расчет НДФЛ изменился: как это повлияет на аванс по зарплате в 2023 году
• Как наследуется совместно нажитое имущество после смерти одного из супругов?
• Особенности увольнения сотрудников при ликвидации предприятия